萬科生死劫：董事長被帶走，國資輸血千億難填坑，地產業的哀鳴！

10月13日，萬科在港交所公告稱，已于10月12日收到董事長辛杰提交的書面辭職報告，辛杰因個人原因申請辭任董事長職務；萬科董事會已選舉黃力平擔任董事長。

辛杰的突然辭職，進一步引發了市場對于其個人去向的關注。坊間有消息稱，身為深圳地鐵集團、萬科集團雙料董事長的辛杰于9月18日在一場會議中被帶走。在此次公告發布前，他一直處于失聯狀態，那張輕易撬動數百億資金的老板椅，已經空了20多天。

一位知情人士表示，辛杰失聯的消息在深圳早已傳開，但因擔心影響股價，官方公告直到10月13日才發布。

而就在辛杰“消失”的幾天前，深鐵剛剛宣布再次向萬科提供不超過20.64億元的低息借款，用于償還債務。這已是深鐵今年第九次向萬科“輸血”，累計金額近260億元，加上資產受讓、認購REITs等方式，深鐵總計已對萬科投入近1000億元。

辛杰最后一次公開露面，是6月27日的萬科股東大會。當時他主持會議并居于C位，郁亮（萬科前董事長、集團創始人王石指定的接班人）則退居配角。在那次大會上，他公開宣稱，深鐵與萬科的融合將實現“1+1>2”。

但令業界頗感意外的是，代表深圳國資入主萬科、一度被視為“救火隊長”的辛杰，在萬科集團內部“狠狠”折騰一番后，不僅沒能將這家房地產行業“帶頭大哥”救出水火，還把自己卷入巨大的漩渦之中。

公開資料顯示，辛杰生于1966年，1988年獲沈陽工業大學工學學士學位；2005年獲香港理工大學工商管理碩士學位，正高級工程師、高級經濟師。他曾在深圳多家企業任職，2017年9月任深圳地鐵集團董事長，2020年7月任萬科董事，2023年10月任萬科董事會副主席，2025年1月任萬科董事會主席。

黃力平比辛杰小2歲，1991、1994年分別獲同濟大學工學學士、碩士學位，教授級高級工程師。他曾任深鐵集團副總經理、深圳人才安居集團總經理。2021年2月至今，任深鐵集團總經理；2021年6月至今，任萬科董事、審計委員會委員。

辛杰的37年職業生涯：一部典型的深圳國資干部成長史

今年初，在萬科預告巨虧450億元、管理層集體動蕩的危急時刻，59歲的辛杰臨危受命，出任萬科董事會主席。但他與萬科的緣分，其實早在1988年就已種下。那一年，他與郁亮入職深圳外貿集團，成為同事，此后兩人卻各奔東西。

離開深圳外貿集團后，辛杰曾在長城物業工作，1998年8月起擔任深圳長盛實業副經理。

次年，他又擔任了圣廷苑酒店籌備組負責人，歷任該酒店常務副總經理、總經理、董事長。這家酒店是深圳老牌的五星級酒店，曾是高端酒店的代名詞，華強北的地標之一。

2004-2009年，辛杰任深圳長城投資控股股份有限公司副總經理。2009年11月起，他調任深圳天健集團，并一路升至董事長。

辛杰還在深圳國資系統內爬升的同時，深鐵也開始介入萬科。2017年，在時任董事長林茂德的主導下，深鐵共斥資超660億元從華潤、恒大手中收購萬科超29%的股權，成為萬科第一大股東，以“白衣騎士”的身份一舉終結了長達兩年的“寶萬之爭”。

此后不久，林茂德退休，辛杰從天健集團調至深鐵集團，接過董事長一職。

這次升遷很是引人注目，因為天健集團是深圳特區建工集團的子公司，特區建工在深圳國資系統內排第八，而深鐵則排第三。從排名第八的集團子公司一把手調任排名第三的集團一把手，辛杰的這一調動，并不尋常。

2020年，辛杰以股東方代表的身份進入萬科董事會，擔任董事，與老同事郁亮重逢。但他并沒有豐富的房地產開發經驗，在萬科，他長期身居幕后，直至2023年萬科危機加劇，才被推到臺前。

事實上，自深鐵集團成為萬科大股東以來，就有派駐管理層進入萬科的慣例。多年來，深鐵并未參與萬科的具體經營，始終延續著林茂德最初承諾的“不干預”原則，兩家公司僅在房地產開發業務上有較多合作。

2023年10月，受市場傳言影響，萬科股、債大跌。在當年11月舉行的說明會上，辛杰作為國資大股東代表出席，并明確表示了深鐵對萬科的支持，并提及有豐富的“工具箱”可作支援之用。

此后，深鐵對萬科的支持走到臺前，如認購中金印力公募基金29.75%的份額、受讓萬科深圳灣超級總部基地地塊、受讓紅樹灣物業開發項目49%投資收益權等。

2025年1月，隨著辛杰全面掌權，萬科徹底告別“職業經理人時代”，進入國資主導的新模式。

辛杰掌舵萬科的9個月里都做了什么？其結局或早已注定

細數深鐵與萬科的故事，辛杰這位“雙料掌門”的結局，似乎早已在冥冥之中與萬科高度綁定。他雖未參與2017年那場收購，但卻成為萬科“國資時代”的續寫者，也是深鐵后來一步步陷入萬科“泥潭”的直接推動者。

2017-2022年，深鐵憑借萬科的高分紅和投資收益大賺特賺，一度被譽為“內地最賺錢的地鐵公司”，深圳國資也視“入主萬科”為重大工作成就。但誰也沒想到，萬科將在數年后成為深鐵的“負資產”，曾經的資本盛宴，竟演變成一場相當艱難的托底工程。

從2023年起，萬科業績急轉直下，巨虧不止。辛杰上任后的一項核心工作，就是不斷給萬科“輸血”。截至2025年9月，深鐵集團已累計向萬科提供借款達259.41億元（年利率低至2.34%），再加上其他支持方式，總計投入高達千億之多。

為此，深鐵也付出了極大代價。2024年，深鐵虧損金額達334億（為近10年以來首次虧損），其中對萬科投資的損失占了大頭。2025年上半年，深鐵營收同比下滑21.67%，歸母凈利潤虧損33.6億，負債合計4796.2億，資產負債率升至60.46%。

同時，在內地房地產行業深度調整的大背景下，作為少數依靠“地鐵+地產”模式盈利的國企，深鐵的地產業務也開始急速滑坡。

雙重“負擔”之下，辛杰的壓力可想而知。他幾乎成為萬科與深圳國資之間的唯一“中轉站”，所有救助方案、債務協調、融資批復，都要經他之手。而深鐵“輸血”的每一筆錢，都意味著更高的債務、更大的“政治責任”。一位網友曾戲言：“在深圳，每坐一次地鐵，都是在給萬科續命。”這背后，是兩家“巨無霸”企業的命運已糾纏到幾乎無法切割的事實。

辛杰執掌萬科期間，除了帶來國資的真金白銀，暫時保住了萬科的信用，更對這家公司進行了一場“大手術”。

他迅速開展了人事上的“大換血”，組建了新的高管團隊，大批深鐵系或天健系干部涌入，接手了萬科財務、法務、戰略投資等關鍵部門。從官網可以看到，萬科集團執行副總裁李鋒，執行副總裁華翠，執行副總裁、北京公司總經理李剛，董事會秘書田鈞，財務總監卜令秋都有深鐵或天健背景。

總裁祝九勝、副總裁劉肖等“老萬科人”則相繼辭職，唯一被以微妙方式對待的是郁亮，或許是基于當年同事之誼，辛杰僅讓其由董事會主席轉任執行副總裁。

深鐵的入主，在萬科內外引發了復雜反應。今年5月，74歲的萬科創始人王石深夜喊話：“萬科是我創建的，豈能推卸責任！”他力挺深鐵改組，試圖保護13萬員工和投資者的利益，但以辛杰為首的新管理層并未給予公開回應。

就在辛杰被曝失聯之前，萬科剛剛完成了一次深度調整：撤銷所有區域公司，新設16個地區公司，權力被重新收歸總部，開啟全新的扁平化管理體系。

辛杰的“失聯”，或許只是深鐵&萬科困局的“一朵浪花”。在國資持續投入近千億，危機沒有化解、資金反被“吞噬”的情況下，總要有人承擔責任。作為操盤者的辛杰，恐難全身而退。

萬科的“窟窿”有多大：地產行業的“優等生”還能扛多久？

曾經的地產“龍頭老大”有多輝煌，此刻的處境就有多么黯淡。辛杰的辭職、董事長的意外更換，讓本就深陷債務危局的萬科未來走向，又添上了一重迷霧。

這家曾率先喊出“活下去”、在房地產高峰期主動降杠桿控負債、還多次為行業制定規則的“風向標”企業，當下正面臨嚴峻考驗：

據萬科2024年年報，該公司出現自1991年A股上市以來的首次年度虧損，歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損近495億元。而虧損的根源，是銷售額的斷崖式下跌，這種境況在今年仍未見好轉。

2025年上半年，萬科實現收入約1053.23億元，同比下降26.23%，且仍處于大額虧損中，歸屬于上市公司股東的凈利潤約為-119.47億元。

據第三方機構克而瑞提供的數據，萬科9月單月銷售額為91.8億元，同比下降45.16%，在內地TOP10房企中降幅居首位；1-9月銷售額為1002.9億元，同比下滑44.43%。回想起4年前萬科年銷售額超6000億的巔峰，如今的景象令人唏噓。

銷售額的下滑，只是萬科危機的冰山一角，其負債情況同樣不容樂觀：截至2025年6月底，萬科負債總額達8729.88億，資產負債率為73.11%，凈負債率已攀升至90.38%。

尤為嚴峻的是短期償債壓力。在萬科3642.6億元的有息負債中，有高達1553.7億元將在一年內到期，占比超過42%。另據標普發布的報告稱，萬科在今年第四季度將有98億元境內債券到期。

這意味著，萬科在應對銷售額持續下滑的同時，還必須直面迫在眉睫的兌付缺口。而這個缺口的金額，高達885億。深鐵集團提供的“子彈”，聽起來數額可觀，但在萬科的巨額債務面前，確實不夠看了。

有消息稱，萬科正與國內主要債權人商討削減數百億元私募債務的借貸成本，擬將票面利率從4.3%壓至3%或更低。這些工作，將落到辛杰的接任者黃力平手里。

數十年來，作為內地房地產行業公認的“優等生”，萬科代表的不僅是一家企業，更是一種強調長期主義、尊重市場規律的發展哲學。在行業高歌猛進的年份，萬科是少數持續強調“活下去”、注重經營現金流與安全邊際的開發商。

盡管這位“優等生”一直努力“穿棉襖過冬”，但當前房地產市場持續深度調整的系統性壓力，已超出任何單一企業的應對能力。而如果連最重視風險控制、以規范和穩健著稱的萬科都倒下了，那也許是內地房地產行業的最后一聲哀鳴。

黃力平時代的萬科，還能扭轉乾坤嗎？我們拭目以待。