買房不用賭運氣！住建部規范預售，百姓買房終于有保障，不怕爛尾

你有沒有過這種糾結，看房時對著精致的樣板間心動，簽合同后卻天天擔心工地停工，畢竟這些年爛尾樓的新聞實在太多。

最近住建部在15規劃建議輔導讀本里明確提到，要推進現房銷售制，實現所見即所得，從根本上防范交付風險，同時還要規范預售、加強資金監管。

這消息一出來，不少人都在問：是不是以后買房再也不用賭運氣了，現房銷售真能全面鋪開嗎，為啥有的城市已經行動，有的還在觀望？

為啥爛尾樓問題總冒頭

提到現房銷售，就得先說說咱們一直用的預售制，其實很多人不知道，預售制本身沒問題，它的初衷是幫開發商加快資金周轉，讓更多新房能快速供應到市場。

但為啥這些年總有項目停工，核心問題出在監管沒跟上，過去不少開發商都在走拿地-開發-回款-再拿地的路子，看起來資金周轉快、開發效率高，像滾雪球一樣擴大規模。

但這里面藏著個大風險：如果監管不到位，樓盤的預售資金可能被挪用，比如拿去拍新地，或者填補其他項目的窟窿。

在樓市行情好的時候，這種模式還能撐住，畢竟房子好賣，回款快，就算資金挪了，新樓盤賣了錢還能補回來，可一旦樓市進入下行周期，麻煩就來了。

你想啊，要是A地塊的銷售回款，要用來支撐B地塊的開發，B地塊的錢又要養著C地塊，只要其中一個樓盤賣不動，整個鏈條就會斷。

2022年很多新樓盤集中停工，就是因為這個原因，看似是一個項目出問題，實際上會牽扯出好幾個樓盤，甚至讓開發商陷入債務違約。

所以這次住建部強調推進現房銷售，本質上就是想把先交錢后交房的風險，變成先建好再交錢的安心，從根兒上解決交付焦慮。

為啥現房銷售先從三四線城市起步

現在提到現房銷售，你可能會發現一個現象：全面發文官宣推行的城市，大多是河南信陽、湖南邵陽、湖北荊門這樣的三四線城市，一二線城市反而動靜沒那么大。

這不是調整偏心，而是每個城市的樓市情況不一樣，得按需調整，先看三四線城市的核心矛盾：庫存太多了，有數據顯示，目前三四線城市商品房去化周期已經達到30.5個月。

也就是說，現有的新房庫存，就算不再蓋新的，也足夠賣兩年半以上，這說明這些城市的房地產市場，早就不是缺房子的狀態，而是房子太多賣不掉。

在這種情況下，推進現房銷售反而符合市場需求，開發商從拿地到蓋成現房，至少需要1-2年，這段時間里不會有新的期房流入市場，正好能給消化現有庫存爭取時間，緩解庫存壓力。

除此之外，三四線城市的房企結構也和一二線不同，這里大多是中小房企，它們的融資渠道比頭部房企窄很多，銀行放貸也更謹慎，購房者本來就擔心小開發商會不會爛尾。

推行現房銷售后，房子建好再賣，購房者能親眼看到房子的品質，自然就敢放心買，既解決了中小房企的銷售難題，也打消了購房者的顧慮，算是雙贏。

一二線城市為啥不跟風

既然現房銷售好處這么多，為啥北京、上海、廣州這些一二線城市不全面推行呢，其實不是不想，而是暫時不適合，主要有三個現實原因。

比如是庫存壓力小，和三四線城市房子賣不完不同，一二線城市尤其是主城區，住房需求還在，特別是品質好、位置佳的好房子，依然是市場剛需。

如果全面推行現房銷售，開發商蓋房需要時間，可能會導致短期內新房供應減少，反而影響市場平衡，還有就是開發成本太高。

一二線城市主城區的地塊價格本來就貴，拿一塊地可能要花幾十億甚至上百億，如果搞現房銷售，開發商得自己先墊錢把房子蓋好，資金回籠周期會拉長，資金壓力會非常大。

對開發商來說，這相當于把更多錢壓在一個項目上，風險太高，短期內很難實現全面鋪開，所以現在一二線城市的重點，是加強預售資金監管和局部試點現房銷售。

比如有的城市要求，預售資金必須存入專用賬戶，只能用來蓋這個項目的房子，不能隨便挪用，還有的城市在熱門地塊拍賣時，明確要求開發商必須蓋成現房才能賣。

這樣既能保證期房項目的交付安全，也能通過試點積累經驗，為以后可能的全面推行打基礎。

二手房市場會變天嗎

如果以后現房銷售全面鋪開，除了新房市場，還有一個領域會受到影響，那就是二手房市場，你現在買二手房，最大的優勢就是所見即所得。

能看到房子的戶型、采光、小區環境，買了就能裝修入住，不用等，但如果新房也變成建好再賣，二手房的這個優勢就被拉平了，兩者之間的競爭會更激烈。

這種競爭下，哪些二手房會受影響最大，答案是房齡老、戶型過時、沒有核心優勢的房子，比如那些建于2000年以前，沒有電梯、戶型是老破小。

周邊也沒有優質學校、大型商場的二手房，以前還能靠即買即住吸引剛需，但以后面對同樣能即買即住，還更新、戶型更好的現房新房，競爭力會大大下降，價格可能會面臨壓力。

反過來想，這其實也是樓市回歸居住屬性的信號，過去很多人買房是為了投資，看重房子的金融屬性，但以后隨著現房銷售普及，大家買房會更關注房子本身的居住價值。

戶型好不好、交通便不便利、生活配套全不完善，那些只有投資噱頭，沒有實際居住優勢的房子，金融屬性會越來越弱，這對真正想買房住的人來說，其實是件好事。

說到底，住建部推進現房銷售，不是為了顛覆房地產市場，而是為了讓這個市場更健康，既保障咱們購房者的權益，也讓房企擺脫高周轉、高風險的老路。

對咱們普通人來說，以后買房可以多關注這幾點：如果在三四線城市買房，優先看已經是現房的項目，既能避開爛尾風險，也能對比更多選擇。

如果在一二線城市買期房，一定要查清楚項目的預售資金監管情況，確認資金沒有被挪用，如果考慮二手房，盡量選房齡新、戶型合理、有核心配套的，避免以后面臨貶值壓力。