2025公募REITs發展現狀與趨勢

導語

中國公募REITs進入新時代，或將助力房企完成戰略轉型

◎ 文 / 房玲易天宇 洪宇桁

01

2025年政府繼續支持公募REITs發展，市場反應較為熱烈

1、782號文進行四個方面革新，推進公募REITs常態化發展

自2024年中國公募REITs邁入常態化發展新階段以來，2025年的政策主要針對擴大公募REITs適用范圍以及加快REITs審批發行等方面。9月12日,國家發改委發布《關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)常態化申報推薦工作的通知》（發改辦投資〔2025〕782號，下稱782號文），這是繼2024年1014號文之后的又一個重量級政策，在資產范圍、擴募支持、項目把關和組織保障四個方面有了新的規定。

在資產范圍方面，782號文在1014號文已明確的收費公路、清潔能源、倉儲物流、保障性租賃住房等成熟資產類型基礎上，進一步擴大了資產范圍，新增鐵路、港口、特高壓輸電、通信鐵塔、市場化租賃住房、文化旅游、專業市場、養老設施等新資產類型?。特別是將文化旅游、養老設施等民生相關領域首次納入REITs發行范圍，標志著基礎設施REITs從傳統基建向新基建、民生領域延伸?。這一變化不僅豐富了市場投資品種，也為更多行業提供了通過REITs盤活存量資產的渠道。

在擴募支持方面，782號文在擴募機制上進行了顯著優化，簡化了新購入項目申報流程，取消了前期輔導環節，改為由省級發展改革委或中央企業直接申報?。同時拓寬了新購入項目資產范圍，支持跨區域通過擴募整合存量資產，允許已上市REITs新購入行業內同類項目及具有關聯性的不同行業領域項目?。這一變化打破了此前擴募僅限于同行業資產的限制，為REITs管理人提供了更大的資產配置靈活性，有助于提升投資組合的分散性和抗風險能力。

在項目把關方面，782號文提出堅持“優中選優”原則，嚴格把關項目質量，優先申報對實現國家重大戰略具有推動作用的優質項目?。與1014號文相比，782號文更加強調項目的戰略重要性，要求各省級發展改革部門建立基礎設施REITs項目工作臺賬，形成“儲備一批、組織一批、申報一批”的良性循環?。這一變化體現了監管層在推動市場擴容的同時，更加注重項目質量的把控，有利于維護REITs市場的長期健康發展。

在組織保障方面，782號文在組織保障方面新增了支持民間投資項目發行上市的要求，明確要求各省級發展改革部門建立健全民間投資項目發行基礎設施REITs專項協調服務機制，實行靠前服務、主動協調、申報單列?。這一規定是1014號文所沒有的，體現了政策層面對民間資本參與基礎設施REITs的特別支持，有助于形成國有+民營雙輪驅動的市場格局?。同時，782號文還提出建立項目信息系統，優化審核體系，實現全流程標準化、信息化管理?，進一步提升了組織保障的效率和透明度。

除了782號文之外，商務部、國家發改委、財政部等九部門在9月19日聯合發布的《關于加力推動城市一刻鐘便民生活圈建設擴圍升級的通知》中，也明確要求“優先支持保障基本民生的社區商業綜合體、鄰里中心、百貨商場、菜市場等消費類基礎設施項目發行基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)”。這一政策創新性地將REITs工具引入社區商業設施領域，與之前782號文形成了補充，標志著基礎設施REITs從傳統基建向社區服務領域的延伸?，體現了政策對民生需求的精準聚焦?。

2、上半年超87%已上市公募REITs盈利，回報率也較為穩定（略）

3、2025年已募集資金415.38億元，年底前仍將有REITs上市

長期穩定且較高的收益率，結合政策的利好支持，使得公募REITs獲得了越來越多的原始權益人和投資者的重視。截至2025年10月21日，2025年上市的公募REITs募集資金總額為415.38億元（包括年內擴募），同時我國公募REITs已上市的總規模也達到了2075.72億元。

值得注意的是，2025年至今已經有4只公募REITs完成了擴募，總規模達到了58.88億元，超過了2023年全年的50.65億元。截至2025年10月21日，還有4只公募REITs的擴募正在審批中，此外博時蛇口產園REIT和華夏華潤商業REIT也都傳出了即將二次擴募的消息。隨著782號文的頒布，已上市公募REITs的擴募得到了政府的大力支持，未來的擴募項目數量和規模仍有可能繼續增加。

截至2025年10月21日，共有12只首次發行的公募REITs產品處于已申報還未上市階段，預計年底之前仍將有數只公募REITs產品完成上市。按基礎設施類型來看，能源類的為3只，其后倉儲物流、產業園、高速公路和消費類基礎設施都是2只，各種類型的REITs數量相對平均。而從審批階段來看，共有3只已經通過審批，分別是華夏中海商業REIT、中信建投沈陽國際軟件園REIT和華夏安博倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金，其中華夏中海商業REIT和中信建投沈陽國際軟件園REIT都已完成了募集等待上市。

02
多家房企意愿擴募釋放活力，但是目前參與程度相對較低

1、8家房企已發行公募REITs，主要在消費類基礎設施領域（部分略）

隨著公募REITs政策環境逐漸完善、市場規模逐漸擴大，持有優質存量資產的房地產開發企業也迎來了更多的機會，部分房企已經開始進行試水。截至2025年10月21日，共有華潤置地、招商蛇口、大悅城、萬科、首創城發、中國金茂、凱德置地和上海地產的11只REITs產品完成了上市，其中1只完成了擴募，總募集規模272.07億元。此外，萬科的1只新發行REITs以及華潤的兩只REITs擴募正在審批中，中海的華夏中海商業REIT則已經完成了募集等待上市。不過相對于目前2075.72億元的公募REITs市場而言，房企的參與程度仍然相對較低。

從房企參與的公募REITs的基礎設施類型來看，主要還是在消費類基礎設施和租賃住房兩個方面。目前房企旗下已上市和已申報13只公募REITs產品（不包含擴募），從底層資產來看，其中有7只是消費類基礎設施，3只是租賃住房，2只是產業園和1只倉儲物流。房企旗下已上市的消費類基礎設施公募REITs有6只，對所有已上市的消費類公募REITs的募集規模占比為65.6%，是發行消費類公募REITs的主力；已上市的租賃住房類公募REITs有3只，對所有租賃住房類公募REITs的占比為30%。

2、華潤REIT每年預期擴容超50億，為行業提供發展樣本（略）

3、凱德REIT上市，外資機構參與中國REITs市場的試金石（略）

03
中國公募REITs進入新時代，或將助力房企完成戰略轉型

1、央企集中試水公募REITs，借助政策紅利實現角色轉變

當前，國內公募REITs已逐步進入穩定發展軌道，“新發+擴募”推動REITs市場規模的持續增長，為房企轉型發展提供了新的機遇。從中期業績會及財務年報中的表態來看，華潤置地、招商蛇口以及新城控股等均有明確表示未來要擴大REITs規模。

其中，華潤置地就在半年報中明確表示正在積極推進公募REIT的常態化擴募，同步探索Pre-REIT、私募REIT等多層次產品。此外，新城控股也表示正積極推進公募REITs、持有型不動產ABS、PRE-REITs等多層級REITs產品，并成功于2025年上半年完成持有型不動產ABS的申報工作。新城控股未來將持續推進多層級REITs相關發行與擴募工作，構筑大資管戰略新發展平臺。除了華潤與新城控股，明確表示布局公募REITs的房企還包括有招商蛇口、中國海外、保利發展等央企。

而萬科方面在過去的幾年中，其旗下的印力集團也在積極實現REITs突破。當前，中金印力消費REIT已完成發行，倉儲物流基礎設施REIT獲得證監會受理，保租房REIT已提交各地發改委審批。此外，萬科已設立3支Pre-REIT基金，包括建萬租賃基金、中信萬科消費類基礎設施基金、萬新金石（廈門）住房租賃基金。其中萬新金石（廈門）住房租賃基金，是由萬科與新華保險、大家保險、中信金石共同設立的，收購了全國最大的保租房項目廈門泊寓院兒·海灣社區項目，涉及房源7724間。而中信萬科消費類基礎設施基金首期收購的深圳龍崗萬科廣場和北京舊宮萬科廣場實現交割，與建信設立的建萬住房租賃投資基金也正在有序推進擴募。

當前房地產行業仍處于深度調整期，以往傳統的“重資產”模式已難以適應當前的新形勢，而公募REITs的出現能夠幫助房企從開發商向運營商的角色轉變，通過打造“投融管退”的全鏈條業務模式，幫助房企由“重”向“輕”的資產結構轉變。

2、民企同樣有機會參與公募REITs，擁有優質物業是關鍵（略）

3、公募REITs提升房企商業獨立性，優化流動性助力轉型升級

整體來看，發行公募REITs并非簡單“一錘子買賣”將資產直接出售，而是要求企業要保留項目部分股權且確保經營穩定。因此發行公募REITs的意義更多是提升集團旗下商業板塊的獨立性，在房企資金普遍承壓的背景下讓商業板塊能夠通過市場募集資金，更好地實現自給自足獨立發展，有助于幫助房企將原本沉淀在自持物業中的資金釋放出來，用于償還債務、補充流動資金等。

對于擁有大量優質商業項目的房企而言，應該抓住當下公募REITs的政策機遇，以構建新的發展格局。在行業深度調整的大背景下，相關房企可以通過發行公募REITs，加快企業輕資產化轉型，進一步增強資本實力。

與此同時，發行公募REITs有利于盤活房企長周期低回報的存量資產，募集資金也可以用于相關資產的再投資，降低企業在存量資產里的沉淀成本。最后，公募REITs有助于房企在非住宅領域繼續深耕布局，孵化潛在商業項目，提升商業項目的回報率，實現資產增值。

而對于流動性緊張但旗下商業項目仍穩定運營的房企而言，發行公募REITs可以作為融資轉型的一種輔助手段，但不會是主要方式。對于這類企業而言，首要解決的是債務壓力，最優解仍然是直接出售旗下各類重資產，包括但不限于附屬或合聯營公司股權、投資性房地產等等。（來源：克而瑞地產研究）

文章來源:克而瑞