南都物業(yè)轉(zhuǎn)型遇坎：三季度利潤跌近四成

南都物業(yè)需在場(chǎng)景落地與財(cái)務(wù)穩(wěn)健間找到平衡，否則科技投入可能成為新的負(fù)擔(dān)。

中房報(bào)記者 梁笑梅 北京報(bào)道

10月28日晚間，南都物業(yè)服務(wù)集團(tuán)股份有限公司（以下簡稱“南都物業(yè)”）2025年第三季度報(bào)告顯示，該公司營業(yè)收入微增1.56%至4.56億元，但歸屬上市公司股東的凈利潤為同比下跌38.38%至2451.76萬元，陷入“增收不增利”的尷尬局面。

這一表現(xiàn)與行業(yè)整體趨勢(shì)相符，但也暴露出南都物業(yè)在戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型中的深層矛盾。報(bào)告期內(nèi)，公司利潤下滑主要受公允價(jià)值變動(dòng)收益減少拖累，而經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流凈額同比下滑40.71%至-1.30億元，進(jìn)一步加劇了市場(chǎng)對(duì)其資金鏈的擔(dān)憂。

值得注意的是，南都物業(yè)近年頻繁涉足科技投資，包括增資機(jī)器人企業(yè)、設(shè)立創(chuàng)投基金等，累計(jì)投入超5000萬元，但短期回報(bào)尚未顯現(xiàn)。

一位接近南都物業(yè)的人士表示，“凈利潤大幅下跌主要源于人工、能源及管理費(fèi)用上升，疊加235萬元非經(jīng)營性損失，在去年低基數(shù)背景下被放大。”

從上市七年的發(fā)展軌跡看，南都物業(yè)曾以“獨(dú)立第三方物業(yè)標(biāo)桿”崛起，但2023年以來業(yè)績?cè)鏊袤E降，2024年歸屬上市公司股東的凈利潤下跌88.21%，反映出傳統(tǒng)物業(yè)模式與行業(yè)轉(zhuǎn)型的劇烈碰撞。此次第三季度數(shù)據(jù)，既是其轉(zhuǎn)型陣痛的縮影，也是行業(yè)困局的集中體現(xiàn)。

關(guān)于南都物業(yè)增收不增利背后的原因，中國房地產(chǎn)報(bào)記者聯(lián)系南都物業(yè)人士，截至發(fā)稿，未得到回復(fù)。

主業(yè)疲軟與投資波動(dòng)拖累利潤

南都物業(yè)2025年第三季度的“增收不增利”并非偶然，而是其主營業(yè)務(wù)疲軟與投資策略失誤長期積累的結(jié)果。報(bào)告顯示，公司前三季度營收同比增長2.35%至13.69億元，但歸屬上市公司股東的凈利潤同比飆升156.07%至1.54億元，這一高增長主要得益于非經(jīng)常性損益的貢獻(xiàn)——其中，公允價(jià)值變動(dòng)收益達(dá)8251.64萬元，同比激增261.69%，主要來自所持安邦護(hù)衛(wèi)股票的股價(jià)上漲。然而，剔除該因素后，扣除非經(jīng)常性損益后的歸屬上市公司股東的凈利潤僅微增1.53%至8223.56萬元，折射出主營業(yè)務(wù)的增長乏力。

事實(shí)上，南都物業(yè)的主業(yè)困境早有征兆。自2023年上半年起，公司營業(yè)收入增速從2022年同期的17.36%驟降至3.79%，增值服務(wù)收入同比下滑15.65%，其中非業(yè)主增值服務(wù)受地產(chǎn)行業(yè)低迷影響下跌50.64%。與此同時(shí)，毛利率持續(xù)承壓，從2022年同期的23.06%降至2025年第三季度的15.04%，人工成本占總營業(yè)成本比重高達(dá)70%～75%，成為利潤的“隱形殺手”。

一位資深物業(yè)分析師認(rèn)為：“物業(yè)行業(yè)普遍面臨成本剛性上漲與項(xiàng)目低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)的矛盾，南都物業(yè)的區(qū)域集中度較高，雖利于深耕，但也限制了抗風(fēng)險(xiǎn)能力。”

投資端的失誤進(jìn)一步放大了業(yè)績波動(dòng)。南都物業(yè)上市后激進(jìn)布局理財(cái)與股權(quán)投資，但2023年購買的中融信托產(chǎn)品逾期，最終計(jì)提1500萬元損失；對(duì)安邦護(hù)衛(wèi)的股權(quán)投資雖在2025年上半年因股價(jià)上漲帶來收益，但此前股價(jià)下跌曾導(dǎo)致5300萬元公允價(jià)值變動(dòng)損失，直接拖累2024年業(yè)績。

上述分析師補(bǔ)充道：“公司對(duì)單一股權(quán)標(biāo)的依賴度高，且未建立有效對(duì)沖機(jī)制，風(fēng)險(xiǎn)管控存在短板。”盡管南都物業(yè)試圖通過成立理財(cái)決策委員會(huì)加強(qiáng)風(fēng)控，但2023年已形成的風(fēng)險(xiǎn)敞口最終在2024年爆發(fā)，錯(cuò)失了處置窗口。

更值得警惕的是，公司現(xiàn)金流持續(xù)惡化。前三季度經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流凈額-1.30億元，同比下滑40.71%，主要因供應(yīng)商付款增加；投資活動(dòng)現(xiàn)金流凈額-2.29億元，同比銳減197.37%，反映科技領(lǐng)域投入擴(kuò)大。

押注機(jī)器人轉(zhuǎn)型面臨多重挑戰(zhàn)

面對(duì)主業(yè)增長瓶頸與投資失利，南都物業(yè)將科技轉(zhuǎn)型視為“破局關(guān)鍵”，尤其押注機(jī)器人賽道，試圖通過智能化破解行業(yè)成本困局。2025年以來，公司動(dòng)作頻頻：4月以1500萬元增資云象機(jī)器人，持股8.57%；5月出資3300萬元參與設(shè)立人工智能創(chuàng)投基金；7月與云象機(jī)器人合資成立南郡智能科技，持股80%；10月再投資境智具身智能科技。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，年內(nèi)科技領(lǐng)域累計(jì)投入超5000萬元，緊逼上半年扣除非經(jīng)常性損益后的歸屬上市公司股東的凈利潤5536.06萬元。南都物業(yè)在投資者關(guān)系中透露，首批機(jī)器人已在部分項(xiàng)目試點(diǎn)，并落地其他物企項(xiàng)目，計(jì)劃依托近9000萬㎡在管面積構(gòu)建“算法+硬件+場(chǎng)景”閉環(huán)。

這一轉(zhuǎn)型邏輯直擊行業(yè)痛點(diǎn)。物業(yè)作為勞動(dòng)密集型行業(yè)，人工成本持續(xù)上漲侵蝕利潤，而機(jī)器人可替代清潔、巡檢等重復(fù)性勞動(dòng)。以云象機(jī)器人為例，其設(shè)備能實(shí)現(xiàn)全自動(dòng)避障與多模式作業(yè)，測(cè)試中效率提升2倍～5倍。資深物業(yè)分析師認(rèn)為：“科技轉(zhuǎn)型是行業(yè)大勢(shì)，頭部企業(yè)如碧桂園服務(wù)已計(jì)劃年內(nèi)投入超千臺(tái)機(jī)器人，單臺(tái)年收益達(dá)1萬～2萬元。南都物業(yè)憑借場(chǎng)景優(yōu)勢(shì)加速技術(shù)落地，若能實(shí)現(xiàn)30%的人力替代，年節(jié)省成本可達(dá)百萬元級(jí)。”

值得關(guān)注的是，這場(chǎng)轉(zhuǎn)型面臨多重挑戰(zhàn)。技術(shù)層面，合作方云象機(jī)器人尚未盈利，2025年一季度凈利潤為-106萬元，凈資產(chǎn)為負(fù)，技術(shù)商業(yè)化能力存疑；競(jìng)爭(zhēng)層面，頭部物企已實(shí)現(xiàn)機(jī)器人量產(chǎn)，南都物業(yè)在規(guī)模與成本控制上處于劣勢(shì)；財(cái)務(wù)層面，機(jī)器人投入回報(bào)周期長，單臺(tái)采購成本約10萬～20萬元，租賃模式月租金也需3000元～5000元，而公司第三季度毛利率為14.17%，難以支撐大規(guī)模投入。

上述一位接近南都物業(yè)的人士透露：“南都物業(yè)的科技投入短期難見回報(bào)，且加劇了現(xiàn)金流壓力。其轉(zhuǎn)型成功的關(guān)鍵在于平衡短期投入與長期收益，避免重蹈投資冒進(jìn)的覆轍。”

從上市七年的歷程看，南都物業(yè)的轉(zhuǎn)型折射出中型物企的普遍困境。2018年登陸A股時(shí)，其以“獨(dú)立第三方物業(yè)標(biāo)桿”崛起，憑借區(qū)域深耕實(shí)現(xiàn)五年?duì)I收翻倍。但2023年成為拐點(diǎn)，業(yè)績?cè)鏊袤E降，2024年歸屬上市公司股東的凈利潤為下跌88.21%，反映出傳統(tǒng)模式與行業(yè)轉(zhuǎn)型的碰撞。此次第三季度數(shù)據(jù)，既是對(duì)過去問題的清算，也是未來轉(zhuǎn)型的試金石。

在上述一位資深物業(yè)分析師看來：“行業(yè)轉(zhuǎn)型非一蹴而就，南都物業(yè)需在場(chǎng)景落地與財(cái)務(wù)穩(wěn)健間找到平衡，否則科技投入可能成為新的負(fù)擔(dān)?！?/p>