出租房屋被拆承重墻 “較真”業(yè)主起訴獲賠償

近日，大連一起因租戶私拆承重墻引發(fā)的糾紛案終審宣判。業(yè)主收房時(shí)發(fā)現(xiàn)租戶雖已恢復(fù)被拆除的兩道承重墻，但對(duì)工程質(zhì)量存疑，堅(jiān)持要求安全鑒定。司法鑒定結(jié)果顯示，恢復(fù)工程存在缺陷，需進(jìn)一步修復(fù)。法院最終判決，租戶及轉(zhuǎn)租方共同承擔(dān)房屋修復(fù)費(fèi)用、鑒定費(fèi)及房屋空置期間的租金損失等共計(jì)10萬(wàn)余元。該案明確承租方對(duì)房屋結(jié)構(gòu)安全負(fù)有法定責(zé)任，彰顯了司法對(duì)建筑安全和公共利益的保護(hù)。

01

承重墻被拆后修復(fù)，房主要求專業(yè)鑒定

市民華大姐將一套房子出租給柳文，柳文又將承租的房屋轉(zhuǎn)租給常青用于開辦飯店。常青在對(duì)房屋進(jìn)行裝修改造過程中，對(duì)廚房、衛(wèi)生間及入戶門進(jìn)行了改動(dòng)，并拆除了一個(gè)臥室的一面承重墻改為門洞，還拆除了另一個(gè)臥室的承重墻。

租賃合同到期后，華大姐與柳文進(jìn)行交接時(shí)，發(fā)現(xiàn)常青已雇人將兩道被破壞的承重墻砌回，但外觀質(zhì)量較差，存在安全隱患。華大姐堅(jiān)決要求柳文委托有資質(zhì)的鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行質(zhì)量鑒定，若合格則正常交接，不合格則須立即整改。柳文了解到鑒定費(fèi)用較高，且房屋系其轉(zhuǎn)租給常青，承重墻拆除亦為常青擅自所為，自稱對(duì)此并不知情，因而拒絕委托鑒定。

華大姐表示，其房屋建成已三十余年，為五層住宅的一樓，常青為開辦飯店拆除兩道承重墻，對(duì)整棟樓的安全構(gòu)成威脅。租期屆滿后若簡(jiǎn)單恢復(fù)原狀而未經(jīng)驗(yàn)證，質(zhì)量無(wú)法保證，必須由權(quán)威部門鑒定方可放心。柳文和常青則認(rèn)為，華大姐過于較真，房屋已恢復(fù)原狀，再要求鑒定質(zhì)量屬于過分要求，堅(jiān)決不同意。

02

訴至法院，請(qǐng)求鑒定質(zhì)量并要求賠房租

華大姐遂委托北京市盈科（大連）律師事務(wù)所的王金海律師，將承租人柳文和轉(zhuǎn)租人常青訴至中山區(qū)人民法院，請(qǐng)求法院委托對(duì)常青恢復(fù)部分的房屋質(zhì)量進(jìn)行鑒定；若質(zhì)量不合格，則進(jìn)一步鑒定修復(fù)整改費(fèi)用。同時(shí)要求柳文和常青自2024年2月1日起至實(shí)際恢復(fù)之日止，按原租金標(biāo)準(zhǔn)賠償損失。

中山區(qū)人民法院公開開庭審理此案。經(jīng)審理查明，華大姐于2018年9月與柳文簽訂租賃合同，合同中約定不得破壞承重墻，并給予租期屆滿后一個(gè)月的恢復(fù)期。柳文后將房屋轉(zhuǎn)租給常青用于飯店經(jīng)營(yíng)，常青未遵守約定，擅自拆除了室內(nèi)兩道承重墻。

柳文和常青辯稱已恢復(fù)被拆除的承重墻，但華大姐堅(jiān)持認(rèn)為，無(wú)權(quán)威鑒定報(bào)告證明恢復(fù)質(zhì)量，且房屋老舊，一旦發(fā)生安全事故將無(wú)法承擔(dān)責(zé)任。

法院經(jīng)確認(rèn)，常青在租賃期間對(duì)案涉房屋的廚房、衛(wèi)生間、入戶門進(jìn)行了改動(dòng)，拆除了一間臥室的承重墻改為門洞，并拆除了另一間臥室的承重墻，導(dǎo)致房屋存在重大安全隱患。租期屆滿后，常青雖進(jìn)行了部分恢復(fù)，但華大姐對(duì)恢復(fù)質(zhì)量不予認(rèn)可。

03

中山區(qū)人民法院一審判決

柳文、常青共同賠償華大姐13個(gè)月租金損失50700元；

共同賠償房屋修復(fù)費(fèi)用24898.84元；

共同賠償鑒定費(fèi)27000元；

案件受理費(fèi)1180元由柳文、常青共同承擔(dān)，于判決生效后七日內(nèi)繳納，逾期將強(qiáng)制執(zhí)行。

大連市中級(jí)人民法院作出終審判決

駁回上訴，維持原判。二審案件受理費(fèi)合計(jì)2360元，由上訴人柳文、常青承擔(dān)。

（文中人物均為化名）

04

鑒定結(jié)果顯示修復(fù)不足

法院委托司法鑒定機(jī)構(gòu)對(duì)常青恢復(fù)的部分進(jìn)行鑒定，包括兩個(gè)南向臥室之間的承重墻、偏西側(cè)南臥室的一道承重墻及該臥室窗戶位置的恢復(fù)是否符合安全標(biāo)準(zhǔn)；如不符合，需鑒定修復(fù)方案及費(fèi)用。

鑒定機(jī)構(gòu)出具的鑒定結(jié)論為：案涉房屋墻體改造部位的修復(fù)現(xiàn)狀基本滿足加固設(shè)計(jì)圖紙要求，但新砌墻體與原結(jié)構(gòu)的拉結(jié)措施不符合圖紙要求，建議進(jìn)行補(bǔ)強(qiáng)處理；尚未修復(fù)的部分建議重新砌筑，做好新舊墻體的拉結(jié)，重新安裝窗戶。鑒定機(jī)構(gòu)同時(shí)提供了書面補(bǔ)充修復(fù)方案，費(fèi)用為24898.84元。華大姐支付鑒定費(fèi)2.7萬(wàn)元。

法院認(rèn)為，依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第七百一十六條第一款，承租人經(jīng)出租人同意可轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)租后原租賃合同繼續(xù)有效；第三人造成租賃物損失的，承租人應(yīng)賠償損失。柳文將房屋轉(zhuǎn)租給常青，常青在裝修改造中擅自拆除承重墻，造成重大安全隱患。雖部分恢復(fù)，但經(jīng)鑒定仍存在安全隱患，需進(jìn)一步加固修復(fù)。截至一審辯論終結(jié)，房屋無(wú)法正常使用造成的13個(gè)月租金損失應(yīng)當(dāng)賠償。

05

被告方不服提出上訴

一審判決后，柳文、常青表示“冤枉”，稱已于2024年2月1日交接完畢，華大姐因?qū)謴?fù)質(zhì)量不滿提起訴訟，導(dǎo)致其額外承擔(dān)一年多租金損失、鑒定及修復(fù)費(fèi)用，認(rèn)為是華大姐“太較真”所致。二人不服，向大連市中級(jí)人民法院提起上訴，請(qǐng)求駁回華大姐的全部訴訟請(qǐng)求。

大連市中級(jí)人民法院公開開庭審理后認(rèn)為，柳文與華大姐簽訂的《房屋租賃合同》合法有效，雙方應(yīng)依約履行。合同明確約定不得改動(dòng)房屋框架及重要管道、不得破壞房屋結(jié)構(gòu)。租期屆滿時(shí)，因常青使用期間擅自拆除承重墻、改動(dòng)衛(wèi)生間和廚房等，導(dǎo)致房屋存在安全隱患，華大姐訴請(qǐng)賠償修復(fù)費(fèi)用等損失符合法律規(guī)定。

一審中經(jīng)華大姐申請(qǐng)，對(duì)房屋已修復(fù)部分的質(zhì)量及加固費(fèi)用進(jìn)行了司法鑒定，一審判決二被告賠償修復(fù)費(fèi)用及鑒定費(fèi)具有事實(shí)與法律依據(jù)。關(guān)于房屋修復(fù)期間的租金損失，因房屋拆改造成安全隱患，在安全隱患未確定及未修復(fù)期間，華大姐出于安全考慮無(wú)法使用房屋，客觀造成損失，二被告應(yīng)承擔(dān)該13個(gè)月的租金損失。華大姐按合同約定租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算損失并無(wú)不當(dāng)，予以支持。

信源：半島晨報(bào)