產(chǎn)品力，才是當(dāng)下房企的“硬通貨”

題圖｜AI生成

當(dāng)行業(yè)不再需要那么多普通的房子時，什么才是房企活下去的資本？萬科的回答是：產(chǎn)品力。

國慶黃金周137%的目標(biāo)完成率、上海廣州的“現(xiàn)象級”熱銷盤為行業(yè)寒冬帶來了絲絲暖意，與此同時，第三季度萬科通過存量資產(chǎn)盤活實現(xiàn)回款71.1億元，完成大宗交易近70億元，快速盤活資產(chǎn)的同時，剝離非核心業(yè)務(wù)。

在行業(yè)深度調(diào)整期，萬科正在展示其生存方式。

產(chǎn)品力即硬通貨

市場共識正在形成：人們不再需要普通的房子，但永遠(yuǎn)需要“好房子”。萬科的產(chǎn)品力，正成為其在深度調(diào)整期最硬的“通貨”。

就在剛剛過去的十一“黃金周”假期，萬科實現(xiàn)認(rèn)購金額47.7億，目標(biāo)完成率137%，16家地區(qū)公司均完成認(rèn)購目標(biāo)，萬科廣州、貴陽等多個項目銷售金額居當(dāng)?shù)匕袷住?/p>

兩個現(xiàn)象級項目更能說明問題：上海“高福云境”，25套 1.3-1.7億級房源實現(xiàn)開盤即熱銷，銷售額超過上海該總價段成交總額。廣州“理想花地” 當(dāng)日開盤就完成7.53億元銷售，斬獲主城區(qū)銷售套數(shù)和金額雙料冠軍。

據(jù)萬科財報披露，2025年前三季度，萬科營業(yè)收入達(dá)1613.88億元，其中開發(fā)業(yè)務(wù)收入達(dá)1004.6億元，按期保質(zhì)完成7.4萬套房的交付。前三季度，萬科11 個首開項目均兌現(xiàn)投資承諾，平均銷售去化率近 7 成。

“產(chǎn)品力正在取代規(guī)模，成為房企的核心競爭力。”一位資深行業(yè)觀察者指出，“在當(dāng)前普遍以價換量的市場中，萬科的產(chǎn)品溢價能力，在這輪調(diào)整中表現(xiàn)得尤為明顯。”

支撐這種溢價能力的，是萬科將“好房子”標(biāo)準(zhǔn)化的能力。

萬科將過往多年沉淀的經(jīng)驗輸出為 24項產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)和520項設(shè)計要求的模塊化“產(chǎn)品手冊”，確保每個項目都能達(dá)到基準(zhǔn)線上的高品質(zhì)。據(jù)悉，作為萬科未來城市計劃的“樣板”，上海“理想之地” 入選住建部全國首批好社區(qū)案例，而未來類似這類“好房子”也將批量涌現(xiàn)。

更為關(guān)鍵的是信任建設(shè)。當(dāng)行業(yè)下行期，最稀缺的是購買者的信心，尤其是當(dāng)人們要花上百萬去購置自己和家人的理想居所時，行業(yè)每一次的風(fēng)吹草動都將打消他們購買欲望。

在全行業(yè)普遍”保交付”背景下，萬科再往前多走了一步。圍繞場景、服務(wù)、體驗、品質(zhì)四個維度，提出“城市興交付”主張，打造了房地產(chǎn)行業(yè)的“透明廚房”。

從預(yù)售到交付，建筑工地向業(yè)主全程開放，業(yè)主可以參與監(jiān)督自己新家建設(shè)的每個環(huán)節(jié)，不僅讓業(yè)主對于買房、交房更有信心，同時重塑了購房體驗。

經(jīng)營服務(wù)：悄然生長的第二曲線

當(dāng)開發(fā)業(yè)務(wù)承壓，經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)正成為萬科新的穩(wěn)定器。

今年前三季度，萬科經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)收入為435.7億元，同比增長1.1%，對收入貢獻逐步提升，經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)收入規(guī)模位于行業(yè)前列。經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)具備輕資產(chǎn)，周期性弱，現(xiàn)金流穩(wěn)定等特點，恰好能與房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)形成優(yōu)勢互補，成為萬科構(gòu)筑一道對抗地產(chǎn)周期波動的“新防線”。

長租公寓板塊表現(xiàn)尤為亮眼。截至 9 月底，泊寓共運營管理 28 萬間長租公寓，開業(yè)超 20萬間，出租率達(dá) 94.3%。1-9月租賃住宅業(yè)務(wù)實現(xiàn)營業(yè)收入27.4億元，同比增長4.4%。在租購并舉的行業(yè)大趨勢下，此前很早就布局長租公寓項目的萬科在規(guī)模、效率、納保量方面均穩(wěn)居行業(yè)第一。在佛山金色夢想項目上，探索的“產(chǎn)、建、運營一體化”模式，有效提升了資產(chǎn)利用率。

商業(yè)開發(fā)運營同樣穩(wěn)健，1-9 月，萬科商業(yè)開發(fā)與運營業(yè)務(wù)實現(xiàn)營業(yè)收入 62.1 億元（含非并表收入）。商業(yè)業(yè)務(wù)整體出租率達(dá)92.1%。8月底開業(yè)的鄭州嵩南印象城實現(xiàn)首開出租率超97%。同時作為萬科實行“輕重并舉”的重要戰(zhàn)略，憑借在商業(yè)運營和品牌資源的豐富積累，其已為GIC、黑石等知名機構(gòu)業(yè)主提供商業(yè)輕資產(chǎn)運營服務(wù)，說明其商業(yè)能力已獲得國際資本的認(rèn)可。

物業(yè)服務(wù)方面，萬科物業(yè)前三季度新增年化飽和收入達(dá) 16.8 億元，其中通過創(chuàng)新推出了彈性定價體系新拓項目 41 個，對應(yīng) 1.4 億元年化飽和收入。

在物流倉儲方面，截止至三季度末，萬緯物流累計開業(yè)項目約 148 個，可租賃面積 1,046 萬平方米，出租率始終保持行業(yè)領(lǐng)先。伴隨冷鮮業(yè)務(wù)、零售業(yè)務(wù)物流需求的增長，萬家配業(yè)務(wù)前三季度單量同比增長3倍。

資產(chǎn)盤活：現(xiàn)金流保衛(wèi)戰(zhàn)

對于率先喊出“活下去”的萬科來說，2025年是其關(guān)鍵轉(zhuǎn)折點。

三季報顯示，萬科今年前三季度營收1613.9億元，同比下降26.6%，凈虧損280.2億元，經(jīng)營性現(xiàn)金流進一步惡化，冰冷的數(shù)字背后，是房地產(chǎn)行業(yè)整體承壓的真實寫照。

3個月前，萬科管理層在半年報分析師會議上感嘆，“做增量容易，做存量難”，道出了行業(yè)現(xiàn)狀。重資產(chǎn)如何快速變現(xiàn)，考驗著企業(yè)的執(zhí)行力和應(yīng)變能力。

2025年萬科迎來債務(wù)到期高峰。公開資料顯示，2025年萬科到期公開債總額為431.5億，不過在此之后，萬科公開債金額逐年下降，26年僅為100億元左右，27年為52億元。

為了應(yīng)對短期償債風(fēng)險，萬科一邊出售非主業(yè)資產(chǎn)等措施快速回流資金，一邊通過大股東深鐵集團的輸血，以時間換空間。

萬科對非核心業(yè)務(wù)的拆分出售可謂堅決且速度。今年8月，中旅國際完成了對萬科冰雪業(yè)務(wù)的收購。同時借助專項債等政策工具，萬科已申報36個收購項目，其中15個納入市級清單。通過規(guī)劃調(diào)整、合作開發(fā)等方式，石家莊萬科公園隱秀項目實現(xiàn)新增產(chǎn)能28億元。前三季度，萬科已通過存量盤活優(yōu)化和新增產(chǎn)能178.4億元。

更深層的變革發(fā)生在組織架構(gòu)上。今年上半年，萬科進行了一次大規(guī)模的組織架構(gòu)變革，從過去三級架構(gòu)，變?yōu)椤凹瘓F總部”“地區(qū)公司”的二級管控，管理更加扁平、決策更為高效。

而24年、25年計提的資產(chǎn)減值損失更像是新管理層為了重新開始，與此前管理層權(quán)責(zé)隔離的“甩包袱”。2024年萬科計提了335.5億減值損失，今年到目前為止計提資產(chǎn)減值損失143億元。當(dāng)下資產(chǎn)減值陣痛，或?qū)⒆屓f科未來擁有一個更為健康的資產(chǎn)負(fù)債表。

此外，深鐵的借款無疑給萬科提供了及時雨以及長達(dá)3年的喘息時間。最新公告顯示，深鐵集團將向萬科提供不超過220億元借款額度，每筆借款的初始期限不超過3年，同時借款期限還可以延長，借款利率也遠(yuǎn)低于市場利率。

截至目前深鐵已累計向公司提供291.3億元的股東借款，萬科集團已完成288.9億元公開債務(wù)的償還，融資成本相較2024年降低6個基點，僅為3.44%。

這種支持不僅體現(xiàn)在資金層面，更是一種信用背書。在行業(yè)信心脆弱的時刻，穩(wěn)定的股東關(guān)系成為萬科穿越周期的底氣。

從“困境反轉(zhuǎn)”的角度來看，萬科仍具有較好的品牌價值，存量資產(chǎn)均為核心城市優(yōu)質(zhì)地段，同時管理層經(jīng)歷過多個行業(yè)周期，也有著多年的運營經(jīng)驗，目前缺乏的僅僅是當(dāng)下的現(xiàn)金流和時間。

如果深鐵的輸血能夠讓萬科重啟“自我造血”，或?qū)⒂型蔀槔^蔚來汽車與合肥市政府合作后又一經(jīng)典故事，在政府的助力下，房地產(chǎn)龍頭再獲新生。

科技賦能：面向未來的基建

公司的韌性不僅僅體現(xiàn)在行業(yè)低谷期的執(zhí)行力，積極擁抱新變化也是其韌性的重要體現(xiàn)。而從房地產(chǎn)的黃金時代過渡到AI新時代進程中，萬科也正從“建造商”向“科技驅(qū)動的城市服務(wù)商”進化。

萬科的AI 戰(zhàn)略可以說非常“接地氣。在建筑設(shè)計環(huán)節(jié)，萬科在行業(yè)中首創(chuàng)了圖紙大模型，可實現(xiàn)線上審圖，目前該模型已服務(wù)內(nèi)外部項目超1000個；在工程管理環(huán)節(jié)，各建設(shè)項目利用“AI數(shù)字工程管理平臺”，通過無人機和360攝像頭采集施工現(xiàn)場數(shù)據(jù)，目前已累計完成智能巡檢超32萬次。

除此之外，AI正成為其經(jīng)營業(yè)務(wù)的虛擬中臺，深度嵌入決策、客服、供應(yīng)鏈等業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，實現(xiàn)業(yè)務(wù)的降本增效。比如在物業(yè)方面，以自研“靈石”系統(tǒng)為決策中樞，實現(xiàn)99.7%的設(shè)備在線率與15分鐘級故障響應(yīng)；通過自研“飛鴿”平臺，構(gòu)建起行業(yè)最大規(guī)模的工單實時響應(yīng)網(wǎng)絡(luò)。

最具想象空間的是與深鐵合作的“機器人地鐵配送”項目。萬科與大股東深鐵合作，開發(fā)可自動搭乘地鐵，規(guī)劃最優(yōu)路線的全球首例機器人，并將于今年四季度逐批量產(chǎn)交付上線，解決地鐵商鋪配貨難、停車難、送貨成本高等問題。

上述科技產(chǎn)品，不僅僅服務(wù)于萬科自身，未來還將作為技術(shù)輸出，有望在房地產(chǎn)、物業(yè)、零售、交通等行業(yè)大規(guī)模落地，成為推動公司增長的新引擎。

在這個寒意陣陣的行業(yè)冬天，萬科努力證明：活下去不僅是一種本能，更是一種能力。從冰雪業(yè)務(wù)出售到存量資產(chǎn)盤活，從產(chǎn)品力提升到科技賦能，萬科展示了一家行業(yè)龍頭在危機中的應(yīng)變能力。

而那些能夠在寒冬中調(diào)整姿態(tài)的企業(yè)，或許將在春天到來時獲得新的生機。

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