賣掉度假房

李濤準備出售海南度假房 資料圖

經濟觀察報 記者 田國寶

6月中旬，接到物業公司電話后，李濤急忙從北京趕到海南。由于房子長時間無人居住和打理，窗戶玻璃不知何時碎裂，屋內進入雨水，大部分裝修和家電已毀壞。

李濤在海南待了幾天，將房屋清理干凈，修好破損的玻璃。他粗略估算，重新裝修并配置齊全家電，至少需要十幾萬元。李濤在電話里和妻子商量后，決定賣掉這套房子。

李濤說，這套房產平時利用率很低，每年還需支付物業費等費用，自購入以來貶值近三分之一，已成為家庭的“負資產”。他從去年便開始考慮出售這套度假房，這次終于下定了決心。

此前，部分高收入群體在一、二線城市的遠郊區域，或海南、云南等地購買度假房，近年來，隨著房地產市場逐步進入新常態，有人基于資產配置等考慮，開始出售閑置的度假房產。

旅居

李濤是北京一家貿易公司的負責人，市場好的時候，年收入可達百萬元。除了在北京擁有多套房產，他在海南、秦皇島、老家省會城市和北京遠郊也購置了不少房產。在過去，這是不少高收入人群的普遍做法。

李濤所在的貿易行業受政策、供需等因素影響，波動較大。但在過去十幾年，房地產市場持續上行，他會通過投資房產調節資金，生意好時買入房產，資金緊張時賣出房產。

李濤說，這樣做的好處有兩個：一是閑置資金投資房地產，收益高于其他領域且風險較低；二是能享受房地產上行的紅利。高峰期，他在全國擁有十幾套房產，價值數千萬元。

2018年春節，李濤和幾個做生意的朋友在海南度假。當時，有關海南即將限購的消息開始流傳。他和朋友商定，在海南限購前買一套房，供日后度假用。

春節后，李濤和朋友們完成購房手續。李濤的房子面積180多平方米，總價超過600萬元，可以容納一家四口及雙方父母。在他看來，每年到海南過春節是美好生活的象征之一。

海南限購后，大量度假房投資客涌入云南西雙版納等旅游城市。當時，西雙版納景洪市大街上隨處可見掛著海南車牌的汽車，當地房價很快突破萬元大關。在此期間，王有以70萬元的價格在西雙版納購置了一套約75平方米的房子。

大量度假房投資客涌入云南西雙版納 資料圖

王有在北京一家研究機構任職，他的朋友、同事在云南和海南買房的不在少數。每年春節前后，大家常結伴到這些地方度假。還有人在北京周邊的張家口、承德等地買房，用于夏季周末或假期避暑。

這類高收入群體在全國主要旅游城市、沿海城市及一、二線城市周邊形成了一個龐大的旅居市場，引發了萬達、華僑城、榮盛發展、世紀金源、港中旅等一批房企進行旅游地產開發。

李濤說，海南的旅游度假資源獨一無二，面對的是全國購房者。他身邊一些做生意的大老板通常在三亞、陵水等地購買別墅，總價在千萬級別，部分獨棟別墅總價甚至接近億元。

像李濤這樣的小老板或大公司白領通常在海南購買大平層海景房，總價在千萬元以內。普通白領或小生意人則多購買公寓，或者在云南以及一、二線城市遠郊購置普通度假房，甚至酒店式公寓。

萬達的一位前高管告訴經濟觀察報，不同于城市核心區的普通住宅，旅游地產項目一般為大盤，去化較慢，一個項目可能銷售十年甚至二十年仍無法清盤，但優點是拿地成本低，利潤空間大。

他認為，旅游地產是經濟發展到一定階段的必然產物。隨著高收入群體規模擴大，必然產生遠離城市喧囂、尋找凈土的需求，很多人不止在一個地方購置度假房產，這也給了萬達當初押注旅游地產的底氣。

轉變

2018年4月海南限購后，三亞、陵水等城市的房價一度下跌，但部分項目通過續保或補繳個稅等方式突破限購，下半年房價開始回升。2019年，李濤購房城市的平均房價已升至3萬元/平方米以上，這一價格水平持續至2020年年初。

2020年年初，全國旅游業遭受重創，旅游地產業也受到較大沖擊。海南多個熱點度假區房價跌破3萬元/平方米，西雙版納房價從萬元回落至七八千元，環北京等區域的度假房產也跌破萬元大關。

自2020年起，李濤的貿易生意受到影響，業務量減少近四成，利潤大幅下滑。由于資金鏈緊張，他陸續賣出多套房產彌補資金缺口，僅保留北京、海南和老家的三套房子。

2021年前后，海南多個城市開始整頓房地產市場，突破限購等操作被叫停，部分城市和區域的房價再次出現回調。李濤在海南的房子價格維持在2.5萬元/平方米左右，但部分稀缺的獨棟別墅價格仍在上升。

2023年，李濤生意未見明顯好轉，業務量進一步下滑至高峰期的四成左右，利潤幾乎為零。彼時，因旅游業逐步恢復及利好政策出臺，海南房價開始走出低谷，雖未恢復至2020年初水平，但已出現量價齊升局面，一些獨棟別墅的價格甚至突破歷史紀錄，度假市場開始分化。

多年來，李濤因工作忙碌，幾乎無暇度假，在海南買房以來，全家僅去過一次。由于房子利用率低，李濤曾考慮委托民宿機構運營，但由于租金價格不高，收益微薄，且未來收回還需重新裝修，他放棄了這一想法。

2024年下半年，李濤房子所在地的房價再次出現松動，平均價格徘徊在2萬元/平方米至2.3萬元/平方米。從投資角度看，他認為海南的房子已“買虧了”。

2024年生意更加困難，下半年李濤想賣掉海南的房子，但妻子認為海南房產具有稀缺性，價值早晚會回升，賣房等于割肉。賣房計劃暫時擱置。

房價何時能回升，李濤和妻子都沒底。房子不產生收益，每年近萬元的物業費卻是實實在在的支出。

這次房子被水泡，冰箱、洗衣機、音響等家電全部毀壞，地板、門、沙發等軟硬裝損壞嚴重，恢復居住條件需投入十幾萬元。

李濤說，度假房類似問題不少。他朋友的房子曾被撬門，家中值錢物品被盜，因不知何時發生，只能認虧。這讓他意識到，一旦房子升值較慢，持有成本和不確定的風險就開始顯現。即便偶爾到海南度假，住酒店和民宿的成本也低于持有房產。

生意好的時候，修繕房屋需要的幾十萬元對李濤來說不算什么，但近年他的生意難做，這筆支出就讓他力不從心了。妻子雖然不舍得賣掉房子，但最終被說服了。

李濤說服妻子賣房 資料圖

賣房

這些年，李濤只去海南的房子度假過一次。王有自從買了西雙版納的房子后，只是偶爾路過時住一晚，他的妻子和孩子甚至不知道房子是什么樣。更讓他難以釋懷的是，自買入至今，房子的市場價格縮水近四成。

王有說，他購房的區域是一個旅游區，商業、游樂等設施到冬季才開始運營，雖然周邊配套能滿足日常生活需求，但缺乏其他娛樂活動，偶爾住兩天尚可，時間長了就覺得乏味。

王有的同事在河北懷來有一套別墅，剛買時全家興致勃勃，幾乎每個周末都去懷來度假，偶爾也會邀請王有一家同去。尤其在夏季炎熱時，兩家人一起吃喝聊天，頗為愜意。

這樣的生活持續了半年多，王有同事的度假熱情逐漸消退。平時上班已十分疲憊，周末去懷來雖名義上是度假，但打掃房間、做飯、收拾、來回開車很累，還不如留在北京家中舒適。

王有說，度假一方面追求優美環境，另一方面追求新鮮感，一個地方再美，連續去五次也會失去吸引力。不同于懷來，西雙版納距離北京遙遠，前往不便，且交通成本高，性價比低。

王有和妻子都在事業單位工作，老人年事已高需要照顧，孩子學業繁忙，一家人其實無暇度假。2024年下半年，王有將房子委托給當地中介出售，目前尚未售出。

王有說，他身邊也有人開始計劃賣掉度假房，包括在懷來買房的同事，近期已將房產掛在網上出售。原因之一是房價下跌，其次是使用率低、物業服務差、房屋還常遭盜竊。

李濤生意繁忙，無暇前往海南修繕房子。他計劃等孩子放假后，讓妻子和孩子去一趟，簡單修繕房屋，盡量以最低成本恢復正常狀態，不再添置家電家具，修繕完成后就委托中介賣掉。

李濤與海南的中介聊過，他的房子當前市場價約400萬元。若想快速成交，需在價格上讓步；若不著急，可慢慢等待機會。中介表示，他的房子屬于海景房，不愁賣，關鍵在于價格。

通過與中介交流，李濤發現，他所在小區不僅有業主在賣二手房，開發商也在出售一手毛坯現房，價格低于二手房；小區還有一些工抵房，售價甚至低于2萬元/平方米。

李濤在老家的房子現由父母居住，他和妻子每月都會回去探望老人，有時帶朋友一同前往，房屋使用率較高。但海南的房子對上有老下有小的家庭來說，似乎并不適合。

李濤的孩子正在讀大學，他計劃賣掉海南的房子后，用這筆錢為孩子在就讀城市購置一套房產。李濤表示，自己的生意不確定性較大，趁現在還有能力，幫孩子解決最大的問題，孩子畢業后壓力會小很多。

（應受訪者要求，李濤、王有均系化名）

（作者 田國寶）

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