量價齊升！上海樓市3月成交創近三年

春風拂面，上海樓市亦迎來“小陽春”。

上海網上房地產數據顯示，2025年3月，上海二手房共網簽29369套房源，同比去年3月大漲約40%，環比今年2月更是猛增逾7成，達到近三年的第二個高位。其中，3月15日二手房網簽1473套，為2020年后的最高水平。

新房方面，新開盤項目保持較高熱度，3月份共產生了7個“日光”盤，與此同時，在售項目銷售提速，來自佑威房地產研究中心的監測數據顯示，3月份上海新房共成交5501套房源，成交面積為67.5萬方。

Part.1

二手房：成交近3萬套，同比大漲40%

依據上海網上房地產提供的權威數據，3月份上海二手房市場累計成交量達到29369套（統計范圍涵蓋住宅、商業、寫字樓、車位等多種類型），與2月份相比激增70%，同比上升約40%，創下近3年來的第二高紀錄。

市場熱度在日成交數據中表現得尤為突出。統計數據顯示，3月份共有9個交易日的成交量突破千套大關，其中3月15日的二手房網簽量達到1473套，刷新了自2024年929新政以來的最高記錄1466套，達到了2020年后的最高水平。

多家中介機構的一線反饋也證實了這波行情的強勁。“自春節后，周末的帶看量持續上升，目前我們的業務團隊幾乎全員出動。”普陀區一家中介門店的經紀人透露。

滬上一家頭部中介的內部人士指出，目前許多房源的議價空間明顯縮小。“隨著客戶數量的增加，對一些優質房源的關注也隨之增多，房東降價的意愿相對減弱，稍微讓價就能促成交易，因此成交周期也有所縮短。”

Part.2

新房：成交放量，環比增加145.1%

隨著二手房市場的升溫，置換需求向新房市場的轉移釋放了新的增長潛力。

來自佑威房地產研究中心的監測數據顯示，3月份上海新房共成交5501套房源，成交面積為67.5萬方，環比增長了164%。

然而，由于供應量的減少，成交量同比下降了11.04%。在價格方面，由于中高端項目的交易活躍，3月份的平均成交價格為82656元/平方米，環比上升了22.8%。

上海中原地產市場分析師盧文曦表示，在交易節奏方面，市場延續了低開高走的態勢，特別是在最后一周，各類產品均表現出迅猛的增長勢頭。

根據成交前十的榜單顯示，10萬+的樓盤依然保持著高度的市場活躍度。在3月份，有三個10萬+的項目躋身榜單，并且它們的排名相當靠前。其中，成交額排名第一的項目是嘉里金陵華庭，共成交了152套，總面積達到46408.36平方米，網簽均價為187379元/平方米。該項目于3月22日開盤，總價區間介于4000萬元至1.7億元之間，158套房源在開盤當天便全部售罄，當日銷售額高達92.34億元。

數據來源:上海中原地產

排名第二的項目是能建西岸譽府，成交275套，共計29381.61平方米，網簽均價達到142560元/平方米。該項目于3月28日開盤，推出的312套房源在開盤當天全部售罄，網簽去化率達到100%。

在市場獨立行情的背景下，上海豪宅市場表現突出，同時改善型項目也吸引了大量關注。位于浦東新區曹路板塊的象嶼聯發金海汀雲臺項目在當月兩次開盤中均迅速售罄，共售出210套房源，累計網簽200套。此外，位于浦東唐鎮的開云湖璟華庭也表現出色，227套房源在當月網簽192套。

從供應情況來看，與去年同期相比有所減少。據統計，3月份共有30個住宅項目開盤（包括重復開盤），總供應量為45.8萬平方米，而去年同期的供應量為109.4萬平方米。

產品結構方面，市場呈現多樣化，既有滿足剛需的項目也有高端豪宅產品。當月供應量最大的樓盤是黃浦區豫園板塊的金陵華庭，供應面積達到4.89萬平方米，共計158套房源。

在開盤銷售方面，市場熱度有所回暖，金海汀雲臺、開云湖璟華庭、前灘公館、能建西岸譽府這四個樓盤觸發了積分制，有七個樓盤實現了開盤即售罄，另外三個樓盤的去化率超過了90%。

盡管如此，市場熱度分布不均的現象依然明顯。數據顯示，當月有13個樓盤的認購率未達到50%，其中8個樓盤取消了搖號環節，直接進入選房階段。值得注意的是，盡管市場整體環境對銷售造成了一定影響，但部分樓盤銷售不佳主要還是由于自身因素所致。

上海中原地產市場分析師盧文曦認為，成交迎來反彈意料之中，尤其是高端改善產品交易活力恢復特別快。一方面和市場投放有關系。另一方面和今年以來活躍的土拍市場有直接關聯，不僅是上海，很多強二線城市都出現區域地王現象。上海不少核心地塊刷新區域樓板價記錄，強化市場信心。目前市場交易情緒已經升溫，并且降息的窗口期已經打開，種種利好繼續會維持交易節奏和溫度。預計后續市場成交還會保持在當前水平運行。

結語：

隨著政策效應的持續釋放和市場信心的進一步增強，預計上海樓市在短期內將保持活躍狀態。核心區域的優質項目有望迎來新一輪的價值增長，即便在市場分化中，結構性機會依然存在。隨著置換鏈條的加速運轉，為后續交易注入了新的動力，預計在二季度市場將繼續呈現“核心區域熱度不減、剛需市場保持穩定”的分化趨勢。