業主購房按揭款“斷供”，開發商是否應承擔保證擔保責任?

案例回顧

在商品房預售交易中，銀行為了降低貸款風險，通常要求開發商為購房者的按揭貸款提供階段性連帶責任保證。該保證責任的核心目的在于“過渡”——即從貸款發放之日起，至銀行取得房屋正式抵押權止。

那這種情況下，一旦購房者斷供，銀行起訴開發商，開發商是否要承擔保證責任？跟著北京澤達律師事務所一起看下面的案例......

2020年5月，購房者李某與某銀行簽訂《個人購房擔保借款合同》，貸款68萬元用于購買某置業公司開發的商品房。置業公司作為保證人，向銀行提供階段性連帶責任保證。合同明確約定：“保證人的保證責任自借款人辦妥本合同項下貸款所購房屋的抵押登記手續，貸款人收到他項權利證書或不動產登記證明之日終止。”

合同簽訂后，銀行為涉案房屋辦理了抵押權預告登記，并依約發放貸款68萬元。2022年9月，開發商完成項目初始登記，具備辦理分戶產權及正式抵押登記的條件，并多次書面通知李某配合辦理。然而李某因個人經濟狀況惡化，不僅拖延辦理正式抵押登記手續，自2022年11月起更是連續多月未償還貸款本息。

截至2023年6月，李某已拖欠貸款本息共計21萬余元。銀行遂將李某及開發商置業公司訴至法院，要求李某償還剩余貸款本息，并由置業公司承擔連帶保證責任。

案件結果

法院審理后判決被告李某向銀行償還剩余借款本金及利息；駁回銀行要求開發商置業公司對上述債務承擔連帶保證責任的訴訟請求。

澤達解析

北京澤達律師事務所基于本案為您做以下法律分析：

合同合法有效，李某構成根本違約。《個人購房擔保借款合同》系各方真實意思表示，合法有效。銀行已履行放款義務，李某長期拖欠貸款本息，構成嚴重違約，銀行有權要求其提前清償全部剩余貸款本息。

置業公司的階段性保證責任應予免除。原因在于：

1.階段性保證的制度目的：開發商承擔階段性保證，核心在于防范因房屋產權未完成初始登記、無法設立正式抵押而產生的階段性風險。一旦開發商完成項目初始登記，使房屋具備辦理正式抵押登記的條件，其階段性擔保的主要目的即告達成。

2.過錯責任原則：本案中，未能完成正式抵押登記的原因在于購房者李某的拖延與不配合，開發商置業公司已完成其應盡的協助義務，對此不存在任何過錯。根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉有關擔保制度的解釋》第52條的精神，若未能完成抵押登記非因開發商原因所致，則不應無限期加重其保證責任。

3.預告登記：涉案房屋不僅辦理了抵押權預告登記，且建筑物所有權首次登記已經完成，不存在預告登記失效或標的物不一致等情形。依據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉有關擔保制度的解釋》第52條第一款的規定，應認定銀行的抵押權自預告登記之日起即已設立。銀行對該房產依法享有優先受償權。

4.風險負擔應合理轉移：在銀行已通過預告登記取得抵押權，且抵押登記未能完成的責任完全歸咎于購房者）自身的情況下，繼續要求無過錯的開發商承擔連帶保證責任，有違公平原則和階段性保證的制度初衷。

綜上，法院作出本案判決。

法條鏈接

《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉有關擔保制度的解釋》

第五十二條 當事人辦理抵押預告登記后，預告登記權利人請求就抵押財產優先受償，經審查存在尚未辦理建筑物所有權首次登記、預告登記的財產與辦理建筑物所有權首次登記時的財產不一致、抵押預告登記已經失效等情形，導致不具備辦理抵押登記條件的，人民法院不予支持；經審查已經辦理建筑物所有權首次登記，且不存在預告登記失效等情形的，人民法院應予支持，并應當認定抵押權自預告登記之日起設立。

當事人辦理了抵押預告登記，抵押人破產，經審查抵押財產屬于破產財產，預告登記權利人主張就抵押財產優先受償的，人民法院應當在受理破產申請時抵押財產的價值范圍內予以支持，但是在人民法院受理破產申請前一年內，債務人對沒有財產擔保的債務設立抵押預告登記的除外。

律師寄語

階段性連帶責任保證，是房地產開發商為促進交易達成、解決銀行在發放貸款后至取得房屋抵押權證期間的風險敞口問題，而向銀行作出的承諾。該制度設計的初衷在于填補貸款風險敞口期（即放款后至完成抵押登記前的階段），加速房屋交易進程。

但當購房人因逾期還款導致“斷供”，且房屋尚未完成抵押登記時，如何判斷銀行是否享有抵押權以及開發商是否仍需承擔階段性連帶保證責任呢？

情形一：因購房人原因（如未能辦理或拒絕配合辦理）導致抵押登記未完成的：銀行依法取得對房屋的抵押權，同時開發商的連帶保證責任得以免除。

情形二：因開發商原因導致抵押登記未能完成的：開發商的連帶保證責任不能免除。

也就是說，開發商階段性保證責任的免除，并非以“正式抵押登記完成”為絕對標志，而是以“開發商促成辦理抵押登記的條件已成就且自身無過錯”為實質判斷標準。當房屋完成初始登記，銀行基于有效的預告登記已享有抵押權，且抵押登記未完成的過錯在于購房者時，法律傾向于免除開發商的保證責任。這一裁判規則既符合《民法典》及其擔保制度解釋的立法本意，也合理平衡了銀行、開發商與購房者三方的利益與風險，有效引導各方誠信履約，對促進房地產金融市場健康運行具有積極意義。

因此，北京澤達律師事務所建議開發商在履行完畢初始登記及通知協助義務后，應注意固定保存相關證據，以便在購房者斷供且怠于辦理抵押時，依法主張免除自身擔保責任。

北京澤達律師事務所律師對不同法律規定、熱點、案件、裁判文書的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察的視角。但需注意，我國并非判例法國家，且司法實踐中不同案例的細節千差萬別，切不可盲目參照。

如果您遇到類似糾紛難以解決，也建議您及時咨詢北京澤達律師事務所的專業律師，以便更好維護自己的合法權益。