全國斷供率3.7%，金融風(fēng)險剛剛開始？

一份研報，讓很多人對房價又多了一份悲觀。

老粉都知道，本號除了寫一些宏觀+財經(jīng)的內(nèi)容之外，定期也會寫寫房價。

比如，每個月統(tǒng)計局公布的房價數(shù)據(jù)，我都會第一時間做一個快速解讀。

就最新公布的官方數(shù)據(jù)來看，70個大中城市二手房環(huán)比全部下跌，趨勢很清晰，房價還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有止跌。

那房價什么時候才能止跌？

最近中國銀行的一份研報，傳遞了一個非常關(guān)鍵的信號。

這份報告里提到，全國平均房貸斷供率升至3.7%，而在部分三四線城市，這個數(shù)字已經(jīng)超過5%。

要知道，2022年還只有1.6%。兩年翻倍，這不是小波動，是系統(tǒng)性信號。

表面上看，這只是金融數(shù)據(jù)，但本質(zhì)上，這是居民資產(chǎn)負(fù)債表正在被動去杠桿。

斷供率升高意味著兩件事：一是居民收入端出了問題，還款能力下滑；二是房價預(yù)期徹底轉(zhuǎn)向負(fù)面，連信心也開始退潮。

人們不再相信“房價會回去”，于是，放棄了。

從另一個角度來說，房價下跌，不只是供需變化，而是整個金融系統(tǒng)去杠桿的外顯過程。

過去十幾年，房地產(chǎn)是中國金融體系最大的“信用創(chuàng)造機器”。

銀行貸款抵押房產(chǎn)，居民加杠桿買房，開發(fā)商拿預(yù)售回款滾項目，這一整套模式其實是一場巨大的金融循環(huán)。

當(dāng)房價上漲，這個循環(huán)是正向的：房價漲—資產(chǎn)升值—可貸額度增加—再去買房。

但當(dāng)房價轉(zhuǎn)跌，這個循環(huán)就反噬：房價跌—抵押物縮水—貸款收緊—再跌。

這就叫“信用收縮螺旋”。而斷供率飆升，就是這個螺旋的第一層負(fù)反饋信號。

你可能會問，那這輪下跌走到哪了？

如果參照金融周期的路徑：價格下跌—現(xiàn)金流斷裂—信用收縮—金融出清—資產(chǎn)重定價，我們現(xiàn)在剛走到第三步。

價格已經(jīng)連續(xù)下跌兩年，居民現(xiàn)金流明顯吃緊，但銀行的壞賬和房企的不良資產(chǎn)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒完全釋放出來。

也就是說，風(fēng)險還在積累，真正的出清還沒開始。

而是否完成“出清”，恰恰是房價企穩(wěn)的關(guān)鍵。

因為在任何一個金融周期里，只有當(dāng)壞賬被徹底認(rèn)賬、資產(chǎn)重新定價，信心才可能恢復(fù)。

美國2008年金融危機后，銀行系統(tǒng)被迫減記資產(chǎn)、處置房產(chǎn)，房價跌了六年才筑底。

那期間斷供率高峰達(dá)到10%，銀行壞賬率翻了三倍，但最終完成了出清。

而中國這次，銀行體系仍在“溫柔化處理”：延期還貸、展期、重組……聽起來穩(wěn)，其實是延緩出清。

壞賬沒有認(rèn)、資產(chǎn)沒有減、市場沒有讓風(fēng)險見底，那“止跌”就成了一種幻想。

再看另一個數(shù)據(jù)：研報里還提到，2025年上半年，全國法拍住宅掛牌量達(dá)17萬套，成交價同比下跌2.3%。

這說明法拍房已經(jīng)開始成規(guī)模釋放，但以全國2億套按揭房來算，這個出清速度還不夠。

只有當(dāng)法拍房、降價拋售房源大規(guī)模消化，庫存才會真正收斂。

你想想，待售面積還在創(chuàng)新高，開發(fā)商銷售額和回款雙雙下滑，這說明金融鏈條上還卡著大量“未爆雷但已失血”的項目。

這些僵尸項目如果不被出清，資金流動性沒法恢復(fù)，價格底就無從談起。這就是為什么，即使政策頻頻放松，降首付、降利率、救房企，房價仍在跌。

政策在托底，但市場的金融出清機制還沒完成。這不是“需求不足”，而是風(fēng)險還沒釋放干凈。

那什么時候會企穩(wěn)？

得看金融出清走到哪一步。

真正的“底”一般出現(xiàn)在三個條件同時滿足時：斷供率停止上升，居民部門不再被動去杠桿；銀行壞賬率觸頂，信貸重新擴(kuò)張；庫存明顯下降，房價預(yù)期穩(wěn)定。

從歷史周期看，這通常需要2-3年的時間。

美國2008年房價從高點到企穩(wěn)用了6年，日本泡沫破滅用了7年。

中國的杠桿率爬坡更快、房地產(chǎn)占GDP比更大，周期只會更長，不會更短。換句話說，現(xiàn)在離企穩(wěn)還有至少一年半到兩年。

一線城市可能2026年率先止跌，二三線要到2027年才真正企穩(wěn)。

很多人誤以為“救市政策多了房價就要漲”，這是對金融周期的誤判。

貨幣寬松能救流動性，卻救不了資產(chǎn)負(fù)債表。當(dāng)居民負(fù)債太高、房企杠桿太深時，新增貸款再多，也只會被用來“還舊賬”。

這就是所謂的“流動性陷阱”——錢在系統(tǒng)里打轉(zhuǎn)，但不創(chuàng)造新的信用。所以，未來一兩年房價的核心邏輯，不在政策，而在金融出清的進(jìn)度。

風(fēng)險釋放得越徹底，底就來得越快。

現(xiàn)在所有的“穩(wěn)”，其實都是拖。而真正的穩(wěn)，是痛過之后的再生。

一句話總結(jié)：中國房價的調(diào)整，還沒到盡頭。

現(xiàn)在我們看到的下跌，只是價格反應(yīng)層面的第一輪；接下來，更關(guān)鍵的是金融系統(tǒng)的風(fēng)險釋放、居民信心的修復(fù)。

只有當(dāng)這兩件事完成，房地產(chǎn)才會進(jìn)入真正的“企穩(wěn)周期”。