再虧7.4億元，這家成都國資房企困境中謀變

在成都市場曾一度力壓眾多全國性巨頭的興城人居，營收激增3倍有余，依舊未能扭轉虧損的局面。

楚小強 中房報記者 李葉 北京報道

2025年前三季度，興城人居再次交出一份虧損的“答卷”，凈虧損7.4億元。這已是該公司連續第三個年頭陷入虧損。與此同時，公司資產負債率攀升至歷史高位，也讓公司財務壓力日益增大。

而今的困境局面，與2020年前后行業寒冬中逆勢擴張息息相關。當激進的土地儲備轉化為如今的去化難題與債務壓力，這家成都國資房企正試圖通過“深耕廣拓”與“一核多極”的戰略布局破題，重回健康發展軌道。

營收激增背后的虧損困局

10月30日，成都興城人居地產投資集團股份有限公司（以下簡稱“興城人居”）公布2025年三季報，公司前三季度營業收入74.15億元，同比大幅增長329.6%。

然而，亮眼的營收增長并未帶來盈利，公司同期錄得凈虧損7.4億元。盡管相比去年同期8.43億元的虧損略有收窄，但連續虧損的態勢并未發生改變。

將業績數據置于更長的時間軸上觀察，興城人居并非一直身處虧損泥沼。2021年，公司營業收入高達224.58億元，凈利潤3.57億元。次年開始，業績畫風驟變，2022年營收降至175.66億元，凈利潤暴跌73.64%至0.94億元。

下滑趨勢在2023年加劇，這年興城人居首次出現年度虧損，凈虧損5.34億元。到了2024年，虧損規模急劇擴大至20.08億元，營收規模也萎縮至73.66億元，不足2021年峰值時的三分之一。

作為成都本土國資房企，房屋銷售是興城人居的核心業務，收入占比在九成以上。不過，在房地產行業陷入調整后，同諸多房企一樣，這項主業面臨量價齊跌的雙重擠壓。一方面，銷售規模縮水，公司簽約銷售金額降至2024年的58.44億元，同比降幅高達69.42%。

另一方面，盈利能力急劇惡化。2020年，興城人居房屋銷售的毛利率曾達到47.13%，處于行業領先水平。但此后一路下滑，至2025年上半年，這一業務的毛利率已降至5.72%。

2025年前三季度公司營收大增，源于銷售的項目在本期進入集中結轉，但這些項目在市場低點售出，收入大增背后，利潤的增長卻十分有限。

逆勢拿地導致債務壓力增加

而今的業績經營困境，與興城人居2020年前后在逆周期的激進擴張息息相關。

當時，在“三道紅線”政策約束下，絕大多數房企開始收縮戰線、謹慎拿地，以修復資產負債表。但興城人居卻選擇了截然不同的擴張。

基于打造土地儲備“數萬畝”、資產規模“上千億”、年均營收“數百億”的產業平臺，建成“千億能級”城市綜合開發運營上市企業的目標，興城人居開始在土地市場“逆勢掃貨”。

短短幾年間，公司存貨規模從2019年末的319億元，一路飆升至2024年年末的706億元，翻了一倍有余。尤其是在2023年，興城人居拿地規模與金額一度位居區域之首。

在當時看來，這一“抄底”式的策略，可以在同行資金緊張時搶占優質土地資源，為未來發展和上市儲備“糧草”。奈何低估了行業下行周期的深度和長度，讓高位獲取的土地在隨后的調整期中，反而為公司增添了負擔。

大量土地儲備勢必占用巨額資金。截至2024年9月末，興城人居累計土地儲備計容建筑面積達285.23萬平方米，已繳納的土地出讓金超過140億元。其中部分地塊成本不低，如龍泉驛區人居興晟商品房項目所在地塊，樓面價達1.42萬元/平方米。

不僅如此，拿地步伐的加快，也推高了公司的負債水平。興城人居資產負債率從2022年末的80.56%，一路攀升至2024年的84.78%，并在2025年三季度末達到84.92%的歷史新高。

截至2025年三季度末，興城人居總負債為774億元，較上年末的807億元減少33億元。其中短期借款規模從1.4億元升至1.85億元。

需要警惕的是公司的現金流狀況，房地產企業的健康發展依賴銷售回款帶來的經營性現金流。2021年至2024年，興城人居的經營性現金流凈額持續為負，分別凈流出83億元、39億元、12億元和47億元。2025年前三季度，再次凈流出5.44億元。

經營性現金流的持續凈流出，一定程度上表明主營業務的“自我造血”功能亟待提升，支付土地款、工程款等大量現金支出，無法通過房屋銷售及時回流。

興城人居曾在2025年一期票據募集說明書中表示，隨著公司經營規模的持續擴大，后續開發仍需大量資金投入，若未來銷售資金不能及時回籠，公司可能面臨階段性現金流量不足風險和資金周轉壓力。

為了填補資金缺口，興城人居依賴外部籌資和股東支持。2024年末，控股股東成都興城投資集團對興城人居的資金拆借余額高達184.35億元，并為其提供擔保余額214.63億元。強大的國資股東是其信用基石和“安全墊”，但長期依賴輸血而非自身造血，也非市場化經營的可持續之道。

困境中的轉型與破局

面對嚴峻的經營與債務壓力，興城人居并未坐以待斃，近年來積極推進轉型，在困境中開辟破局之路。

公司提出兩大戰略布局——“深耕廣拓”的市場布局和“一核多極”的業務布局。在“深耕廣拓”方面，公司雙管齊下。一方面繼續深耕成都大本營，依托其國資背景，重點參與成都“東進”區域投資、TOD綜合開發、國際社區、人才公寓、產業園區配套等政府主導的重大項目，以鞏固區域優勢。

另一方面，興城人居試圖打破地域局限，“廣拓”國內外重點城市。但策略上趨于謹慎，主要通過項目股權合作的方式，輕資產介入外地市場，以期快速拓展市場范圍并分散區域風險。

在業務布局上，興城人居計劃在穩住商品房開發這一核心業務的同時，培育新的增長極，這包括泛地產開發、智慧物業、民生工程、以及資產管理與資本運作等業務。目的是改變目前收入結構單一的局面，通過進入城市功能開發、商業運營、社區服務等領域，尋求開發與運營協同的長期穩定收益。

此外，公司明確了六大戰略路徑，通過推進標準化運營，計劃形成“可復制、快周轉”的開發能力，以提升效率、加速回款。同時，興城人居仍不忘發力“上市夢”，推進股改并引入戰略投資者，研究香港、新加坡等境外上市路徑，希望擴展融資渠道。

為盡快走出困境，加速轉型，公司在人才激勵上也提出健全機制，探索中長期激勵、項目專項激勵等措施，以激發團隊活力。

然而，轉型之路挑戰重重。首先，“深耕”面臨的成都市場已今非昔比，整體需求有待復蘇，公司存量項目的去化壓力依然存在。“廣拓”通過項目合作雖能降低風險，但如何在陌生市場建立品牌認知、實現有效管理并確保盈利，也并非易事。

最核心的挑戰在于對現金流的改善。當前高企的負債和持續的經營性現金凈流出，極大地約束了公司戰略騰挪的空間。上市融資固然是目標，但在當前房企估值普遍偏低的資本市場環境下，何時才能成功推進上市，對興城人居而言仍是一個巨大的問號。