重金拿下22宗地：起底“大黑馬”邦泰集團

邦泰集團今年前9個月表現亮眼，但聚焦二線城市，雖市場潛力大，也伴隨一定風險，其運營模式，能否走得長遠，有待市場驗證。

徐凡淋 中房報記者 付珊珊 上海報道

今年的土地市場，邦泰集團無疑是一匹閃耀“黑馬”。

10月22日，四川邦泰投資集團有限責任公司（以下簡稱“邦泰集團”）在廣西南寧以底價拿下一幅住宅用地，而這已經是邦泰集團今年拿下的第22宗土地，超越去年同期，勢頭正盛。

中指研究院數據顯示，2025年1月~9月，邦泰集團拿地21宗，拿地面積為186萬平方米，排名全國第5；拿地金額87億元，排名全國第15名，在民營房企中僅次于濱江集團；拿地面積排名第5，位居民營房企第1名，成為今年民營房企中的“拿地之王”。

邦泰集團的擴張，早在2023年便以95億元權益拿地金額排名拿地榜第32名。

2024年，邦泰集團以117億元權益拿地金額排名全國房企拿地榜第17名，總地價達118億元，僅次于杭州濱江集團，排名全國民企第2名。

值得一提的是，與濱江集團深耕大本營杭州不同，邦泰集團先后在山西、德陽、昆明、西安、武漢、重慶、南寧等至少10個不同城市拿地，拿地金額超越去年同期，大有全國擴張之勢。

那么，拿地擴張的資金從何而來，是什么在支撐邦泰集團擴張的底氣？土地選擇有何策略，這些項目的銷售情況如何？10月30日，山海新財經致電邦泰集團了解情況，截至發稿尚未收到回復。

錯位競爭，差異化布局

公開資料顯示，邦泰集團起源于四川樂山，最早為一家房地產銷售代理公司專注在三四線城市發展業務。2007年，由羅勇、王智勇、石凌濤、何流四人共同成立四川邦泰置業有限公司，初期多以合作運營為主，聚焦四川本地市場，發展頗為穩健。

2008年，邦泰與四川本土房企錫成泓馳共同開發“樂山邦泰·名門外灘”項目落地大本營樂山，創下當年樂山單價最高，并打破開盤銷售紀錄，讓邦泰在行業內站穩腳跟。

此后，邦泰在樂山、彭山等地布局開發，確立集團化管控模式，業務逐步覆蓋四川多地，完成第一輪擴張。

2013年邦泰總部搬至成都，開發項目延伸至成都、宜賓、遂寧、綿陽、西昌、重慶等城市，經過多年發展，逐步形成境系、悅系、府臺系、天字系、院子系五大產品系。

2021年開始，當大多民營房企陷入流動性危機時，邦泰集團錯峰迎來規模擴張階段。走出四川，開啟全國化戰略，重點布局南昌、南寧、昆明、武漢、西安等二線城市，拿地規模顯著增長。

邦泰集團在拿地上眼光頗為獨到，幾年間打造了多個熱銷項目，讓邦泰集團對二線城市的房地產開發充滿信心。如：邦泰集團初進西安時，首個項目邦泰·悅九章，首次開盤銷售151套，去化率80%；緊接著，邦泰·觀宸高新開盤，去化率也達到80%。

2025年1~8月，邦泰集團以198.68億元登上權益銷售榜第18位，是前20名內除杭州濱江、碧桂園外的第三家民營房企，實現全口徑銷售面積213.14萬平方米，排名第14位。

多個項目的成功與熱銷，相對過去穩扎穩打的發展路線，進入全國市場的邦泰集團顯得頗為激進。

2023年以95億元權益拿地金額首次進入全國地產百強企業；2024年以117億元權益拿地金額排名全國第17名，在民營房企中僅次于濱江集團。2025年繼續保持高拿地節奏，業務覆蓋全國11省/直轄市/自治區，進駐39座城市，開發面積超3200萬平方米。

截至目前，邦泰不僅在拿地數量上，已經與去年全年持平，權益土儲貨值達231億元，在拿地總數持平的情況下，土儲貨值更高，比2024年高出近100億元。

對于邦泰樓盤的熱銷，有市場人士分析，首先，邦泰開發樓盤普遍得房率高，當同區域項目得房率普遍在70%~80%，邦泰的得房率最高能到110%，西安·邦泰悅九章得房率甚至高達130%，相當于多了一個臥室或大客廳。其次，公區配置從小區大門到水景、綠植景觀選材用心，能讓客戶第一眼就喜歡。

在拿地策略上，邦泰重點布局中西部優質城市，這些城市對高品質住宅有需求，好產品稀缺，競爭對手相對較少，土地溢價低，有利于深耕。邦泰集團在地塊選擇上，每宗地塊控制在10億元以內，能有效降低企業的資金風險和運營風險。

也有分析人士認為，邦泰集團本質還是地產行業曾經的“高周轉”模式，即在低成本的基礎上，保持高速去化，回款再拿地，以此循環，一旦一個項目運營失利，虧損幾個億，將牽一發而動全身。

快速擴張背后的隱憂

邦泰集團在土地市場表現驚艷，但其擴張模式仍潛藏多項隱憂。

當前二三線城市的空白給了邦泰集團加速擴張的機會，但繼續沿用“高周轉”模式發展，企業能支撐多久？事實上，伴隨拿地增加，邦泰旗下部分子公司，已開始顯現資金不足的問題。

天眼查顯示，邦泰集團旗下多家子公司成為被執行人，截至2025年9月11日，邦泰集團控股子公司宜賓鴻通房地產開發有限公司成為被執行人，執行法院為宜賓市翠屏區人民法院執行，兩起案件涉案金額合計220.7萬元。該公司還曾涉嫌虛假宣傳，欺騙和誤導消費者被宜賓市市場監督管理局處罰，責令廣告停止發布。

2025年4月23日，宜賓邦泰置業有限公司成為被執行人，執行法院同樣為宜賓市翠屏區人民法院，涉案金額102萬元。

在資金與融資渠道上，非上市公司的邦泰集團，融資渠道有限，邦泰集團的融資最早依賴于內部員工跟投，金額10萬~100萬元不等，這對快速擴張的邦泰，顯然難以滿足資金需求。

這之中，股權質押成了邦泰集團重要的融資渠道。天眼查顯示，邦泰集團旗下多家分子公司存在股權質押警示風險，如旗下四川和邦投資集團有限公司先后將股權質押給樂山巨星農牧股份有限公司、四川和邦生物科技股份有限公司。

此外，從去年開始，邦泰集團進駐的城市，所成立的項目公司都進行了股權質押融資，質押對象為地方銀行、保理機構、信托機構等。

股權質押雖然在一定程度上，緩解了邦泰擴張過程中的資金壓力，但利息則遠高于正常開發貸款，要求項目具備更強的去化能力，也讓邦泰不得不在“高周轉”的路上越走越遠。

此外，在項目層面，邦泰開發的部分項目也陷入工程與維權風波之中。

在人民網領導留言板，有業主留言稱合肥東方雅頌項目存在外立面真石漆凹凸不平、偷工減料、衛生間防水涂層不合格、步梯過道與宣傳不符、地庫頂板滲漏等質量問題。

在問政四川官網也有多名業主留言，其中一名四川遂寧高新區湖光九里的小區業主留言稱，2025年6月26日~27日收房時發現墻體空鼓嚴重，室內多處墻面存在大面積空鼓，并涉及承重墻體等一系列房屋質量問題。

這些項目問題不僅影響邦泰集團的品牌形象，也讓客戶對其產品質量產生質疑，為其內部管理機制，項目質量問題蒙上陰影。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，邦泰集團今年前 9 個月表現亮眼，在拿地方面成績斐然，成為民營房企中的“拿地之王”，展現出強大的擴張實力與積極進取的發展態勢。但其全國化進程略顯激進，聚焦二線城市，雖市場潛力大，也伴隨一定風險，如區域政策差異、市場競爭激烈等，后續需在運營、資金把控、市場適應等方面下足功夫，平衡擴張速度與風險，才能實現穩健可持續發展。

對于邦泰集團的擴張，有業內人士直言，邦泰的做法與之前“三高”模式沒有本質區別，能否走得長遠還有待市場驗證。