再借20億！萬科第九次續杯

萬科又向大股東借錢了，這次借20.64億，借款利率還是2.34%。這是萬科今年以來的第9次借款，算下來每月一次，比那啥都準。

為了吊住這條命，萬科迄今累計找深鐵借了259.41億了，要不是深鐵家底厚，萬科怕是早就跟碧桂園之流一個德行了。

跟之前一樣，萬科這次借錢的目的還是為了還債，還9月21日到期的22萬科GN003債券，當初發行規模20億元。

今年12月，萬科還有兩筆債券到期，分別是22萬科MNT004、005，發行規模分別是20億和37億。

這也意味著，接下來的第四季度，萬科至少還要發兩次借錢公告。

雪球上有投資者發帖稱，深鐵集團作為萬科大股東，在2025年看上去一直——有一種往河堤決口丟沙包的感覺。

值得注意的是，救萬科的，不只是深鐵集團，其融資借款對象，不只是深鐵這個大股東。

2025年上半年，萬科合并報表范圍內新增融資和再融資249億元（不含股東借款），這個金額幾乎和深鐵集團借給萬科的數值1：1。

按上半年的數據，萬科境內新增融資的綜合成本為3.39%，新增股東借款的綜合成本為2.34%。

文章開頭講到，萬科向深鐵借錢的利率幾乎全部為此在2.34%，萬科財報中的提到的融資的綜合成本為3.39%。

很明顯，深鐵的低息借款拉低了萬科的整體融資成本。

回看深鐵與萬科的結緣，2017年“寶萬之爭”中，深鐵怒砸664億拿下萬科29.38%的股權。

此后五年間，深鐵累計從萬科獲得了192億的分紅，從這五年的回報來看，深鐵投資萬科無疑是一筆非常劃算的生意。

但此后萬科業績開始下滑：2021年凈利潤首次同比下滑，2022年銷售規模下滑，2023年全面虧損，2024年虧損近500億，2025年上半年再虧119.5億。

除了直接借款259.41億元，深鐵還通過認購REITs、資產受讓等方式為萬科提供了約46億元的融資支持。

從最初的664億入股，到債務融資46億，再到真金白銀借款259.41億，深鐵總共向萬科投入了969億元左右

扣除前五年的累計分紅192億，深鐵埋進去了777.41億。

截至9月17日，萬科總市值841.1億元，深鐵持有27.18%股份，股權價值約為228.6億元，較664億的投資成本縮水了三分之二。

前五年躺著分紅的時候，這筆投資是相當的劃算，后三年不僅把吃進去的分紅吐了出來，還掏了777億的老底，這投資虧大了。

今天，萬科集團官網更新的之前傳出的組織架構及管理團隊信息，這意味著這場萬科史上調整最大、醞釀了近一年的的組織大變革正式落地。

新的組織架構中，集團總部被分為董事會辦公室、集團辦公室/黨群工作部和11個中心。

原先萬科體系中最龐大的開發經營事業集團被徹底拆分，變成16家城市公司。

原先的物業事業集團降級為事業部，與商業、辦公、長租、海外等并列。

管理團隊方面，董事長辛杰、工會主席解凍、執行副總裁郁亮、執行副總裁李鋒、執行副總裁華翠、執行副總裁財務負責人韓慧華、董事會秘書田鈞等人，以及分別負責物業、商業與酒店事業部的朱保全、孫嘉職務不變。

集團執行副總裁李剛，新兼任了北京公司總經理；

原開發經營事業集團總經理張海，新職務變成了集團首席產品官、集團產品設計中心總經理；

原西南區域管理部首席合伙人/總經理李嵬，新擔任集團投資發展中心總經理；

華東區域管理部首席合伙人/總經理吳鏑，新職位為集團首席營銷官；

卜令秋任集團財務總監。

不久前，萬科公布的財報顯示，今年上半年萬科營業收入1053.23億，同比下降26.23%，虧損金額119.47億，這個數據比去年上半年的98億還要多上20多億。

這1000多億的營收中，其中主要還是依賴房地產的銷售，今年上半年，晚上實現銷售面積538.9萬平方米，同比下滑42.6%，銷售金額691.1億，同比下滑45.7%。

營收占比來看，萬科靠賣房的收入占比近七成，依賴性極大。說到底，萬科要想活下去，依然要依賴銷售回暖。

如此看來，萬科要想真正走出困境，不能只靠大股東輸血。唯一的辦法就是大家都去買萬科的房子，把他銷量頂上來！

這樣，萬科此局便可破了。