政策能否再給北京樓市續(xù)點(diǎn)水？

2025年4月15日，國務(wù)院總理李強(qiáng)在北京調(diào)研，他在考察北投科創(chuàng)人才社區(qū)公寓后的一席話，令北京樓市都“豎起了耳朵”。因為李強(qiáng)總理除了強(qiáng)調(diào)“當(dāng)今和今后后一個時期，我國房地產(chǎn)仍有很大發(fā)展空間”之外，還有另外一句話：

要聚焦城市新市民，住房困難群眾關(guān)切，調(diào)整并完善相關(guān)政策，支持居民剛性和改善性住房需求。

這句話顯然給了房地產(chǎn)市場很大的期待空間。不久之后，業(yè)內(nèi)“小作文”再度來襲，聲稱北京有望繼續(xù)優(yōu)化調(diào)整現(xiàn)有限購政策。

在此須要重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)，這是一則市場中的“流言”，迄今為止，權(quán)威渠道都沒有現(xiàn)有限購政策明顯繼續(xù)優(yōu)化調(diào)整的信息。我們在這里討論的，也并非是有或沒有這樣的調(diào)整，而是從市場和技術(shù)層面，探討政策措施效力的銜接和延續(xù)問題。

時至今日，北京仍然是全國執(zhí)行樓市限購政策最嚴(yán)格的城市。去年4月30日，北京住建委發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市住房限購政策的通知》（下稱《通知》），提出在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購政策的基礎(chǔ)上，允許已擁有住房達(dá)到限購套數(shù)的居民家庭，到五環(huán)外新購一套住房。

至今很快將滿一年時間。

一紙《通知》，將北京樓市劃分成了“五環(huán)內(nèi)外”兩個區(qū)域，從政策口徑上看，五環(huán)以外市場的“水”由此變得比五環(huán)以內(nèi)多。時近一年，這一政策措施效果如何？

必須承認(rèn)，這項措施對于活躍五環(huán)以外北京房地產(chǎn)交易還是起到了很大的正向作用。政策調(diào)整是在去年二季度的第一個月末開始的，應(yīng)該說，在當(dāng)季度就見到了效果。

郭毅老師提供的市場監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2024年二季度，北京樓市五環(huán)以外區(qū)域新房項目總共成交6176套，成交金額414.05億元，分別比2024年一季度增長21.36%、23.02%。這個趨勢也延續(xù)到了三季度，6785套的成交雖然環(huán)比增幅只有1.03%，但成交仍在活躍，比當(dāng)年一季度仍是漲幅喜人。

圖表1-五環(huán)內(nèi)外2024年一季度~2025年一季度新房成交套數(shù)、金額情況

從這兩個季度看，政策措施實現(xiàn)了初衷，市場反饋積極。至于三季度環(huán)比漲幅減弱，完全可以用市場消化政策效用理解，并不意外，也完全正常。

五環(huán)外市場真正的成交高峰，是在2024年第四季度。這個季度，五環(huán)外新房成交量環(huán)比激增61.83%，成交達(dá)到10980套，成交金額更是增長到729.19億元，增幅高達(dá)81.37%。

去年四季度的喜人業(yè)績，一方面源于之前限購政策調(diào)整的效用持續(xù)釋放，但與926政治局會議后陸續(xù)落地的降首付、降利率等一系列“止跌回穩(wěn)”舉措相關(guān)性更大。應(yīng)該說，優(yōu)化調(diào)整限購+落地穩(wěn)定樓市多項措施的“分步走”，一起構(gòu)成了這多半年以來北京樓市止跌回穩(wěn)的堅實基礎(chǔ)。北京市“小步走”，“不停步”頗有收效。

應(yīng)該注意到，宏觀環(huán)境不確定較強(qiáng)條件下，市場對政策措施利好因素“消化”的速度相對較快。今年一季度樓市成交量同比2024年同期，仍有較大幅度的增長，表明企穩(wěn)大勢持續(xù)。但是，相較于去年四季度，五環(huán)以外——這個限購政策調(diào)整的紅利區(qū)域——新房市場成交卻有下滑。

市場監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2025年一季度五環(huán)以外新房成交7250套，成交金額464.31億元，較之于去年四季度下降明顯。

這其中有兩個因素值得考慮，其一是一季度有春節(jié)長假，真正銷售期較短；其二是2024年9月末大力度的樓市支持政策使得四季度數(shù)據(jù)基數(shù)變高，從而形成了較為明顯的差距。不過，即便如此，在市場預(yù)期還相對脆弱，整體外部環(huán)境還受到貿(mào)易戰(zhàn)影響的背景下，如此市場層面的變化，還是應(yīng)該引起足夠的重視。

作為約束性措施，限購工具自誕生起，即以遏制房價上漲，驅(qū)離投資投機(jī)資本為目標(biāo)。因此，任何一次限購政策的調(diào)整，最為讓人擔(dān)心的，就是房地產(chǎn)市場波動。北京作為首都，全國樓市的風(fēng)向標(biāo)，就更是如此。

調(diào)整限購政策一年后，房價是否波動？或者說是否受到明顯影響？

在資產(chǎn)價格強(qiáng)勢周期中，房價“量在價先”，成交量大幅增長，必然帶來價格上揚(yáng)。不過，當(dāng)周期切換之后，這一規(guī)律已經(jīng)失效。2024年四季度，雖有限購調(diào)整和大力度支持樓市措施的“雙重加持”，北京樓市成交量環(huán)比激增，但是，2025年一季度房價水平仍保持總體平穩(wěn)。

1月，北京新房成交價格環(huán)比下降0.4%，二手房成交價格環(huán)比上漲0.1%；2月，北京新房成交價格環(huán)比上漲0.1%，二手房成交價格環(huán)比持平。直到3月，新房和二手房成交價格環(huán)比出現(xiàn)明顯上漲。這是因為海淀的功德寺地塊等價格較高的少數(shù)項目相對集中入市網(wǎng)簽，拉高了成交價的平均值。而且，即便如此，諸如功德寺這樣的項目，新房較周邊二手房價還是“倒掛”。

今年一季度的市場，是“一九分化”的市場，市場看似熱鬧，但并未雨露均沾，市場中的大部分項目銷售實際上仍十分艱難。如此環(huán)境，不可能重演之前“量在價先”的一幕。

之前的限購調(diào)整沒有帶來房價上漲、市場波動，即便再對限購政策的范圍、力度做進(jìn)一步優(yōu)化，只要幅度得當(dāng)，也難以引發(fā)房價波動，這是我們依據(jù)市場監(jiān)測數(shù)據(jù)和市場當(dāng)下態(tài)勢做出的判斷。也就是說，當(dāng)下沒有必要擔(dān)憂調(diào)整限購政策引發(fā)上漲。

還有另外一重因素需要考慮。今年一季度以來，北京土地市場火熱，多個高總價地塊成功出讓，開發(fā)商拿地?zé)崆楦邼q。不完全統(tǒng)計，北京一季度住宅、商業(yè)用地土地出讓合同收入約在367.28億元左右。

圖表2-北京一季度主要住宅、商業(yè)用地出讓情況（藍(lán)色為近期準(zhǔn)備入市項目）

以3~4個月通行周期推算，一季度出讓的這些地塊，大致會在接下來的幾個月，較為集中入市，從而在市場上形成一波小的供應(yīng)量波峰。由于拿地時地塊都不限價，不少地塊成交價較高，因此，入市時高價位段集中“撞車”的情況也有可能發(fā)生。

去年二季度中后期到四季度的市場狀況穩(wěn)步改善，一方面是由于政策支持下的預(yù)期向好，另一方面也與開發(fā)商投資萎縮，市場供應(yīng)量相對減少有關(guān)。一旦供應(yīng)量加大，而市場基本面仍維持常態(tài)，由于一季度入市的高價項目已經(jīng)消耗了大量北京樓市的改善性需求，那么，供應(yīng)量小高峰到來時，市場庫存去化進(jìn)度和力度都有可能受到影響。

由于大型央國企開發(fā)商大額授信、融資都集中在年初，到中后期均需要回款平衡現(xiàn)金流，如果市場去化速度放慢，開發(fā)商要么降價去庫存，要么縮減開支，兩者都將直接影響企業(yè)在土地市場的支付能力，土地市場在一定程度上，也可能受到影響。

這一點(diǎn)不應(yīng)忽視，畢竟供地計劃上還有若干地塊等待掛牌出讓。

因此，政策措施應(yīng)有提前量和準(zhǔn)備期，對沖潛在的市場波動風(fēng)險，以形成足夠厚度的安全墊。正如政府工作報告中提到的：“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”、“更大力度促進(jìn)樓市股市健康發(fā)展”的總體目標(biāo)。

未雨綢繆，有的放矢方是科學(xué)之舉。

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