拼刺刀的黃埔，還有這些硬菜啊

昨天，天河?xùn)|的世界大觀保利辰園湖境突然開(kāi)盤。

價(jià)格比吹風(fēng)價(jià)接近打了9折，一下子炸開(kāi)鍋了，329萬(wàn)起就能上車75平，單價(jià)4.4萬(wàn)/平起，整體均價(jià)4.4-5.3萬(wàn)/平。

要知道，未來(lái)方洲的79平，也就是300來(lái)萬(wàn)上車。這年頭，世界大觀的價(jià)格都?xì)⒌近S埔的腹地了。

別慌，黃埔也準(zhǔn)備掏出私藏好地了！

這兩天，我們收到關(guān)于黃埔重點(diǎn)地塊的爆料，內(nèi)容相當(dāng)勁爆。

黃埔準(zhǔn)備推介12塊地，老黃埔、科學(xué)城都有地塊要來(lái)，合計(jì)用地面積達(dá)到128萬(wàn)平，幾個(gè)重點(diǎn)：

①老黃埔核心區(qū)靚貨上架，備受關(guān)注的少年宮地塊又拿出來(lái)了，大沙東地鐵口，容積率只有2.5；

另一個(gè)是茅崗市場(chǎng)地塊，在富頤都薈東面，體量小、未來(lái)入市可以視作富頤平替。

②長(zhǎng)洲島低密宅地。20萬(wàn)方、容積率1.01、江景加持，是廣州近期出讓過(guò)的最低容積率地塊之一，10分鐘大學(xué)城，20分鐘琶洲，妥妥后花園。

③科學(xué)城終于補(bǔ)倉(cāng)了。核心區(qū)映日路地塊，規(guī)劃條件微調(diào)后準(zhǔn)備重新掛牌了，大概率會(huì)在價(jià)格、配套上做更明確的指引。

前者更適配改善客群，科學(xué)城周邊的剛改一族可以等等香雪地鐵口地塊，也就是華美香雪未來(lái)城北側(cè)，將會(huì)有部分改為住宅，容積率只有1.9。

④科學(xué)城外延住宅板塊黃陂-長(zhǎng)嶺居-水西中間會(huì)有一塊巨無(wú)霸宅地“華夏奇觀地塊”，用地面積達(dá)到66萬(wàn)方，可惜周邊比較荒，配套要靠規(guī)劃完成。

⑤知識(shí)城何棠下12萬(wàn)方低密墅區(qū)，容積率只有1.01，離14號(hào)線500米，旁邊有黃埔區(qū)會(huì)元學(xué)校、廣州實(shí)驗(yàn)中學(xué)、天韻小學(xué)等等。

總結(jié)一下，今年推出來(lái)的老黃埔地塊，無(wú)論區(qū)位還是地塊素質(zhì)都很不錯(cuò)。

一方面，容積率比起4.5+的黃埔舊改們是改頭換面了，甚至還有1.01的地塊，12宗地最高容積率也就是將軍山二期的3.7。

其次，這次重點(diǎn)聚焦在老黃埔、科學(xué)城的核心區(qū)，出讓旋律是以中小體量+低容積率為主，相當(dāng)于控制拿地總價(jià)，提高安全性；對(duì)于一些邊緣板塊則是控量入市。

一些不方便聊的內(nèi)幕，加群↓

接下來(lái)，我們?cè)敿?xì)聊聊大家比較關(guān)注的重點(diǎn)地塊。

老黃埔

新溪豐樂(lè)中路地塊（少年宮）地塊

指標(biāo)：用地面積2.72萬(wàn)平、容積率2.5、建筑面積6.82萬(wàn)平

配套：老黃埔中心區(qū)+大沙東地鐵口+新溪華潤(rùn)配套商業(yè)+可能讀怡園小學(xué)

少年宮地塊，可能是老黃埔城市界面和居住氛圍最成熟的板塊，學(xué)鐵商基本都齊了，地塊容積率2.5。

容積率2.5，相比城光5+、中央公館4.3、黃埔潤(rùn)府4.4，也是大沙東板塊最低的，像潤(rùn)府PRO地塊。

最靠近地鐵站、容積率更低、還有機(jī)會(huì)讀同款學(xué)校，如果能推出來(lái)，這一塊地將是老黃埔的王炸，可惜問(wèn)題仍然是拆改，能不能拆出來(lái)。

參考地價(jià)：2023年12月護(hù)林路地塊（保利中央公館），2.7萬(wàn)/平（扣除配建）。

周邊售價(jià)及產(chǎn)品：華潤(rùn)黃埔潤(rùn)府，88-113平，3.7-4.3萬(wàn)/平。

茅崗市場(chǎng)地塊

指標(biāo)：用地面積1.8萬(wàn)平、容積率3.6、建筑面積4.7萬(wàn)平

配套：天河一路之隔+可能讀九年制廣大附+富頤氛圍逐漸成熟

關(guān)鍵在于能不能讀上富頤的超強(qiáng)學(xué)校配套-九年制廣大附中，整體配套和富頤一樣，離天河近，但距離地鐵站比較遠(yuǎn)，依賴底商配套。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，富頤MINI。要是能讀就是富頤的平替地塊，小而美的小戶型版本。但是如果學(xué)校問(wèn)題沒(méi)法解決，這塊地的學(xué)鐵商都是弱項(xiàng)。

地塊目前的補(bǔ)償方案已經(jīng)過(guò)會(huì)了，整體難度會(huì)小一點(diǎn)。

參考地價(jià)：2023年7月天河吉山倉(cāng)地塊（天河潤(rùn)府），3.8萬(wàn)/平（扣除配建）；黃埔護(hù)林路地塊，2.7萬(wàn)/平。

周邊售價(jià)及產(chǎn)品：富頤都薈，95、118、125平，4-4.5萬(wàn)/平。

科學(xué)城

核心區(qū)地塊（映日路）

指標(biāo)：用地面積3.5萬(wàn)平、容積率2.5、建筑面積8.7萬(wàn)平

配套：科學(xué)城核心區(qū)+500米科學(xué)城地鐵站+商業(yè)廣場(chǎng)+政府配建學(xué)校

地塊整體素質(zhì)很不錯(cuò)，科學(xué)城中心位置這么多年來(lái)都沒(méi)賣過(guò)地，政府也會(huì)搞定學(xué)校。面對(duì)的科學(xué)城老板、高管改善客群也很清晰。

之前掛牌，越秀、綠城、龍湖，中旅、廣州地鐵等一眾開(kāi)發(fā)商都在關(guān)注。

當(dāng)中，綠城，原本做了一版很“漂亮”的規(guī)劃，初步產(chǎn)品規(guī)劃做板樓，產(chǎn)品力強(qiáng)；越秀，也做了很好的方案和產(chǎn)品力。

撤牌主要是因?yàn)樾乱?guī)的突然調(diào)整，導(dǎo)致此前成熟的規(guī)劃和產(chǎn)品用不上，開(kāi)發(fā)周期和市場(chǎng)都要重新研判。

參考售價(jià)及產(chǎn)品：大壯名城，一期尾貨3.1萬(wàn)起，二期新規(guī)88-105-122-143，特價(jià)3.7萬(wàn)+。

香雪地鐵站地塊（華美香雪未來(lái)城旁）

指標(biāo)：北地塊為住宅，面積1.9萬(wàn)平、容積率1.93、建筑面積3.9萬(wàn)平；南地塊為商服，面積2.1萬(wàn)平、容積率2.5、建筑面積5.3萬(wàn)平

配套：香雪地鐵口+飛晟匯+香雪小學(xué)、星樾廣外學(xué)校、東薈城小學(xué)、開(kāi)發(fā)區(qū)第二小學(xué)...

這宗地塊的位置絕佳，早前規(guī)劃有說(shuō)是準(zhǔn)備做星際云匯二期，也有說(shuō)是華美香雪城的公園部分，可惜的是爛尾沒(méi)做起來(lái)。

改規(guī)后，整個(gè)項(xiàng)目會(huì)形成4層結(jié)構(gòu)，靠近地鐵口的住宅-高爾夫-商業(yè)體-規(guī)劃商業(yè)。

這塊地的基本面沒(méi)問(wèn)題，區(qū)位、通勤、商業(yè)、學(xué)區(qū)都不錯(cuò)，主要變數(shù)在于香雪未來(lái)城能不能兌現(xiàn)，畢竟都已經(jīng)空10來(lái)年了。

如果一切能如約推進(jìn)，香雪地鐵口地塊會(huì)是科學(xué)城剛改合適的一個(gè)樓盤。

參考售價(jià)及產(chǎn)品：星河灣半山，130-147-230-265，毛坯特價(jià)2.8-3.2萬(wàn)/平。

蘿崗車輛段東側(cè)地塊

指標(biāo)：用地面積1.8萬(wàn)平、容積率2.5、建筑面積4.5萬(wàn)平

配套：600米香雪地鐵站+飛晟匯+香雪小學(xué)、星樾廣外學(xué)校、東薈城小學(xué)、開(kāi)發(fā)區(qū)第二小學(xué)...

這塊地距離香雪也不遠(yuǎn)，也是小二美的地塊，總價(jià)不會(huì)太高，可以穩(wěn)穩(wěn)吃到科學(xué)城的客群。

參考售價(jià)及產(chǎn)品：星河灣半山，130-147-230-265，毛坯特價(jià)2.8-3.2萬(wàn)/平。

玉巖北地塊

指標(biāo)：用地面積3.7萬(wàn)平、容積率2.92、建筑面積10.7萬(wàn)平

配套：1.5公里香雪地鐵站+香雪小學(xué)、玉巖中學(xué)+奧園香雪廣場(chǎng)

在這一批掛牌的科學(xué)城地塊里，配套屬性相對(duì)比較弱，但周邊環(huán)境不錯(cuò)，距離學(xué)區(qū)也近。

參考售價(jià)及產(chǎn)品：星河灣半山，130-147-230-265，毛坯特價(jià)2.8-3.2萬(wàn)/平。

長(zhǎng)洲

長(zhǎng)洲島地塊

指標(biāo)：用地面積20.6萬(wàn)平、容積率1.01、建筑面積20.9萬(wàn)平

配套：超低容積率+一線江景+自駕10分鐘到大學(xué)城、20分鐘到琶洲

容積率1.01做出來(lái)的江景疊墅或是江景大平層，會(huì)很有市場(chǎng)。可以同時(shí)承接住琶洲和大學(xué)城的高端客群，企業(yè)高層和教職工的購(gòu)買力很穩(wěn)定。

靠獨(dú)特的產(chǎn)品和穩(wěn)定的客群就足夠出圈了，也是市面上獨(dú)一份的產(chǎn)品。

而且長(zhǎng)洲島此前定位是郊游、旅游目的地，自然環(huán)境很不錯(cuò)，配套和產(chǎn)品能匹配上。

最后聊聊現(xiàn)在的黃埔市場(chǎng)。

·老黃埔核心是以價(jià)換量，搶客。

9月份以來(lái)，黃埔潤(rùn)府開(kāi)盤，3.7-4.3萬(wàn)/平，330萬(wàn)就能上車，比城光二手還要便宜；中鼎書(shū)院開(kāi)盤特價(jià)，也是3.7萬(wàn)/平，400萬(wàn)買107平。

這兩個(gè)盤在老黃埔也是相對(duì)核心的區(qū)位了，但主旋律仍然沒(méi)有變。

不只卷價(jià)格，還有產(chǎn)品。未來(lái)方洲和海絲城二期的時(shí)間表會(huì)在10月份前后推出，接力清盤的一期，大概率都是絕版超新規(guī)戶型。

想買老黃埔的朋友，這批新地塊沒(méi)有帶來(lái)質(zhì)變，現(xiàn)在有合適的價(jià)格和房子是可以入手的。

·科學(xué)城板塊，缺貨，或者說(shuō)是缺好產(chǎn)品。

科學(xué)城核心區(qū)西區(qū)和區(qū)府香雪板塊，只有大壯名城作為新盤獨(dú)苗在售了，區(qū)位好，但是產(chǎn)品相對(duì)一般，一向堅(jiān)挺的價(jià)格也沒(méi)抗住，一期尾貨3.1，二期特價(jià)3.7。

這一批科學(xué)城地塊，都是沿著開(kāi)創(chuàng)大道兩側(cè)和6號(hào)線來(lái)開(kāi)發(fā)的，整體配套會(huì)比云埔新盤好很多，想買科學(xué)城的朋友不妨等等。

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