到現在還舍不得割肉的人，其實無所謂了

11月1日，中指研究院發布10月百城價格指數：10月百城二手房平均價格同比下跌7.60%。今年僅用了7個月，二手房價的跌幅就已經超過了2024年全年。并且從8月以后的二手房價下跌還在加速。

一個殘酷的現實是，由于去年9月份有救市行動，導致去年10月以后的二手房價是曾經有過回穩態勢的，而今年10月的二手房價在加速下滑。這意味著未來兩個月二手房價的同比數據會更難看。如無奇跡，今年底二手房市場一定會交出一份比去年差一大截的成績單。

現在這種下行曲線，已經不再是市場波動——沒有連續下跌41個月的波動——而是價值重估。如果說今年賣房還可以稱作割肉止損，那么等到明年，可能就只能叫刮骨了，因為肉早就跌沒了，剩下的都是骨頭。刮骨肯定比割肉更疼啊。——關公如是說

9月，國家統計局監測的70個大中城市二手房價環比全部下跌；10月，中指監測的百城二手房價格環比也全部下跌。這種全面潰退的局面，與過去周期性調整中核心城市抗跌的現象形成鮮明對比。這說明本輪調整已經進入了下半場，一線城市也撐不住了，出清進入了深度階段。

老讀者很清楚，我一直在勸賣房者盡快割肉，換成現金。比如，今年1月初我在《二線城市以下的房子，割肉的時候到了》里明確建議：

如果你的房子在國家中心城市或者強二線城市，那么還可以存有一絲幻想；如果是在二線城市以下，那一定要抓住年前僅剩的機會，盡快離場。現在由于2024年底救市行動的熱潮還沒有過，總有一些人還傻乎乎地愿意接盤，碰見這樣的機會一定不要錯過。等大家都明白了，再找接盤俠就太難了。

接下來直到3月，樓市迎來小陽春，成交量還是不錯的。不知道有多少人抓住了這個機會？

沒抓住機會的損失有多大？可以通過簡單計算直觀呈現。假設一套當前市值200萬元的房產，按照同比7.60%的跌幅測算，從一年前到現在的預期價值將縮減至184.8萬元，凈損失15.2萬元。這還沒有計算機會成本——如果將這筆資金的收益按3%（這已經非常保守了，事實上這筆錢今年不管是買股票還是買黃金，都有20%以上的收益）計算，損失將擴大至21.2萬元。而若是遇到跌幅更劇烈的三四線城市（部分區域年跌幅超12%），同等房產的年度價值蒸發可能突破24萬元。

以上計算已經非常保守，仍有20萬以上的損失。試問有多少家庭，能不把一年20萬放在眼里？這還沒算一年以來房貸的利息，就當跟房租對沖了吧。

房產流動性退化加劇了損失程度。重點城市二手房去化周期已延長至16.3個月，意味著即使業主不割肉的話，平均需要等待多半年才能完成交易。在價格下行通道中，這種時間滯后相當于讓賣家承擔雙重折價——既包括價格自然衰減，又包括為促成交付出的額外讓步。這就像試圖接住下落的刀子，等待時間越長，手掌被割傷的風險越高。

不幸的是，賣房者沒等來救市行動，卻等來了十五五規劃建議。《建議》里把買房已經直接定義為消費，并把房地產的定位從經濟增長的引擎轉變為居民生活的配套（《中央明確定調，房地產要徹底變了！》）。當政策目標從刺激房價轉向防范風險時，指望大規模救市推高資產價格的可能性已微乎其微。說白了，政策工具箱里已經不再有房價暴漲這個選項。

現在操盤手幾乎是打明牌了：房地產發展新模式的雙軌制，《建議》里對于保障房的特別重視，中央對于城市更新的反復強調……一切信號都在告訴我們，住房市場正在從增量時代進入存量時代。

當然，我提倡賣出的，是那些自住以外的以投資為目的的額外房產，尤其是非一線城市的投資房。對于多套房產持有者而言，堅守房產不僅承受價值縮水，還錯失了資產再平衡的窗口期。如果這樣的房子還附帶貸款，那就更加糟糕，成本里還要加上一條貸款利息。

一線城市的房子現在也撐不住了。從9月開始一線城市的二手房也開始紛紛下跌，跌幅還都不小。像北京已經連續5個月以上二手房價跌幅在1%左右了。半年下來，小半個首付都跌沒了。但，整體對比，一線城市的同比房價跌幅仍遠小于二三線城市。這說明核心區域資產抗跌性還是更強。未來房價總有止跌的一天，那么一線城市肯定有更強的彈性。極端一點假設，即便是全國樓市大幅萎縮，一線城市肯定也是堅持到最后的縮圈中心。所以對于三核房產，尤其是人口凈流入的萬億以上城市的優質地段房產，仍有一定價值（畢竟大額投資與小額的目標完全不一樣）。

其他二線以下的投資房，早該賣掉。很多業主不肯割肉的原因，是潛意識里將歷史最高價作為參考點，或者把入手價拿來對比當前市場價，結果在猶豫中錯失最佳退出時機。對于這樣的心理，破解方法是將參考系切換為未來預期——不是對比過去能賣多少，而是評估未來可能值多少。就像股票投資，止損線應該基于趨勢判斷而非成本價。

其實，現在很多三四線城市的房價，跌幅反而變小了。因為這些城市現在的交易水分已經完全擠干，剩下的已經是最“剛”的剛需。交易就這些，房價再跌也沒什么空間了，除非是人口發生大幅減少或者房產稅忽然出臺，但這兩件事短期內發生的可能都不大。

所以，這些城市還沒割肉的人，其實倒也不那么著急了，除非是債臺高筑或者持房套數太多，否則留著慢慢賣，說不定能碰上個看對眼的客戶呢？反正小城市的房跌到現在也值不了幾個錢了。

大城市也差不多，那些至今還舍不得割肉的人，估計但凡能撐住，也不會選擇現在割肉了。人只會相信自己愿意相信的，相信得太久了，便會成為信仰。當然這些人不割肉未來損失會更大，但是在信仰面前，金錢損失可能也不是很重要了。

微觀決策需要宏觀視野。十五五期間，數字經濟、綠色產業等新動能對GDP貢獻率將持續提升，這種經濟結構變遷意味著，資本將更多流向新興產業。時代的紅利不再屬于房地產，順應趨勢調整資產結構，本質上是在參與經濟轉型升級。盡快拿到下一局財富增長的門票，比死死抓住上一局的籌碼不放更重要。