土拍樓面價從25100元/㎡到22000元/㎡，駙馬板塊還靈不靈？

6月10日，錦江區駙馬板塊約61.3畝地塊拍賣，在與金茂、新綠色的多輪角逐后，華發股份&錦江統建以22000元/㎡樓面價成交。

事后復盤，這宗地塊有兩大看點：

1、今年5+2區域成交的首宗2萬+住兼商地塊。

2、華發股份和錦江統建在同一板塊持續落子高改，實屬少見。這將對板塊走向帶來何種影響？

但也有人認為，今年3月，駙馬板塊約57畝純住宅用地拍到了25100元/㎡，相比之下，22000元/㎡樓面價并不高。市場和業界，為何對駙馬板塊的預期如此高？成交樓面價從25100元/㎡到22000元/㎡，真的是降了嗎？駙馬板塊能否持續保持上升勢能？值得重點關注。

先來對比下兩塊地的指標。

日前成交的61.3畝地塊，位于駙馬板塊半島一線，毗鄰梅香湖、華西附二院錦江院區，緊鄰錦宸院，容積率僅1.8，商業占比約10-20%，限高約36米。而今年3月成交的約57畝地塊，緊鄰61.3畝地塊，但卻是純住宅用地，容積率約為2.1。

除了容積率略有不同，最大的區別在于61.3畝地塊的商業指標。

“22000元/㎡的成交價本身并不低，在今年排名第五。如果是對比同板塊商住地塊，去年的成交樓面價為17000元/㎡，一年時間，差距明顯。”業界資深人士表示，如果61.3畝地塊剔除商業，以純住宅部分來計算樓面價，無疑將接近約25000元/㎡，也就是57畝地塊的成交價。

業界和市場高期待值的背后，是駙馬作為成都頭部板塊的地位，難以撼動。

從土地成交來看，近兩年內，整個5+2區域成交價在2萬+的地塊，共計29宗。

排第一的錦江區以13宗斷層式領先；其次是高新區7宗，成華區和青羊區分別4宗。

細分板塊看，TOP3區域分別是：高新區大源（5宗）、錦江區駙馬板塊（4宗）、錦江區林家壩（4宗）。而錦江區金三板塊（3宗）、青羊區外光華（3宗）緊跟其后。

錦江三巨頭——駙馬、林家壩、金三，以總11宗地塊一騎絕塵。憑借城市資源的一脈相承、地理位置相鄰、高能級產品集中……三大板塊已形成高端供應金三角。林家壩和金三，主打大平層，駙馬則以低密為主，產品形成差異化，能級相互借勢，對高凈值人群的吸附力持續增強。

再看在售，錦江區是5月唯一成交均價超過4萬元/㎡的區域，且連續3個月超4萬元，成交套均總價超800萬。（數據來源：克而瑞）

從近幾月數據看，駙馬板塊的錦宸院，堪稱錦江區的成交主力。該項目以建面195㎡以上洋房和疊拼為主，2月底入市以來，不到四個月已開盤四個批次，洋房總價800萬——1200萬、疊拼1500萬+，已實現約30億的熱銷。

毫不夸張的說，經過數年的蓄力，駙馬已在成都樓市的高端局中，形成獨特的低密高端新極核，直接帶動了成都高端市場的持續供應和產品升維，甚至助力高改住宅和千萬+房源成交量持續上升。

駙馬板塊為何能在短短數年，實現城市價值與產品能級的三級跳？

天時、地利、人和，缺一不可。

房地產價值，核心是城市價值。

駙馬板塊勢能提升迅猛，實質是成都城市綜合實力與宜居價值的躍階。

近兩年來，城市核心級戰略土儲的釋放，更是激發了市場熱情，新一輪的城市化進程和價值修正中，駙馬板塊脫穎而出。

2020年至今，板塊已成交約11宗住宅用地，體量超660畝，成交樓面價約16000-25100元/㎡，從去年站上2萬+，持續攀高。從后續供應看，預計還有5宗共約200畝住宅或住兼商地塊，后勁十足。整個核心區域的住宅用地總體量達到近900畝。

駙馬板塊規劃示意圖

上一輪城市TOP級板塊——攀成鋼、金融城的形成，均依靠統一規劃，集中開發，連片成勢，實現城市與居住的整體升維。駙馬板塊預留空間更大，值得期待。

新周期下，購置核心物業成為不少高凈值人群的剛性需求。

而此類物業，往往只產生在城市核心區，超高層大平層和低密物業兩種業態中。前者占據難以復制的城市景觀，后者享受稀缺的居住舒適體驗。

而在成都，始終有一批高改置業者鐘情低密物業。在大平層為主的市場供應下，5+2區域能形成連片供應低密物業的純粹板塊，只有浣花溪和駙馬。前者以存量房為主，駙馬則代表不斷迭代的產品力。

尤其是“好房子”國家戰略下，駙馬板塊已實現低密物業的“代際躍遷”，在高改同質化的今天，有著難以取代的差異化競爭優勢。

今年，駙馬迎來了城市資源和人氣的兌現，確定性和成長性更高。

華西醫院錦江院區正式運營，華西三巨頭聚齊；年末，預計地鐵13號線將開通，交通迎來質的飛躍；七中育才駙馬校區已在建，還有規劃中的成師附小駙馬校區，名校云集；商業配套逐步完善，總體量約17萬㎡的錦官花城購物中心，預計年內將建成。

華西醫院錦江院區效果圖

判斷一個區域是否成熟和具備確定性，“人氣”是重要指標。

板塊迎來了集中交付期，除錦江大院、錦江賦已交付外，今年錦江璞園、錦江上院也將陸續交付，人氣旺盛。

從后市來看，板塊內的2萬+地塊也將陸續上市，未來區域能級或將持續上升，預期看高。

錦宸院項目實景圖

華發股份、錦江統建除錦宸院一期外，還有三大地塊在手：約48畝的錦宸院二期，容積率1.8，將以小高層和4F疊拼供應為主，預計三季度亮相；以25100元/㎡摘得的57畝地塊，預計四季度亮相；以及新成交的61.3畝地塊。

而新綠色駙馬57畝項目，容積率約2.2，建面約200㎡+戶型占比近半，從成交樓面價24800元/㎡來看，項目定位高改。

5年時間，駙馬板塊走出了一條難以復制的成長之路，離不開城市發展的頂層設計，戰略土儲的釋放節奏，清晰統一的低密產品規劃、單盤出色的營銷能力。

三圣鄉梅香湖邊的城市天際線

作為板塊的開拓者、深耕者和價值投資者，華發股份、錦江統建，也伴隨駙馬的成長，走到了前臺。此次持續拿地，又將對后市有何影響？

從2020年起，這對CP在駙馬板塊已聯合開發了錦江大院、錦江璞園、錦江上院、錦宸院四個項目，在區域保持著超高的市場占有率，主場優勢明顯。

錦宸院項目實景圖

業界評論，這和華潤置地深耕成華區、中國鐵建地產深耕武侯區，在區域形成強大的影響力和話語權，有著異曲同工之妙。

“深耕，意味著對區域價值的深度認同，對城市更高能級資源的深度整合，以及對區域發展的重要推動。”資深人士表示，以錦江統建為例，除住宅開發，其所在集團也承擔了錦江區眾多公建化設施的建設，如駙馬板塊的道路等城市基礎配套，對區域的提質是全維度的。

“這樣的深度認同和助力，才能做出適配區域、引領需求的產品。同時，業主和意向購買客群積累更深，規模化的集中效應也更為明顯。”業界資深人士表示，就駙馬板塊而言，華發股份與錦江統建對區域的塑造，功不可沒。

但和開發初期不同，板塊已從一家獨大到百花齊放，吸引了包括華潤置地、新綠色等品牌房企入駐開發，包括金茂在內的多家開發商也積極參與土拍，對區域信心十足。

資深資深人士表示，今年下半年，還有一大波千萬+大平層將陸續面世。但駙馬板塊憑借低密高端的稀缺性，依然抗打，后市可期。

主編：余鴿

編輯：王榮碧

圖片來源：成都商報資料庫/IC photo/圖蟲創意/視覺中國

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