謝逸楓：當(dāng)務(wù)之急是新一輪政策加碼，全力穩(wěn)房地產(chǎn)

文/謝逸楓

按照目前美國(guó)的說(shuō)法，在之前已征收的20%和34%關(guān)稅基礎(chǔ)上，再額外征收50%的關(guān)稅，使美國(guó)對(duì)中國(guó)商品征收的總關(guān)稅達(dá)到104%，并且在北京時(shí)間今天12點(diǎn)01分正式生效。

應(yīng)對(duì)美國(guó)104%關(guān)稅的最簡(jiǎn)單、直接有效的措施，就是迅速啟動(dòng)內(nèi)需市場(chǎng)。一是給服務(wù)性行業(yè)大力的補(bǔ)貼，把出口企業(yè)的退稅補(bǔ)貼全部投入給服務(wù)行業(yè)，而服務(wù)行業(yè)可以容納大量的就業(yè)。

二是大規(guī)模、大力度刺激房地產(chǎn)，全力促進(jìn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，是內(nèi)需循環(huán)的破局點(diǎn)。如何快速讓房地產(chǎn)復(fù)蘇上漲，關(guān)系到經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、老百姓的財(cái)富增長(zhǎng)、地方財(cái)稅增長(zhǎng)、57個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、金融信貸穩(wěn)定、就業(yè)等穩(wěn)定。

與此前幾次關(guān)稅博弈有所不同，此輪國(guó)內(nèi)系有備而來(lái)， 有諸多底牌未出。 一方面是房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)經(jīng)歷了深度調(diào)整，2024年房地產(chǎn)銷售面積較高峰累計(jì)降幅達(dá)46%， 新開工房屋面積較高峰累計(jì)降幅達(dá)67%。

房地產(chǎn)開發(fā)投資較高峰累計(jì)降幅達(dá)32%， 過(guò)去幾年房地產(chǎn)的軟著陸意義重大， 為當(dāng)下的大國(guó)博弈提供了底氣。一方面是去年9月24日以來(lái)， 穩(wěn)樓市穩(wěn)股市態(tài)度明確， 政策力度不斷加碼。預(yù)計(jì)后續(xù)經(jīng)濟(jì)和股市有諸多儲(chǔ)備政策可以期待。

目前關(guān)稅的影響，刺激外需轉(zhuǎn)向內(nèi)需以穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展大局的必要性顯著提升，房地產(chǎn)作為內(nèi)需的重要抓手，將成為主要刺激方向。從時(shí)間節(jié)點(diǎn)來(lái)看，4月底的會(huì)議將是政策加碼的關(guān)鍵時(shí)間點(diǎn)之一。

“對(duì)等”關(guān)稅政策出臺(tái)后，短期國(guó)內(nèi)出口面臨沖擊，穩(wěn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)背景下，需要消費(fèi)和投資更多發(fā)力，而住房消費(fèi)為最大的消費(fèi)、房地產(chǎn)投資是投資重要組成。目前短期住房消費(fèi)、投資尚未企穩(wěn)背景下，需要更多政策提振。

進(jìn)入二季度，政策加碼時(shí)刻已經(jīng)到來(lái)。一季度的經(jīng)濟(jì)和典型城市商品成交數(shù)據(jù)已出現(xiàn)季節(jié)性回落，步入傳統(tǒng)的政策窗口期的同時(shí)，又迎來(lái)美國(guó)關(guān)稅超預(yù)期。此時(shí)出臺(tái)房地產(chǎn)增量政策，具有較強(qiáng)的可能性和迫切性。

最大內(nèi)需是房地產(chǎn)，當(dāng)務(wù)之急是加大房地產(chǎn)政策刺激規(guī)模、力度。從手段來(lái)看，降準(zhǔn)降息、打通城中村改造與收儲(chǔ)堵點(diǎn)、一二線城市限制措施取消、松綁公積金和商業(yè)信貸首付和利率及稅收、加大購(gòu)房補(bǔ)貼和以舊換新及調(diào)整公積金等政策。

一是專項(xiàng)借款的城中村改造規(guī)模授信1萬(wàn)億元擴(kuò)大至2萬(wàn)億元，加快打通堵點(diǎn)，加快政策落地。2024年以來(lái)城中村改造專項(xiàng)借款的銀行授信超過(guò)1萬(wàn)億元，其中投入到項(xiàng)目的資金僅三分之一。因此，加快打通政策堵點(diǎn)，加快方案落實(shí)是重點(diǎn)。

二是貨幣化安置方式的297個(gè)城市100萬(wàn)套城中村改造、危舊房改造擴(kuò)大到200萬(wàn)套。按照35城、297城總資金需求為3萬(wàn)億元-9萬(wàn)億元。2024年以來(lái)落實(shí)貨幣化安置城中村改造的資金不到100億元。因此，加快打通政策堵點(diǎn)，加快方案落地。

三是保障性住房再貸款下收儲(chǔ)存量商品房用作保障性住房、人才房、安置房、學(xué)校宿舍規(guī)模3000億擴(kuò)大到2萬(wàn)億元。2024年以來(lái)保障性住房再貸款僅僅使用金額為六分之一不到。因此，加快打通政策堵點(diǎn)，加快方案落地。

四是4.4萬(wàn)億元的專項(xiàng)債，收回存量閑置土地比例占比由10%擴(kuò)大到30%，由4400億元資金規(guī)模擴(kuò)大到1.32萬(wàn)億元。2024年以來(lái)專項(xiàng)債收回存量閑置土地的擬落地資金僅僅為500億元。因此，加快打通政策堵點(diǎn)，加快方案落地。

五是商品房庫(kù)存超過(guò)24個(gè)月的城市，暫停2年-3年新增住宅用地供應(yīng)、暫停新建配售型保障房、暫停新建保障性住房（經(jīng)適房、共有房、限價(jià)房、人才房，廉租房、公租房、保租房）、安置房、宿舍，通過(guò)收回、收儲(chǔ)化解庫(kù)存。

六是降準(zhǔn)、降息、降低房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金比例。

七是降低住房公積金貸款利率、降低住房商業(yè)貸款利率、降低存量房貸利率。

八是降低住房公積金和商業(yè)貸款二套首付比例，為15%，放開第三套房貸限制。

九是統(tǒng)一延長(zhǎng)住房公積金貸款期限，由25年延長(zhǎng)為30年-35年；統(tǒng)一延長(zhǎng)住房商業(yè)貸款的貸款期限，由30年延長(zhǎng)為35年-40年。

十是加大一手房契稅、印花稅、二手房轉(zhuǎn)讓增值稅、個(gè)人所得稅的免減力度。

十一是全面取消北京、上海、深圳和海南等城市限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)、限簽、限離、限企、限商住等限制措施。

十二是擴(kuò)大房地產(chǎn)項(xiàng)目白名單規(guī)模，由4萬(wàn)億元擴(kuò)大到8萬(wàn)億元，全面保覆蓋項(xiàng)目交房；保函置換商品房預(yù)售款；加大支持資產(chǎn)管理公司入股待交房的項(xiàng)目。

十三是三道紅線制度、房地產(chǎn)貸款集中制，由短期的住房金融審慎管理制度轉(zhuǎn)為長(zhǎng)期的住房金融審慎監(jiān)管制度，亦稱“金融風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管”、“金融風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)督”。也可以暫停3年-5年三道紅線制度、房地產(chǎn)貸款集中制的考核，也可以放松考核指標(biāo)。

十四是銀行放開對(duì)房企的增量貸款，包括開發(fā)貸（流動(dòng)資金貸款、土地開發(fā)貸款、商品房開發(fā)貸款、住房開發(fā)貸款）、保證貸款、抵押貸款和質(zhì)押貸款、短期貸款?、中期貸款?、自營(yíng)貸款；包括房地產(chǎn)非標(biāo)融資，包括委托貸款和信托貸款。

十五是目前房企境內(nèi)債券、境外債券重組困難。六大國(guó)有銀行各出資5000億元，持有房企到期的境內(nèi)債券、境外債券、商票，期限為5年，用公司股權(quán)和土地及房屋等資產(chǎn)作為擔(dān)保或質(zhì)、抵押；統(tǒng)一對(duì)房企金融債務(wù)展期，期限為5年。

2025年房企債務(wù)到期規(guī)模達(dá)到5257億元，三季度是償債高峰，達(dá)1574億元。若銷售長(zhǎng)期低迷，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)債務(wù)重組的房企面臨再次違約。2024年房企債券到期規(guī)模達(dá)4828億，發(fā)行規(guī)模僅有2158億，房企無(wú)法通過(guò)“借新還舊”覆蓋到期債務(wù)。

十六是降低商業(yè)地產(chǎn)（辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房、商住房）的商業(yè)貸款首付比例，首套為50%降至30%，二套為60%降至40%；降低首套、二套商業(yè)貸款利率，下降利率幅度為80基點(diǎn)-100基點(diǎn)。

十七是降低公司購(gòu)買商業(yè)地產(chǎn)的契稅?、增值稅?、印花稅?、房產(chǎn)稅?、城鎮(zhèn)土地使用稅?；取消個(gè)人限制購(gòu)買商業(yè)地產(chǎn)，降低個(gè)人購(gòu)買商業(yè)地產(chǎn)的契稅、印花稅、增值稅、個(gè)人所得稅；統(tǒng)一延長(zhǎng)商業(yè)地產(chǎn)貸款期限，由10年延長(zhǎng)為15年-20年。

十八是設(shè)立10萬(wàn)億元-20萬(wàn)億元平穩(wěn)房地產(chǎn)基金。截止2024年底，全國(guó)未銷售房地產(chǎn)庫(kù)存（商品房待售庫(kù)存、土地待開發(fā)庫(kù)存、商品房和土地已施工未竣工）價(jià)值達(dá)到93萬(wàn)億元。因此，平穩(wěn)房地產(chǎn)基金規(guī)模占未庫(kù)存價(jià)值的10%-20%多一點(diǎn)。

十九是組建30萬(wàn)億元-50萬(wàn)億元的國(guó)家住房銀行（國(guó)家政策性住房金融機(jī)構(gòu)）。黃奇帆先生曾提出，盡快組建住房銀行，國(guó)家拿出50萬(wàn)億到70萬(wàn)億元，集中采購(gòu)閑置庫(kù)存房屋，利用這個(gè)時(shí)間窗口，建設(shè)類似于新加坡的組屋、廉租房制度。

目前全球主流的住房金融制度大致有三類，住房抵押貸款制度、公積金制度和住房?jī)?chǔ)蓄制度。住房抵押貸款顯商業(yè)性和資本性，對(duì)貸款人有收入要求。公積金主要面向有穩(wěn)定工作的城鎮(zhèn)居民，并具有一定強(qiáng)制性。

住房?jī)?chǔ)蓄制度，稱為住房銀行，是一種政府扶持的公益性融資體系，主要為低收入、無(wú)房者提供低息貸款，去購(gòu)買商品房、保障性住房。性質(zhì)來(lái)看，住房銀行屬于社會(huì)保障體系，為不同收入和不同居住需求的人都提供了購(gòu)房融資渠道。

住房銀行模式，全球有三種模式。第一類是美國(guó)的“兩房”模式。“兩房”指的是房利美和房地美，全美最大的兩家住房抵押貸款公司。“兩房”模式最大的特點(diǎn)是“次貸+政府兜底”。美國(guó)政府授權(quán)下，“兩房”能將優(yōu)質(zhì)的住房抵押貸款。

通過(guò)打包成金融資產(chǎn)（如債券）拿去市場(chǎng)流通，回籠資金后再放貸，稱ABS資產(chǎn)證券化。好處是政府信用背書，房貸流動(dòng)性提高。“兩房”有政策性金融屬性為低收入群體和少數(shù)族裔提供抵押貸款。“失控”的時(shí)候，是2007年的次貸危機(jī)。

第二類是法德儲(chǔ)蓄銀行模式。法德儲(chǔ)蓄銀行的資金池為居民自愿繳納，具有互助性質(zhì)，政府為低收入者提供補(bǔ)貼。住房銀行除了為儲(chǔ)戶提供超低息貸款，還有社會(huì)保障房、城市更新項(xiàng)目等公益性投資，且資金基本只在機(jī)構(gòu)和儲(chǔ)戶之間流動(dòng)。

德國(guó)最大住房?jī)?chǔ)蓄機(jī)構(gòu)施威比豪爾銀行，房屋貸款利率為2.15%，存貸利差長(zhǎng)期穩(wěn)定保持在2%，這使得超過(guò)1/3的德國(guó)居民參與到項(xiàng)目中。相當(dāng)于國(guó)內(nèi)的房貸利率，可謂是非常低，大大的提高房貸流動(dòng)性和使用及覆蓋更多的人群。

第三類是新加坡中央公積金模式。1955年新加坡建立中央公積金制度，1968年用于住房。相比法德儲(chǔ)蓄模式的“自愿”，它的特點(diǎn)則是“強(qiáng)制”。居民和其雇主強(qiáng)制繳納而形成的資金池，大頭用于保障房（組屋）的建造和為購(gòu)房者放貸。

組屋只面向中低收入者，10%的公積金用于首付，剩余貸款再用公積金還。在“中央公積金制度+組屋”的住房銀行模式下，新加坡公民住房自有率高達(dá)90%，實(shí)現(xiàn)了“居者有其屋”。這是非常值得中國(guó)借鑒的，即首付10%。

盡管中國(guó)目前并無(wú)嚴(yán)格意義上的住房銀行，早在2009年，業(yè)內(nèi)學(xué)者便提出過(guò)類似設(shè)想。2014年，國(guó)開行設(shè)立了住宅金融事業(yè)部，發(fā)行住宅金融專項(xiàng)債，用于支持棚改和城市基建，這被視為住房銀行首次嘗試。

2015年，住建部有人撰文稱“國(guó)家住房銀行成立的條件已經(jīng)基本成熟”，一度引發(fā)熱議。在之后，2015年-2018年，偶有建議和相關(guān)支持文件，但大都沒了下文。一直到2022年，業(yè)內(nèi)學(xué)者紛紛提出建立國(guó)家住房銀行。

二十是長(zhǎng)期來(lái)來(lái)看，扎實(shí)有序推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式（之前叫房地產(chǎn)發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制、推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式），有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度（之前叫完善相關(guān)基礎(chǔ)性制度）。

貿(mào)易戰(zhàn)、關(guān)稅戰(zhàn)對(duì)中國(guó)樓市的影響頗為微妙，首先對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)、實(shí)體經(jīng)濟(jì)、出口企業(yè)的影響大于樓市，宏觀經(jīng)濟(jì)的拖累抑制住房需求、影響房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的速度，地方財(cái)政壓力影響土地市場(chǎng)。

其次是加快中國(guó)進(jìn)一步降息、降準(zhǔn)，降低房企融資成本、購(gòu)房者房貸壓力。再次是抗風(fēng)險(xiǎn)城市的房地產(chǎn)區(qū)域分化，熱點(diǎn)城市抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，高端住宅成交加快。抗通脹的高端住宅、核心、熱點(diǎn)城市的改善住宅交易量將上漲。

最后是中國(guó)正推動(dòng)經(jīng)濟(jì)從外向型向內(nèi)需驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)變，通過(guò)“內(nèi)循環(huán)”戰(zhàn)略抵消外貿(mào)、關(guān)稅給經(jīng)濟(jì)帶來(lái)下滑影響。若內(nèi)需提振成功，樓市作為重要經(jīng)濟(jì)支柱受益，因?yàn)榉康禺a(chǎn)是最大的內(nèi)需，涉及57個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的火車頭、引擎器。