接過“難啃的骨頭”，中旅投資的盛世隱憂

9月初，上海土拍市場(chǎng)誕生了全國(guó)“總價(jià)地王”，土地出讓金高達(dá)439.5億元。

這宗位于上海徐匯區(qū)的“巨無(wú)霸”地塊，由四家公司組成的聯(lián)合體拿下，分別是中海地產(chǎn)、招商蛇口、徐匯城投和中旅投資。

其中，徐匯城投作為地塊原始股東，保留了10%的股權(quán)，剩余權(quán)益由中海、招商蛇口和中旅投資瓜分。

作為以房地產(chǎn)為主業(yè)的16家老牌房企之一，中旅地產(chǎn)業(yè)務(wù)無(wú)論名氣還是規(guī)模，都不如中海、保利、華潤(rùn)、招商這類頭部房企，甚至比中鐵置業(yè)、中交地產(chǎn)、電建置業(yè)、能建城發(fā)等央企旗下的地產(chǎn)板塊存在感更低。

在這宗史詩(shī)級(jí)交易中，中旅投資這個(gè)“配角”的入局讓許多人感到意外。它既不是傳統(tǒng)頭部房企，在上海樓市的存在感也不強(qiáng)，更沒有拿得出手的本地標(biāo)桿項(xiàng)目。

就是這樣一家看似低調(diào)的企業(yè)，近兩年來(lái)從行業(yè)排名200名之外，迅速躋身TOP50。

2025年1-8月，中旅投資實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額111.0億元，同比增長(zhǎng)34.4%；權(quán)益銷售金額81.2億元，同比增長(zhǎng)65.7%，行業(yè)排名持續(xù)攀升至第43位。

這成績(jī)，在當(dāng)下的地產(chǎn)大環(huán)境中相當(dāng)亮眼。

中旅投資全稱是“中旅（海南）投資發(fā)展有限公司”，曾用名是“港中旅（深圳）投資發(fā)展有限公司”，即“港中旅”，今年3月完成公司名變更，公司由中國(guó)旅游集團(tuán)100%持股。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)興起到火熱的那些年，中旅投資主要圍繞“旅游地產(chǎn)”這條路在走，但走得并不順利。

其最早業(yè)務(wù)起源于20世紀(jì)80年代中期，在深圳投資建設(shè)了“錦繡中華”“中華民俗文化村”和“世界之窗”三大旅游景區(qū)及配套物業(yè)。

自此，中旅集團(tuán)將“旅游地產(chǎn)”作為中旅投資的發(fā)展方向。

從2005年開始，中旅集團(tuán)不斷擴(kuò)展土地，打造了珠海海泉灣、沈陽(yáng)棋盤山風(fēng)景區(qū)、咸陽(yáng)關(guān)中溫泉度假城、蘇州工業(yè)園區(qū)、青海即墨鎮(zhèn)溫泉項(xiàng)目等。

然而，這一系列文旅地產(chǎn)項(xiàng)目卻讓中旅集團(tuán)屢屢虧損。

直到近些年，中旅投資才開始將重心轉(zhuǎn)向“城市地產(chǎn)”，以“城系”“院系”“府系”為代表的產(chǎn)品線陸續(xù)在各城市落地。

2023年，房地產(chǎn)市場(chǎng)民企哀鴻遍野，中旅投資卻開始發(fā)力，大規(guī)模招賢納士，擴(kuò)充高管人才儲(chǔ)備，勢(shì)有一副要站起來(lái)的樣子。

2023年8月，原龍湖副總裁胡若翔加入中旅投資擔(dān)任總經(jīng)理。

隨即，又挖來(lái)了前龍湖深港公司總經(jīng)理孫保鋒，擔(dān)任中旅投資廣州公司總經(jīng)理。

除此之外，中旅投資的高管團(tuán)隊(duì)中還有：原中駿集團(tuán)助理總裁李輝擔(dān)任華東區(qū)域總經(jīng)理，原華發(fā)武漢公司總經(jīng)理史昱擔(dān)任武漢總經(jīng)理，曾先后就職于中海、金科、龍湖、復(fù)地等公司的任鈸文擔(dān)任營(yíng)銷總經(jīng)理。

有了這些行業(yè)精英的加盟，中旅投資開始在土拍市場(chǎng)攻城略地。2023年10月，中旅投資首次聯(lián)合招商蛇口，以總價(jià)27.7475億元拿下閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)地塊。

2024年7月，招商蛇口和中旅投資以31.13億元摘得寶山顧村地塊。7月下旬的六批次土拍，招商蛇口和中旅投資聯(lián)合體以約27.297億元摘得浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)地塊，折合樓板價(jià)52360元/㎡，溢價(jià)率40%。

然而，就在大眾以為中旅投資將進(jìn)一步擴(kuò)張時(shí)，10月12日，香港中旅發(fā)布公告：

擬以實(shí)物分派形式剝離旅游地產(chǎn)業(yè)務(wù)，理由是該業(yè)務(wù)“持續(xù)表現(xiàn)欠佳，未來(lái)盈利能力存在不確定性”。

這個(gè)舉動(dòng)似乎與中交地產(chǎn)、美的置業(yè)等企業(yè)剝離地產(chǎn)資產(chǎn)的邏輯一致，目的是優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)，聚焦核心業(yè)務(wù)。

香港中旅成立于1992年7月，同年11月在香港掛牌上市，是中國(guó)旅游集團(tuán)有限公司旗下旅游投資和運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)的旗艦，主要業(yè)務(wù)包括投資與運(yùn)營(yíng)旅游景區(qū)及相關(guān)業(yè)務(wù)、旅行證件及相關(guān)業(yè)務(wù)、酒店業(yè)務(wù)、客運(yùn)業(yè)務(wù)等。

盡管中旅投資與香港中旅分屬不同平臺(tái)，但同為中旅集團(tuán)旗下資產(chǎn)。此次剝離決策意味著中旅投資將承接香港中旅旗下長(zhǎng)期虧損的地產(chǎn)板塊。

在如今房地產(chǎn)行業(yè)整體承壓的背景下，甩掉盈利疲軟包袱的香港中旅，將轉(zhuǎn)型為一家徹底的、純粹的輕資產(chǎn)旅游公司，回歸自己的核心主業(yè)。

上個(gè)月，香港中旅宣布以3億元收購(gòu)萬(wàn)科旗下兩家主營(yíng)冰雪業(yè)務(wù)的子公司，并表示這是培育新增長(zhǎng)極，積極布局冰雪經(jīng)濟(jì)的重要選擇。

而對(duì)于中旅投資來(lái)說(shuō)，承接的這些項(xiàng)目個(gè)個(gè)都是難啃的骨頭。

據(jù)公告，香港中旅旅游地產(chǎn)業(yè)務(wù)由港中旅（珠海）海泉灣有限公司、中旅（咸陽(yáng)）海泉灣有限公司等運(yùn)營(yíng)，包括珠海海泉灣項(xiàng)目、咸陽(yáng)海泉灣度假區(qū)項(xiàng)目、安吉度假村項(xiàng)目等。

珠海海泉灣、咸陽(yáng)海泉灣都是嚴(yán)重虧損的項(xiàng)目，長(zhǎng)期拖累香港中旅的業(yè)績(jī)。

這對(duì)剛剛摸到上海高端市場(chǎng)門檻的中旅投資來(lái)說(shuō)，可不是個(gè)好消息。