南京8月土拍預告~

南京7月三場土拍，主城共計16幅涉宅用地出讓，收金超96億元！

7月30日，南京主城集中出讓13幅宅地， 涉及大校場、河西北、核中核、翠屏山、上秦淮、橋北等南京頭部/熱門板塊。本次總出讓面積約41萬㎡，共收金約68.9億！

7月16日，南京 出讓2幅宅地： 竹山路G39地塊、六合G36地塊。其中，竹山路G39地塊，被金茂以15.49億元的底價拿下，成交樓面價11997元/㎡。

7月9日， 百家湖獨挑大梁，G28地塊成功出讓，被常州嘉宏地產以7.29億元拿下，成交樓面價17006元/㎡，溢價率約9.6%。

地方國資繼續托底江北

16幅涉宅地塊中，江北新區占據一半（8幅），全部底價成交，全部城投城建拿地，包括 江北科投、揚子江開發、新居置地、揚子國資等 。現在看， 光靠城投、城建在那自娛自樂，左右倒右手，似乎已經沒有意義。

前期，江北擁有大批城投拿的地，沒法開發，就是因為找不到下家。當時地價高，不管是國企還是民企都不敢沾手！

近期江北開發的項目基本都是2023年之后拿的地，低容積率+低密度+跌新四代宅，成為開發共性~~

今年對于江核來說，絕對是關鍵一年，低密四代宅全面鋪開。產品迭代升級的同時，需求結構正在改變，剛需市場逐漸被擠壓到二手房市場，新房市場以 改善需求為主，正在倒逼開發商，“卷品質”、“卷性價比”。

多家外地房企在寧拿地，風頭正勁

除了一水的江北地塊外，最顯眼的便是外地房企布局南京市場。杭州北谷、 廈門象嶼、鹽城綠洲、常州嘉宏等紛紛拿 地。 浙派房企杭州北谷、廈門國企象嶼更是分別拿下7月土拍第一（河西北）、第二（大校場）高價地，風頭正勁 。

而南京本土房企僅有棲霞建設拿下1幅邁皋橋地塊，算是完成上面交代的任務了；至于 朗翌置業...，與南京朗詩關系密切，未來不排除朗詩直接參與開發翠屏山G50項目。

這兩年南京賣地策略大變，江核板塊都無房企問津，只能加大主城優質地塊供應，瘋狂將城市核心地段的商業地、科研地扒出來，調整成住宅用地，拆改的拆改、降容的降容。

土地質量，上市周期都有明顯改善。甚至出現當天拿地、當天動土的情況。可以說，大面上都在向好的方向發展。

外地房企來寧，即是 優質土地資源的強大吸引力，也是 對南京主城區域有足夠信心。未來，隨著這些地塊的開發建設，或將進一步重塑南京房地產新格局！

8月，優質宅地持續出讓，規模大幅縮水，但質量依舊在線，

老下關地鐵上蓋商住來了

老下關這塊地，其實也就在鼓樓濱江了。地塊西邊基本都是城市大高層，恒大、世茂、龍湖等都在這一片。價格變動也比較大，從高峰接近6萬左右的二手房價，現在基本落到3-3.5萬/㎡的水平了。

地塊東邊基本都是些不知名的老破小，建筑都不高，但居住環境較差。

因此，板塊改善需求、置換需求都很旺盛。

鼓樓下關G52地塊

地塊四至：東至姜家園路，南至現狀，西至熱河南路，北至中山北路

用地性質：Rb商住混合用地

出讓面積：13175.16㎡

容積率：1.01＜Far≤1.1

建筑高度：≤24米

起拍總價：2.33億元

起拍樓面價：16077元/㎡

地塊是Rb商住混合性質，按要求不得建公寓，只能建商業（約4300㎡），而且商業還必須自持。

因為緊靠著地鐵5號線與地鐵9號線交匯的下關站，屬于真正意義上的地鐵上蓋。施工時，還必須考慮與地鐵建設形成一體，不得妨礙等。

容積率1.1，基本可以確定是洋房系產品，大概率是5-7F真洋房。起拍價只有1.6萬，未來洋房賣4萬+，是沒問題的，開發商一定會瘋搶的。

幕府創新區鐵道宅地

幕府創新區能級上比鼓樓濱江差了一點。不過周邊環境相似，同樣是老破小扎堆，周邊置換需求旺盛！

郭家山G51地塊

地塊四至：東至郭家山29號大院，南至幕府南路208號院，西至幕府南路，北至郭家山路

用地性質：R2二類居住用地

出讓面積：22444.73㎡

容積率：1.01＜Far≤1.25

建筑高度：≤60米

起拍總價：3.4億元

起拍樓面價：12119元/㎡

容積率1.25，用地面積2.24公頃，屬于中型項目。結合地塊區位，預計主打剛改/初步改善產品，全系8-12F小高層的概率很大。

周邊生活配套相對成熟，地緣客戶較多，有一定競爭力！這塊地最大的bug就是，十幾米外的滬寧鐵路（即從大橋過江的那條），運力大、繁忙度高，日常火車過境的噪音影響比較大。

仙林湖首個四代宅上線

說實話，仙林湖板塊近兩年幾乎沒有什么聲音了。今年，若不是中海貼臉開打，6折賣房，估計大家都忘了。

仙林湖板塊配套基本成熟，商圈、教育、交通都沒問題，就是距離主城實在太遠了。樓市上行時，依靠大學城與都市圈的噱頭尚能穩站潮頭之上；然現在，基本沒啥水花了。

本次G53地塊接近攝山新城了，G53之于仙林，就好比仙林之于南京，這位置，絕了！

仙林湖G53地塊

地塊四至：東至弘祖路，南至經天路，西至規劃公園綠地，北至現狀

用地性質：R2二類居住用地

出讓面積：36118.05㎡

容積率：1.01＜Far≤1.5

建筑高度：≤35米

起拍總價：4.9億元

起拍樓面價：9044元/㎡

1.5的容積率對于仙林湖來說，不算多低，估計還是11-16F小高層產品為主。項目最主要的優勢還是：仙林湖板塊首個四代宅產品，早期萬科、保利、棲霞建設的大高層業主們，可以考慮換房了。

關于土拍結果，易房樓市會即時跟進~~