樓市魔幻 | 新房越賣越貴，房子越賣越少

趁著開學，錯峰出去溜達了幾天，今日續(xù)上。

前幾天，中指院公布了8月份的房地產數(shù)據(jù)，百城房價整體情況是：

新房價格上漲，二手房價格下跌。

新房方面，8月份，百城新建商品住宅平均價格是16910元/平方米，環(huán)比上漲0.2%，同比上漲2.73%。

新房價格同比、環(huán)比都在漲，看起來好像市場很火熱，買房人很多，情緒高昂。部分房企不久前還發(fā)布了”首開去化95%“的宣傳海報。

但有一個挺“打臉”的數(shù)據(jù)——其實新房賣得并不好。

數(shù)據(jù)顯示，8月份，百強房企的銷售操盤金額是2070.4億元，環(huán)比下降1.9%，同比下降17.6%。8月份的銷量和7月差不多，但跟去年這個時候比，還是在下滑。

整體來看，今年前8個月，百強房企銷售總金額是23,270.5億元，同比下降13.1%，降幅還擴大了0.6個百分點，這個數(shù)據(jù)不太好看。

這說明，進入8月，大家對樓市的預期還在往下走。不管是單看8月，還是看今年整體，銷售數(shù)據(jù)都在降。

那么問題來了：既然購房熱情看起來那么高，銷量怎么會下跌呢？

新房價格漲的主要原因，其實是改善型樓盤的供應變多了。

數(shù)據(jù)顯示，今年7–8月，上海、杭州、蘇州這三個重點城市一共開盤43次，其中改善型項目占到93%。而去年同期，上海、杭州、蘇州、南京這四個城市共開盤52次，改善型項目只占55.77%。

顯然，開發(fā)商推了更多改善型樓盤，對比剛需，改善房子通常更大，更貴，自然就把整體成交均價拉上去了。

當然，這也跟順應市場的需求，畢竟現(xiàn)在只有品質好、地段好的改善項目賣得動，很多剛需盤或者位置偏的樓盤，除非大降價，否則根本賣不掉。

所以，新房價格上漲，一部分是因為“好房子”多了，確實吸引了一些改善型買家。但更關鍵的是，剛需和偏遠地段的房子供應量在減少，而主城區(qū)改善盤、高端盤在增多，然后就把均價給抬上去了。

而更能反映市場真實行情的其實是二手房。

8月，百城二手住宅平均價格是13481元/平方米，環(huán)比下降0.76%，同比下降7.34%。不管是環(huán)比還是同比，跌幅都不小。

這說明，二手房市場還在“以價換量”，業(yè)主得降價才賣得動。

另外，從感知上來說，只有房價環(huán)比跌幅超過0.7%（也就是這個月比上個月降0.7%以上），并且連續(xù)跌兩三個月，大家才會明顯感覺到：房價真的在跌。

照這個跌幅，一年下來房價平均要跌掉10%左右。而現(xiàn)如今首付比例只要15%，房價環(huán)比跌幅超過一年以上，很容易把首付跌沒，房子就成了負資產，這對購房信心影響非常大。

所以，哪怕是剛需，有迫切買房理由的人，面對這種跌幅，很多人便不敢出手了。

現(xiàn)實情況是，二手房的跌幅還在繼續(xù)擴大。中指院公布的百城二手房價格顯示：今年2月環(huán)比跌0.42%，4月擴大到0.69%，6月擴大到0.75%，8月是0.76%。

能明顯看出來，今年以來，二手房跌幅一路在擴大。好在進入0.7%之后，沒再大幅往下走，算是暫時穩(wěn)在了這個水平。

也就是說，買賣雙方現(xiàn)在又進入了一個“博弈期”——你等我降、我等你買。

而這種狀態(tài)可能不會持續(xù)太久，如果接下來沒有大的放松政策出臺，今年第四季度房價下跌可能會更明顯。

原因是，去年四季度有一波大松綁，當時很多城市新房銷量和二手房價格都反彈了，有些城市房價甚至還漲了一點。

正因為去年四季度的基數(shù)比較高，而今年購房預期沒跟上，數(shù)據(jù)對比起來就會特別難看。

所以現(xiàn)在要想“穩(wěn)樓市”，仍然需要時間，也需要政策。

表面火熱的新房價格，掩蓋不了整體市場下行的現(xiàn)實，結構性的“偽上漲”終究難以支撐真正的信心。