11月15日施行！事關(guān)射陽(yáng)城市更新！

鹽城市城市更新辦法

第一章 總 則

第一條為規(guī)范和推動(dòng)城市更新活動(dòng)，促進(jìn)城市結(jié)構(gòu)優(yōu)化、動(dòng)能轉(zhuǎn)換、品質(zhì)提升、綠色轉(zhuǎn)型、文脈賡續(xù)、治理增效，建設(shè)創(chuàng)新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現(xiàn)代化人民城市，依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的城市更新活動(dòng)及其監(jiān)督管理。

本辦法所稱(chēng)城市更新，是指對(duì)城市空間布局和城市功能進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整以及持續(xù)改進(jìn)的活動(dòng)，主要包括：

（一）加強(qiáng)既有建筑改造利用；

（二）推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)整治改造；

（三）開(kāi)展完整社區(qū)建設(shè)；

（四）推進(jìn)老舊街區(qū)、老舊廠區(qū)、城中村等更新改造；

（五）完善城市功能；

（六）加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)改造；

（七）修復(fù)城市生態(tài)系統(tǒng)；

（八）保護(hù)傳承城市歷史文化；

（九）國(guó)家和省、市確定的其他城市更新活動(dòng)。

第三條城市更新工作應(yīng)當(dāng)遵循規(guī)劃引領(lǐng)、民生優(yōu)先，綠色低碳、科技賦能，政府統(tǒng)籌、市場(chǎng)運(yùn)作，多元參與、共建共享的原則。

第四條市人民政府領(lǐng)導(dǎo)和統(tǒng)籌全市城市更新工作。

縣（市、區(qū)）人民政府是本轄區(qū)城市更新工作責(zé)任主體，負(fù)責(zé)組織實(shí)施本轄區(qū)內(nèi)的城市更新工作。

鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處按照職責(zé)做好城市更新工作。

第五條住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)主管城市更新工作，負(fù)責(zé)城市更新活動(dòng)的綜合協(xié)調(diào)、指導(dǎo)和監(jiān)督管理。

自然資源和規(guī)劃部門(mén)負(fù)責(zé)城市更新相關(guān)的國(guó)土空間規(guī)劃、土地管理、不動(dòng)產(chǎn)登記等工作，指導(dǎo)城市更新片區(qū)（單元）策劃方案制定。

發(fā)展改革、教育、工業(yè)和信息化、公安、民政、財(cái)政、生態(tài)環(huán)境、城市管理、交通運(yùn)輸、水利、商務(wù)、文化廣電和旅游、應(yīng)急管理、國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理、數(shù)據(jù)、金融監(jiān)管、體育、稅務(wù)、消防救援、通信管理等相關(guān)部門(mén)和機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依據(jù)各自職責(zé)協(xié)同推進(jìn)城市更新工作。

第六條房屋等合法建筑物（構(gòu)筑物）所有權(quán)人、土地使用權(quán)人、承擔(dān)城市公共空間和設(shè)施建設(shè)管理責(zé)任的單位等作為物業(yè)權(quán)利人，依法開(kāi)展城市更新活動(dòng)。

鼓勵(lì)物業(yè)權(quán)利人實(shí)施自主更新，改善工作和生活環(huán)境。

鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處對(duì)物業(yè)權(quán)利人自主更新活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)。

第七條市城市更新主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立健全城市更新社會(huì)公眾參與機(jī)制，暢通意見(jiàn)表達(dá)渠道，依法保障社會(huì)公眾在城市更新的政策制定、規(guī)劃計(jì)劃編制、項(xiàng)目實(shí)施、效果評(píng)價(jià)等活動(dòng)中的知情權(quán)、參與權(quán)和監(jiān)督權(quán)。

第八條本市設(shè)立城市更新專(zhuān)家委員會(huì)。專(zhuān)家委員會(huì)由策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、文保、資產(chǎn)評(píng)估、不動(dòng)產(chǎn)登記、運(yùn)營(yíng)和管理等相關(guān)領(lǐng)域?qū)＜医M成，提供評(píng)審、論證、咨詢等服務(wù)。

第九條加強(qiáng)城市更新工作的信息化管理，統(tǒng)籌信息化平臺(tái)資源，逐步健全完善城市更新信息系統(tǒng)。

第二章 規(guī)劃和計(jì)劃

第十條市人民政府應(yīng)當(dāng)組織住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、自然資源和規(guī)劃等部門(mén)全面開(kāi)展城市體檢評(píng)估，建立發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、解決問(wèn)題、評(píng)估效果、鞏固提升的工作路徑。

縣（市）人民政府可以根據(jù)區(qū)域?qū)嶋H開(kāi)展城市體檢工作。

第十一條城市更新專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃是指導(dǎo)城市更新工作的總體指南和依據(jù)，具體包括城市更新總體目標(biāo)、更新策略、更新結(jié)構(gòu)、更新片區(qū)和分級(jí)分類(lèi)指引等內(nèi)容。

市、縣（市）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同同級(jí)自然資源和規(guī)劃等部門(mén)制定實(shí)施城市更新專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃。編制城市更新專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)結(jié)合城市體檢評(píng)估結(jié)果，并符合國(guó)土空間總體規(guī)劃，經(jīng)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)后納入詳細(xì)規(guī)劃。

第十二條國(guó)土空間詳細(xì)規(guī)劃是城市更新項(xiàng)目實(shí)施的規(guī)劃依據(jù)。自然資源和規(guī)劃部門(mén)在組織編制國(guó)土空間詳細(xì)規(guī)劃時(shí)，應(yīng)當(dāng)結(jié)合城市更新實(shí)施特點(diǎn)和規(guī)劃管理需求，通過(guò)單元層次詳細(xì)規(guī)劃、街區(qū)層次詳細(xì)規(guī)劃分層落實(shí)，動(dòng)態(tài)調(diào)整。

城市更新單元可以分為更新規(guī)劃單元和更新實(shí)施單元，更新實(shí)施單元是城市更新實(shí)施的基本單位。一個(gè)城市更新規(guī)劃單元可以涵蓋一個(gè)或者多個(gè)城市更新項(xiàng)目。

第十三條市、縣（市）人民政府可以將重點(diǎn)區(qū)域或面臨類(lèi)似現(xiàn)狀問(wèn)題的更新單元，進(jìn)行項(xiàng)目整合，集中優(yōu)化資源配置，實(shí)現(xiàn)相鄰區(qū)域資源的協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)，統(tǒng)籌推進(jìn)片區(qū)更新工作。

縣（市、區(qū)）人民政府組織編制城市更新片區(qū)策劃方案。方案應(yīng)落實(shí)上位規(guī)劃對(duì)城市更新片區(qū)的相關(guān)管控要求，與詳細(xì)規(guī)劃充分銜接，明確更新任務(wù)、設(shè)計(jì)方案、資金測(cè)算等內(nèi)容。

第十四條住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)應(yīng)當(dāng)根據(jù)城市更新專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃和國(guó)土空間詳細(xì)規(guī)劃，建立城市更新項(xiàng)目庫(kù)，實(shí)行城市更新項(xiàng)目常態(tài)申報(bào)和動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。

物業(yè)權(quán)利人可以向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)申報(bào)城市更新項(xiàng)目，經(jīng)評(píng)估后納入項(xiàng)目庫(kù)。

因維護(hù)公共安全、公共利益需要，市、縣（市、區(qū)）人民政府可以直接確定城市更新項(xiàng)目，并納入項(xiàng)目庫(kù)。

第十五條市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)會(huì)同各區(qū)政府及市級(jí)相關(guān)部門(mén)編制城市更新年度計(jì)劃，經(jīng)市政府同意后實(shí)施。各縣（市）政府應(yīng)結(jié)合實(shí)際編制。對(duì)項(xiàng)目庫(kù)中具備實(shí)施條件的項(xiàng)目，應(yīng)及時(shí)列入年度計(jì)劃。

第三章 項(xiàng)目實(shí)施

第十六條列入城市更新年度計(jì)劃的項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)確定實(shí)施主體。實(shí)施主體可以是項(xiàng)目的物業(yè)權(quán)利人、物業(yè)權(quán)利人和市場(chǎng)主體的聯(lián)合體、物業(yè)權(quán)利人委托的市場(chǎng)主體等。

依據(jù)前款規(guī)定無(wú)法確定實(shí)施主體但確需實(shí)施的城市更新項(xiàng)目，或者因維護(hù)公共安全、公共利益需要實(shí)施的城市更新項(xiàng)目，縣（市、區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)在征詢物業(yè)權(quán)利人、利害關(guān)系人意見(jiàn)后確定實(shí)施主體。

第十七條實(shí)施主體履行下列職責(zé)：

（一）編制城市更新項(xiàng)目實(shí)施方案；

（二）辦理用地、規(guī)劃、立項(xiàng)、施工、不動(dòng)產(chǎn)登記、驗(yàn)收等手續(xù)；

（三）通過(guò)租賃、購(gòu)買(mǎi)、置換、作價(jià)出資（入股）、公房讓渡等多種方式歸集權(quán)益；

（四）組織工程建設(shè)；

（五）按照有關(guān)規(guī)定和合同約定，移交、運(yùn)營(yíng)、管理建筑物或者設(shè)施等；

（六）其他職責(zé)。

第十八條實(shí)施主體依據(jù)城市更新專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃、片區(qū)策劃方案，完成現(xiàn)狀調(diào)查、意愿征詢、資源整合等工作后，編制城市更新項(xiàng)目實(shí)施方案。實(shí)施方案應(yīng)優(yōu)先保障公共利益，統(tǒng)籌要素資源與主體權(quán)益，依項(xiàng)目類(lèi)型明確更新范圍、方式、內(nèi)容、成本測(cè)算、效益分析、資金籌措及運(yùn)營(yíng)模式等。

第十九條采取拆除部分或全部建筑實(shí)施城市更新，須依法嚴(yán)控拆除比、拆建比，防止大拆大建。同時(shí)，要優(yōu)化空間布局與建設(shè)時(shí)序，避免反復(fù)開(kāi)挖，保留城市肌理，防止破壞歷史文化資源。

第四章 政策支持

第二十條根據(jù)經(jīng)市（縣）政府批準(zhǔn)的城市更新方案，城市更新項(xiàng)目（已出讓但未開(kāi)工建設(shè)的或未竣工的房地產(chǎn)類(lèi)項(xiàng)目除外）在保障公共利益、征得利害關(guān)系人同意和符合安全要求的前提下，相對(duì)城市新區(qū)適當(dāng)放寬綠地率、停車(chē)位數(shù)量、建筑退讓和間距等指標(biāo)要求。

支持存量資源整合利用，在征得居民同意且不違反國(guó)土空間規(guī)劃的前提下，統(tǒng)籌利用公有住房、閑置廠房等存量房資源，增設(shè)各類(lèi)公共服務(wù)設(shè)施。

第二十一條在進(jìn)行編制國(guó)土空間詳細(xì)規(guī)劃時(shí)，為確保安全、環(huán)保、無(wú)障礙等標(biāo)準(zhǔn)得到滿足，在城市更新區(qū)域增設(shè)必要的樓梯、電梯、公共走廊、無(wú)障礙設(shè)施、風(fēng)道、外墻保溫等附屬設(shè)施，以及景觀休息設(shè)施等情況下，新增的建筑量可以不納入規(guī)劃容積率和建筑密度計(jì)算。

第二十二條區(qū)人民政府、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）可結(jié)合實(shí)際編制城市更新片區(qū)方案，提出容積率、建筑密度、綠地率等規(guī)劃控制指標(biāo)、細(xì)化配套設(shè)施要求，經(jīng)專(zhuān)家論證、部門(mén)審查、向社會(huì)公示無(wú)異議，報(bào)市、縣（市）人民政府批準(zhǔn)。

城市更新片區(qū)實(shí)施需要調(diào)整詳細(xì)規(guī)劃的，經(jīng)市、縣（市）人民政府審定的城市更新項(xiàng)目實(shí)施方案可以作為詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整的參考，科學(xué)合理制定相關(guān)指標(biāo)，依照法定程序同步調(diào)整詳細(xì)規(guī)劃內(nèi)容。

第二十三條城市更新項(xiàng)目推進(jìn)過(guò)程中應(yīng)合理供應(yīng)項(xiàng)目用地，可以結(jié)合土地使用現(xiàn)狀和城市更新的客觀需要，依法依規(guī)綜合運(yùn)用帶方案掛牌出讓、協(xié)議出讓、劃撥供地以及簽訂補(bǔ)充協(xié)議調(diào)整土地利用條件等多種方式，保障項(xiàng)目用地。

由各類(lèi)主體實(shí)施征收、搬遷、收購(gòu)、整理并有保留建筑物的項(xiàng)目，以及有歷史保護(hù)價(jià)值和文物保護(hù)要求的保留建筑項(xiàng)目，可以依法實(shí)施帶方案招拍掛、協(xié)議出讓、劃撥轉(zhuǎn)出讓等多種方式供地。

城市更新所需地下空間土地使用權(quán)在符合相關(guān)規(guī)劃的情況下可單獨(dú)出讓?zhuān)部山Y(jié)合地上建設(shè)用地使用權(quán)一并出讓。

第二十四條鼓勵(lì)相鄰低效產(chǎn)業(yè)用地、難以獨(dú)立開(kāi)發(fā)的零星地塊集中成片更新。邊角地、夾心地、插花地等無(wú)法單獨(dú)出具規(guī)劃條件或難以獨(dú)立開(kāi)發(fā)的零星土地，可納入周邊地塊一并開(kāi)發(fā)。

對(duì)以租賃方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的更新項(xiàng)目，在租賃期內(nèi)依法依規(guī)完成更新改造的，經(jīng)依法批準(zhǔn)可在租賃期滿后依法以協(xié)議出讓方式取得土地，按規(guī)定應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開(kāi)出讓的除外。鼓勵(lì)原土地使用權(quán)人依法以轉(zhuǎn)讓、經(jīng)分割審批后部分轉(zhuǎn)讓或出租土地使用權(quán)等方式盤(pán)活利用。

第二十五條對(duì)城市更新片區(qū)范圍內(nèi)、利用現(xiàn)有房屋和土地，在保障建筑安全和消防安全的情況下，以提供公共要素為前提，發(fā)展文化創(chuàng)意、科技研發(fā)、健康養(yǎng)老、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合、工業(yè)旅游、眾創(chuàng)空間等新業(yè)態(tài)產(chǎn)業(yè)，可繼續(xù)按原用途和土地權(quán)利類(lèi)型適用土地過(guò)渡期政策，過(guò)渡期為五年。過(guò)渡期滿后需按新用途辦理用地手續(xù)，五年過(guò)渡期自批準(zhǔn)之日起計(jì)算。

在滿足更新規(guī)劃要求的前提下，商業(yè)服務(wù)業(yè)用地與商務(wù)辦公用地可以相互轉(zhuǎn)換，工業(yè)用地、倉(cāng)儲(chǔ)物流用地可以相互轉(zhuǎn)換或者轉(zhuǎn)換為研發(fā)用地，工業(yè)用地、倉(cāng)儲(chǔ)物流用地、研發(fā)用地可以轉(zhuǎn)換為商業(yè)服務(wù)業(yè)或商務(wù)辦公用地。實(shí)施主體與用地主體不一致的，實(shí)施主體應(yīng)當(dāng)會(huì)同用地主體作為申報(bào)主體，申請(qǐng)辦理規(guī)劃建設(shè)手續(xù)。

對(duì)經(jīng)市、縣（市）人民政府審定的城市更新項(xiàng)目，涉及用途轉(zhuǎn)換的，應(yīng)當(dāng)依法依規(guī)辦理用地手續(xù)，需補(bǔ)繳土地出讓金的可以按規(guī)定分期繳納。

第二十六條根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實(shí)際需要，采用不高于法定最高出讓年限或租賃年期的彈性年期方式供應(yīng)產(chǎn)業(yè)用地，依法依規(guī)予以續(xù)期。城市更新區(qū)域內(nèi)原出讓土地以拆除重建、加建改建方式實(shí)施且不涉及土地使用權(quán)收回的，其出讓年期一般與原證載土地使用權(quán)年期保持不變；涉及用途變更的，其出讓年期一般不得超出原出讓年期且不得高于法定最高年期。

第二十七條涉及不動(dòng)產(chǎn)登記的城市更新項(xiàng)目，實(shí)施主體經(jīng)物業(yè)權(quán)利人授權(quán)，在補(bǔ)交土地出讓金后，向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)注銷(xiāo)原產(chǎn)權(quán)和辦理建設(shè)用地使用權(quán)首次登記。探索預(yù)告登記在城市更新中的運(yùn)用，保障物業(yè)權(quán)利人和其他權(quán)利人的權(quán)益。房屋建成后，可根據(jù)已審批的更新方案、物業(yè)權(quán)利人和實(shí)施主體之間的協(xié)議以及合法建造手續(xù)等材料，為物業(yè)權(quán)利人和實(shí)施主體辦理房屋所有權(quán)首次登記。

第二十八條對(duì)于納入項(xiàng)目庫(kù)的城市更新項(xiàng)目，可進(jìn)一步優(yōu)化審批流程，合理縮減審批時(shí)限。針對(duì)低風(fēng)險(xiǎn)的城市更新項(xiàng)目，實(shí)行簡(jiǎn)易審批程序。對(duì)于小型低風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目，推行告知承諾制審批方式，有效縮短審批時(shí)間。

第二十九條城市更新項(xiàng)目涉及建筑改造的，在保障建筑結(jié)構(gòu)安全、有利于保護(hù)利用等前提下，嚴(yán)格按照省既有建筑改造施工圖審查技術(shù)要點(diǎn)開(kāi)展技術(shù)審查。對(duì)無(wú)法滿足現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)的城市更新項(xiàng)目，歷史文化保護(hù)傳承利用類(lèi)的由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)組織專(zhuān)家論證，既有建筑安全隱患消除類(lèi)的由城市更新項(xiàng)目實(shí)施主體組織專(zhuān)家論證，專(zhuān)家論證意見(jiàn)作為設(shè)計(jì)、施工圖審查、施工、竣工驗(yàn)收等依據(jù)。各縣（市、區(qū)）結(jié)合城市更新實(shí)際，開(kāi)展建筑師負(fù)責(zé)制試點(diǎn)，可探索對(duì)該類(lèi)項(xiàng)目實(shí)行施工圖審查自審承諾制管理。

第三十條城市更新項(xiàng)目中的既有建筑改造，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行現(xiàn)行國(guó)家工程建設(shè)消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。存在空間、結(jié)構(gòu)等客觀條件限制的，應(yīng)當(dāng)符合省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)會(huì)同有關(guān)部門(mén)制定的消防技術(shù)要點(diǎn)，并以改善原建筑消防安全水平為原則進(jìn)行消防設(shè)計(jì)，提升火災(zāi)預(yù)防和處置能力。

鼓勵(lì)綜合運(yùn)用消防新技術(shù)、新產(chǎn)品、加強(qiáng)性技術(shù)措施等提升消防安全條件。

第三十一條落實(shí)城市更新項(xiàng)目中房屋使用安全主體責(zé)任與監(jiān)管責(zé)任。探索通過(guò)市場(chǎng)化手段創(chuàng)新房屋質(zhì)量安全保障機(jī)制。進(jìn)一步優(yōu)化住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金政策，推動(dòng)建立并持續(xù)優(yōu)化既有房屋安全管理公共資金的籌集、管理及使用模式。

第三十二條建立以政府投入為引導(dǎo)、社會(huì)投入為主體的多元化籌資體系，多渠道籌措城市更新資金。

（一）發(fā)揮財(cái)政資金撬動(dòng)作用，整合利用城鎮(zhèn)老舊住區(qū)改造、重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等專(zhuān)項(xiàng)資金，爭(zhēng)取中央、省級(jí)城市更新專(zhuān)項(xiàng)補(bǔ)助資金及專(zhuān)項(xiàng)債券，統(tǒng)籌用于支持城市更新項(xiàng)目建設(shè)。

（二）鼓勵(lì)市場(chǎng)主體通過(guò)投資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)城市更新項(xiàng)目等方式參與城市更新活動(dòng)，盤(pán)活存量資源資產(chǎn)。

（三）鼓勵(lì)各類(lèi)金融機(jī)構(gòu)積極參與城市更新，強(qiáng)化信貸支持。

（四）鼓勵(lì)利用住房公積金和住房專(zhuān)項(xiàng)維修基金支持城市更新項(xiàng)目。針對(duì)老舊住房的更新改造項(xiàng)目，業(yè)主（包括公有住房承租人）購(gòu)買(mǎi)改造后的房屋（包括新增面積），可以提取住房公積金；業(yè)主在項(xiàng)目建設(shè)期間租賃住房進(jìn)行過(guò)渡安置的，可以提取住房公積金支付租金。

第三十三條符合條件的城市更新項(xiàng)目，依法享受行政事業(yè)性收費(fèi)減免和稅收優(yōu)惠政策。

第五章 附 則

第三十四條鹽城經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、鹽南高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)城市更新活動(dòng)參照本辦法執(zhí)行。

第三十五條本辦法自2025年11月15日起施行，有效期至2030年11月14日。

來(lái) 源 ：鹽城住建 鹽城發(fā)布

編 校：劉杜娟

責(zé) 編： 張宏偉 黃　燕

審 核：劉友華 樊　穎

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