500萬買“次頂層”變頂層，中介公司該負責嗎？

一滴水，能折射太陽光輝。

一樁案，能彰顯法治道理。

最高人民法院官方微信推出“小案大道理 時代新風尚”欄目，帶您一起回顧那些熠熠生輝的“小案”，回味那些蘊含其中的“道理”，共同感受每一個司法案件中所弘揚的公平正義正能量。本期為您帶來的是一起中介合同糾紛案。

花費近500萬元買了一套“次頂層”，

入住數月后發現原來是“頂層”，

中介卻稱只有客廳是頂層。

9萬多的中介費到底服務哪里了？

購房者要求退款賠償未果，

應如何維權？

案情回顧

2021年，年輕人小雨通過某中介公司購房。經紀人小夏向小雨推薦了一套房屋，并通過微信告知小雨：“這套在3號樓25層，總高26層，業主賣房換房。”小雨查看該中介公司網上出售信息，該房屋標注的是“高層”。看房后，小雨和案外人小張簽訂《房屋買賣合同》，花費近500萬元購房。《房屋買賣合同》載明該房屋所在樓棟總層數28層，其中地上26層，地下2層，該房屋位于25層。小雨向中介公司支付居間代理費9萬余元。

2022年7月，小雨入住新家，同年10月，小雨聯系小夏稱：“我買到房子才知道是頂層，沒有26層。”小夏回復：“你這個房子不是完全的頂層，當時跟你說了，就客廳上面沒有住戶，其他房子上邊都有26層。”小雨仔細觀察后，發現所購房屋就是純頂層。小雨很生氣，認為自己舉全家之力購房，所購房屋卻夏熱冬涼，中介公司提供不實房源信息，侵害其合法權益。雙方多次交涉未果，小雨訴至法院，要求該中介公司全額返還中介費并賠償房屋差價損失。

案件審理中，法院赴房屋現場勘驗，小雨家樓棟電梯按鈕共有26層，乘坐電梯到達25層后，樓道里有一排窗戶，從窗戶看向小雨房屋，上面沒有任何建筑物。進入小雨家，從窗戶向外望，部分房屋不是頂層。法院聯系原房主小張，小張說看房時其沒在，是經紀人與小雨自行看房，未特意涉及房屋是否是頂層事宜。

法院審理

中介合同是中介人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人為此支付報酬的合同。根據《中華人民共和國民法典》第九百六十二條規定，中介人應當就有關訂立合同的事項向委托人如實報告。中介人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得請求支付報酬并應當承擔賠償責任。

房屋所在樓層關系到購房人的住房體驗及房屋價值，樓層信息系影響購房人判斷的重要信息，中介人在履行中介服務時應如實告知。小雨購房前，中介人員小夏告知小雨“這套在3號樓25層，總高26層，業主賣房換房”，并未明確告知小雨該房屋為頂層，其關于樓高的表述易讓小雨陷入錯誤判斷。小雨入住后發現房屋實際為頂層，便與小夏聯系，小夏仍稱“總高就是26層……你這個房子不是完全的頂層”，由此可見小夏在小雨購房前，自身對小雨房屋情況沒有完全掌握，未能向小雨提供房屋的準確信息。根據小雨與小夏的微信、錄音、談話等溝通證據可見，小夏提供居間服務時并未盡到審慎審核義務，其自身亦不知曉訴爭房屋為頂層的情況。

中介公司稱小雨在購房前從未提出過不購買頂層的要求，盡管現有證據不能確定小雨在購房前是否明確提出過該項要求，但無論小雨對意向房屋的要求為何，中介人均應依約履行如實報告義務。

中介公司作為中介服務機構應向購房人提供全面、準確的信息，在未能完全掌握房屋信息的情況下，不能僅憑自己的帶看經驗進行介紹。結合在案事實，可以認定中介公司未能全面履行合同義務。

據此，法院判決中介公司退還小雨居間服務費9萬余元。

法官說法

郭 融

北京市第二中級人民法院民二庭四級高級法官

中介人員向購房者介紹房屋時應履行如實報告義務，全面、客觀、真實地向購房者介紹房屋信息。對于可能影響購房者判斷的重要信息，如樓層、朝向、落戶、是否兇宅等，屬于可能影響購房者判斷的重要信息，應如實報告，不能以購房者沒有提要求為由，不予介紹或錯誤介紹。

本案中，小雨家所在小區樓棟具有特殊性，頂層房屋參差錯落，部分房屋25層為頂層，部分房屋26層為頂層。小夏在向小雨介紹房屋時，明確交代房屋在25層，總高26層，按照通常理解，該房屋應為次頂層房屋。同時，中介機構在推介網頁上，通常會對樓層信息予以標注，如“頂層、高層、低層”等，本案房屋被標注為“高層”，未明確注明“頂層”。小雨在發現房屋為頂層后與小夏聯系，小夏此時仍稱房屋并非完全的頂層，僅有客廳部分為頂層，足見其對房屋信息并未掌握。

本案審結后，北京二中院向中介機構發送司法建議并得到積極反饋。案件跟蹤回訪時，有關單位表示已根據司法建議加強對中介人員培訓，完善業務流程，建立長效機制。本案聚焦社會治理薄弱環節以及人民群眾關心領域，展現了首都法院的別樣“楓”景。

代表點評

伊 彤

十四屆全國人大代表，北京市人大代表，北京市第十六屆人大教育科技文化衛生委員會委員，北京市科學技術研究院創新發展戰略研究所所長

本案中，涉案樓的頂層房屋參差錯落，部分房間25層為頂層，部分房間26層為頂層。中介人員向購房者介紹房屋時，并未真實、全面地描述房屋信息，而僅簡單描述為“次頂層”，其專業性缺失直接導致購房人作出錯誤決策。法院依照《中華人民共和國民法典》相關條款，判決中介公司全額退還中介費，精準體現了“過錯與責任相統一”的法治原則，切實捍衛了消費者財產權益。

購房是普通家庭傾注畢生積蓄的重大交易，房產買賣糾紛與老百姓生活密切相關。尤其對于舉全家之力置業的年輕人而言，房屋層高等核心信息的真實性直接關系到購房決策。司法裁判以剛性力度作出認定：任何利用信息不對稱誤導消費者的行為，必將承擔相應的法律后果。

本案審結后，法院還向中介公司發出了針對性整改建議，不僅為老百姓解決了實際問題，還進一步讓房產交易回歸誠信本質，實實在在守護了民生“安居夢”。

轉自：最高人民法院

排版編輯：夏晨曦