這波流量接不住，那真是沒辦法了

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大家好，我是地產高富帥。

深圳樓市最新政策發(fā)布已經過去了兩周，近期市場也還是有些變化的，特別是剛需客群主動詢問價格數量增加了不少，市場迎來一波反彈。

從幾大深圳房地產中介協會獲悉，新政落地后首周（9月6日-12日），全市二手房市場錄得量達1531套，較政策前一周增長19.9%，日均錄得量不僅較8月日均提升28.7%，更較去年9月日均大幅增長72.2%。

區(qū)域成交數據進一步揭示市場熱點。羅湖與寶安成為新政后首個周末的成交主力區(qū)域。其中，羅湖區(qū)二手房簽約量較前一周周末翻倍，增幅達100%。

羅湖作為深圳傳統核心區(qū)，憑借成熟的商業(yè)配套與優(yōu)質教育資源，長期吸引購房者關注，此次政策放寬進一步釋放了區(qū)域需求。

從最新房價數據來看，在連續(xù)下滑四個月后，深圳的房價降幅終于有所收窄。

國家統計局數據顯示，8月份深圳新房價格指數環(huán)比下降0.4%，同比減少1.7%；二手房價格指數環(huán)比下降0.8%，同比減少1.9%。

深圳這座超級大都市，為什么每次政策都是慢人一步，這次新政也是慢慢擠牙膏調性，很多同行與買房者仍然對其頗有微詞。

其實從這個行業(yè)大的周期來看，深圳早幾年一直都是市場的超級風向標，什么都走在行業(yè)前面，也讓很多人誤以為深圳這座城市就是炒房客驅動。

其實也不難理解，深圳很多時間內，不管是二手房還是一手房價格都雄踞全國第一，高峰期的一手房均價更是直接高達7.7萬/平米，這也讓很多人年輕人對這座城市望而卻步。

早在2007年，深圳房價就躍升至全國之首，盡管經歷了2008年金融危機的暴跌，但在國家的經濟刺激政策和特殊房貸政策下，深圳樓市迅速復蘇。

此后，隨著城市經濟的快速發(fā)展和人口的不斷涌入，深圳房價持續(xù)上漲，成為全國房價的領頭羊。

如果從房價漲幅視角來看，回顧過去十年，也即拿2024年與2014年相比，全國房價上漲幅度排名前十的城市：深圳：漲幅排名第一，上漲 193%。

一方面，高房價吸引了大量投資者和高端人才，推動了城市的經濟發(fā)展和產業(yè)升級。另一方面，高房價也限制了部分中低收入人群的生活選擇，可能導致人才流失和城市發(fā)展不均衡。

因此，以上多重原因，深圳上頭應該是不想讓深圳再變成房價的風向標，也讓深圳擺脫地產屬性，轉向高新科技創(chuàng)新城市的整體對外形象。

深圳幾次樓市調整政策都是最晚的，這也是深圳的一種對外態(tài)度，或許也是想擺脫早十年來對外的刻板印象，回歸城市發(fā)展初心。

另外，除去深圳新政激勵樓市以外，就在剛剛，另外一個勁爆消息出爐，深圳樓市能否起飛，也就看這一波了。

9.15日，國家外匯管理局發(fā)布關于深化跨境投融資外匯管理改革有關事宜的通知。通知指出，便利境外個人境內購房結匯支付。

境外個人在滿足房地產主管部門及各地購房資格條件下，可以在取得房地產主管部門的購房備案證明文件之前，憑購房合同或協議先行在銀行辦理購房所涉外匯資金結匯支付，后續(xù)再向銀行補交購房備案證明文件。

這幾條看起來平平無奇，其實深度解讀的意思就是國家要放寬境外的資金在國內購房，在早期這個流程監(jiān)管是相當復雜的。

更一步的意思就是通過境外的資金來緩解國內開發(fā)商的燃眉之急，有了境外的資金導入，也會緩解國內開發(fā)商的庫存壓力。

就在同一日，國家外匯管理局發(fā)布《國家外匯管理局關于深化跨境投融資外匯管理改革有關事宜的通知》。

取消外商直接投資前期費用基本信息登記。取消外商投資企業(yè)境內再投資登記，將在部分省市試點的外商投資企業(yè)境內再投資免登記政策擴大至全國。

允許外商直接投資項下外匯利潤境內再投資。

外商投資企業(yè)境內合法產生的外匯形式利潤、境外投資者合法取得的外匯利潤開展境內再投資，相關外匯資金可以劃入被投資企業(yè)的資本金賬戶或股權出讓方的資本項目結算賬戶，資金使用按照相關賬戶管理要求辦理。

更直接一點的理解就是目前已經允許外企購買相關任意類型的房產，這一重磅內核消息，預計會引爆未來深圳這種對外貿易第一的窗口型城市。

未來很多外企可以通過在華經營的利潤，用來接盤國內開發(fā)商的住宅資產，這也是近幾年對于外企經營政策的又一重磅調整。

要知道在2023年，很多外企在國內只能購買商業(yè)辦公等資產，或投資園區(qū)運營為主，本次直接來了一次最大的升級。

在2023年之前，整體外企的擴張步伐已經完全停滯，甚至很多外企都要遠走他鄉(xiāng)投資，彼時商辦產業(yè)園區(qū)需求也在加速放緩。

寫字樓空置率居高不小的大環(huán)境下，放開外企投資商辦產業(yè)資產，也是合情合理，不過這一波政策在當時似乎水花也沒有多少。

如今很多外企更加熱衷于購買商場類持有項目較多，并且可以具備長期持有的資管屬性。

不過似乎大家還沒有發(fā)現，如今中國最值得投資的仍然還是一二線核心區(qū)域的高品質住宅產品，這也是很多大老板這幾年的核心思路。

商辦資產在如今這個市場下，絕對是沒有好區(qū)位的住宅值錢的。因此前面提到的放寬外匯在國內買房只是一個小窗口，更王炸的是住宅對外企的全面開放。

要知道，一旦大量美元流入樓市，未來樓市的漲幅會不會起來，這已經不是一個討論的話題，答案肯定是會。

要知道，當時高周轉時代，多少房企瘋狂跨境借美元債，就是因為實在是太容易借到錢了，才形成了這一波高周轉高杠桿房企。

外企資本實在是太兇狠，加上近期美元降息了，全球的美元勢必要流出去形成大的投資局面，這一波政策似乎都已經形成了閉環(huán)。

小編個人覺得，這正是上頭在提前下的一步棋，想辦法接住這一筆美元的流入，也就只有大批量放開外企投資權限，方能解決如今國內樓市的核心問題。

如今中國好的住宅產品已經到了價值低谷，加上這一波海外熱錢即將涌入國內，各位老鐵們，止跌回穩(wěn)還會遠嗎？

如今深圳作為一個超級進出口大城市，應該是最接近這一波政策的大城市，深圳未來的房價與住宅產品價值鏈條，勢必會迎來大的調整。

其實很多人內心已經有了一個答案：只有房價上漲，才能提振消費，收入才會提高，信心才會回歸。

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地產一品堂，80后 工科理工男 深漂19年 19年獵頭從業(yè)經歷，16年以上地產行業(yè)沉淀，關注地產戰(zhàn)略布局，產品運營，持續(xù)研究健康管理，個人微信：luyipin000；各位朋友可以加我隨時交流探討 共同進步；近期新增地產一品堂官方微信群，大家也可以加入，與更多的地產人+再創(chuàng)業(yè)者交流溝通，共同進步，還可以討論資產配置與大健康管理。

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