深耕16年：綠城如何用“產品主義”征服蘇州？

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大家好，我是地產高富帥。

房地產行業發展到今天，從規模時代進階到品質時代，如今各家房企高層已經完全意識到產品的重要性，紛紛通過對產品體系的重塑，適應新的行業發展。

其實從整體房地產開發發展周期來看，似乎只有綠城中國的產品底層思維是貫穿了整個企業發展歷程，這也或許是綠城能夠持續推出驚艷產品的原因。

從今年上半年整體市場表現來看，綠城中國為很多同行直接指引了很多產研體系發展方向，產品創新應該是與企業經營內核緊密相關的。

去年開始，小編就與很多頭部房企的高管討論未來的行業前瞻性思考，很多朋友都對綠城中國的產品研發給出了較高贊許，“學習綠城好榜樣”也成為很多房企高管共識。

無論是從標準化打造到產品體系化運營，再到大產品中心的職能設置，這些年綠城中國的獨特打法，確實也讓其在產品時代驅動下，走在了行業最前列。

蘇州重啟頂流：“一朵玫瑰再次綻放”

近期綠城中國大華東戰略逐步起航，華東區域與浙江區域不僅僅在土拍市場頻頻發力，并且在高端產品打造方面，紛紛給同行上了一次課，其創新思維沉淀確實獨樹一幟。

7月15日，中指研究院發布《2024中國城市居民居住滿意度調查報告》，綠城中國總體滿意度得分92.9分，較2023年的91.2，提升1.7分。

在所進駐的16座城市拿下總體滿意度第一；在所進駐的12座城市拿下總體忠誠度第一，蘇州斬獲客戶滿意度、客戶忠誠度雙排名TOP1。

這幾年綠城在深度布局大華東戰略下，蘇南市場可以說是有了質的飛躍，特別是蘇州市場，得益于兩大高端頂豪產品的熱銷，綠城在蘇州市場迎來了巔峰時刻。

市場是檢驗產品的試金石。2024年蘇州玫瑰園，三開三罄47.8億，合同金額全市TOP1；蘇州逸廬，兩開兩罄14億，榮獲“低密住宅榜TOP2”。

東園西廬產品與蘇州人物的雙向奔赴，背后是綠城對品質矢志不渝的堅守、對客戶需求細致入微的洞察，彼此相互成就，為綠城摘下“合同金額全口徑、權益金額口徑雙料TOP1”的桂冠。

回歸綠城在蘇州的發展歷程，卻有一番波折。綠城在蘇州的登場，話題性與戲劇性十足。

那是在2009年的9月，敗走上海長風地塊的綠城集團在蘇州發飆，以61億元總價連拿兩幅地王，中國土地出讓史上單價最高的住宅用地也由此誕生。

這塊地就是未來享譽全國的頂豪產品“綠城.蘇州桃花源”的前身，俗話說慢工出細活，后面種種原因，老孫的融創團隊加入開發陣營。

2013年，“蘇州桃花源”正式入市，在當年直接入選國內十大豪宅之一，項目一經公開即吸引了全國上百家媒體到訪，一線房企高管爭相參觀。

值得關注的是，距離第一座經典頂豪登場整整10年之后，綠城在蘇州把玫瑰園產品線再次提升到一個全新的審美高度。

怎樣的產品，配得上10年可遇不可求？大概，就是在一個絕對核心、10年難遇的地段上，誕生一座豪宅碾壓級作品，比如：——全新的蘇州綠城玫瑰園。

作為繼承綠城對法式浪漫風格深度理解力，卓越的法式宮廷風格立面、一騎絕塵的景觀「玫瑰七境」的景觀中軸體系、高貴奢華氣質場的會所等元素直接碾壓任何周邊競品。

要知道，蘇州這座城市，2000萬的級別的住宅產品已經頂破天際，蘇州綠城·玫瑰園2024年11月首次開盤，創下25億的銷售額，隨后一個月內二次開盤再次售罄，累計銷售額34.6億。

之前另外一個綠城IP“蘇州逸廬”也在去年面世，兩開兩罄14億，再次刷新豪宅銷售紀錄，隨著頂級產品玫瑰園再次落地蘇州之后，綠城在蘇州的影響力也逐漸加大，

可以說，綠城對蘇州的熱愛已經溢于言表，時隔10年，兩大經典浪漫色彩作品齊聚蘇州，也再次驗證了綠城在蘇州豪宅市場上的絕對統治力。

綠城在蘇州的二次高端布局恰逢長三角城市群能級提升窗口期，這種價值成長曲線印證了頭部房企在城市高端住區營造領域的馬太效應。

未來隨著蘇州工業園區金融城板塊的配套成熟，綠城的產品IP有望進一步釋放資產保值效能。

產品與品牌升級：綠城正在超越綠城

隨著這一輪房企組織構架的革命性升級，綠城中國在華東區域的布局也逐步采取下沉深耕邏輯，綠城在蘇南地區的規模也逐步擴大。

早在2019年，綠城舉行了“與蘇州，共美好”綠城中國蘇州公司品牌發布會，會上宣布綠城中國蘇州城市公司正式成立。

從此開始，也代表著綠城中國在蘇南市場已經官宣重啟深耕戰略，隨后幾年，無錫，揚州，南通、亦迎來了綠城的黃金時代。

不久之后，綠城蘇州公司正式更名綠城蘇南公司，也就意味著蘇南已經成為綠城中國版圖中最重要的地區之一，含金量逐步提升。

2025年綠城蘇南品牌戰略再次升級，布局蘇南五城的多個全新項目亮相，其中最新的兩個重磅作品也將全面入市，值得關注。

要知道，在豪宅產品IP序列中，綠城中國擁有桃花源系，玫瑰園系，廬系三大王牌，如今在蘇州市場已經全部呈現，也得到了市場的充分認可。、

接下來，蘇州市場直接迎來了綠城產品最頂級的“T檔產品線”，作為頂尖收藏級產品的風起系，這或許是今年蘇州頂豪市場最期待的作品。

綠城在蘇州園區，迎來了傳奇作品：蘇州鳳起潮鳴，要知道就在今年上半年，上海公司出品的綠城·潮鳴東方就直接來了一次日光，也再次刷新上海頂豪市場的銷售紀錄。

首先在選址方面， 作為頂豪產品來說，區位就是其價值底層。項目坐攬金雞湖與獨墅湖城市地標，周邊五星酒店，蘇州中心，東方之門、中環廣場等地標配套環湖而立。

作為一個容積率1.6的頂豪項目，綠城整體布局以“引水入園”、“理水造園”、“湖水活園”三大理念為基礎，打造一個特有的蘇州湖居生活范本。

項目在建筑與景觀設計中，充分體現了國際東方的美學敘事。建筑立面設計采用橫向舒展的飛檐，仿佛金雞湖上輕盈的飛鳥，270°無柱環幕視界的創新設計，使得湖畔的晨曦與四季美景盡收眼底。

在這片云集了多個世界500強跨國企業的板塊內，綠城正在用自己獨特的審美基調，打造出擁有金雞湖的壯闊風景與蘇州文化沉淀的傳奇之作。

另外值得關注的新品，綠城在蘇州奧體芯打造的：綠城·沁百合，作為定位四代改善住宅的洋房作品，綠城在這片寶地上給予了全新的嘗試。

作為全球第五座'百合系"新品，這次帶給蘇州改善人居的作品意義非凡。外立面使用玻璃幕墻與超細金屬線條，五種配色+四面鋁板+大面積三玻兩腔玻璃呈現無與倫比的磚石質感。

景觀一直都是綠城項目最核心的價值點之一，本次進階打造“一芯一軸雙環”園林造景，讓歸家的旅途松弛療愈。以“一芯一軸雙環”為骨架，展開一場“百合花”的藝術邂逅。

作為奧體芯板塊唯一的新洋房新作，綠城·沁百合有著無可比擬的核心價值——奧體芯的全維醇熟生活場。

奧體芯無論是商圈含金量（久光、圓融、IFS、蘇州中心），還是超強的教育資源（人大學附屬中學），都能讓這朵初綻的“百合”在這片熱土持續綻放。

從產品表現力來看，綠城這幾年的產品精髓已經完全把早期硬件堆砌拋之腦后，取而代之的是其深度關注人的需求，“讀人”才是綠城產品的關鍵點。

布局蘇州的蘇州逸廬，其位置就在老城區，客戶粘性基本上就是為區位客戶為主，綠城為合院提煉“白玉畫屏”、“尋杖勾欄”、“金鏤格柵”等符號，立面更顯古風，但是蘇作精髓依然還在。

這幾年房企非常關注產品標準化，綠城的產品標準化是一種潤物細無聲的存在，就是看起來都是一個產品系，但是每個作品都有其細節的審美差異。

這種審美差異其實就是綠城對于“美”的深度理解力，“讀地+讀人”相結合的前瞻性創新，讓綠城走在了審美前沿。

不僅有一手造“好房子”的絕活，早在2024年，綠城中國還打造了行業首個企業“好房子”標準，完成了自身“好房子”體系及標準的構建。

很顯然從“造房子”到“建標準”，綠城仍然持續為行業輸出美好價值，綠城超越綠城也成為其企業文化內涵的標志。

16年的品牌重塑：下一站的終點

綠城在蘇南市場的16年深耕，堪稱一部中國高端住宅的進化史。盡管這十幾年行業在不斷變化，綠城對于蘇南市場的熱愛也始終沒有改變。

16年間，綠城以“產品即信仰”的執念，讓蘇州從“豪宅不貴”躍升至全球頂豪競技場，也讓蘇州落實真正進入綠城時代。

就在前幾天，綠城再度落子蘇州，蘇州園區蘇園土掛（2025）04號地塊出讓，最終由綠城中國以樓面價65241.78元/平方米，溢價率8.74%，成交總價約46.67億元成功競得。

16年的深耕或許就是為了等到今年的爆發，2025年注定是綠城布局蘇南最重要的時刻，下一站的終點或許還有更大驚喜。

據悉，就在7.31號，綠城中國將在蘇州舉行新品發布會，或許我們將會在發布會現場尋找更多答案。

今天就聊到這里，對綠城布局蘇南有想分享的，都可以留言討論，感謝大家。

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地產一品堂，80后 工科理工男 深漂18年 18年獵頭從業經歷，14年以上地產行業沉淀，關注地產戰略布局，產品運營，持續研究健康管理，個人微信：luyipin000；各位朋友可以加我隨時交流探討 共同進步；近期新增地產一品堂官方微信群，大家也可以加入，與更多的地產人+再創業者交流溝通，共同進步，還可以討論資產配置與大健康管理。

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