30年鑄鐵管銹跡斑斑，雙槐里小區何時能舊改？丨有事兒@新京報

近日，居住在北京市西城區白紙坊街道雙槐里小區的安女士向有事兒@新京報（微信公眾號：知道News）反映，新裝修的房子，衛生間天花板就開始漏水，即便維修，其實也“治標不治本”，因為整個小區都面臨著嚴峻的管道老化問題。

記者通過走訪雙槐里小區發現，安女士遇到的管道漏水問題確實絕非個例。小區的水電急修隊，每天接到多單維修任務，主要就是居民家主管道和下水管道漏水。有居民向記者反映，“30多年了，這小區自從建了就沒換過管道，有的管子銹到跟紙一樣薄，遇到管道漏水和堵塞問題的居民不在少數。”

雙槐里小區是一個投用了31年的老舊小區，其實不只是鐵管子老化問題，違建、停車難、沒電梯、物業管理缺失等老小區的問題，雙槐里小區都有。老住戶閻女士說，2019年就聽說要啟動老舊小區改造計劃，但遲遲沒下文。看到周邊老舊小區都改造了，這個“高齡”小區的居民不禁心里著急，“啥時候輪到我們小區舊改？”

北京市老舊小區綜合整治提升已持續多年，今年又有500個小區陸續列入整治名單。究竟什么原因，導致雙槐里小區在舊改中遲遲搭不上車？

雙槐里小區。新京報記者 耿子葉 攝

反映問題：

兩年家里冒水三次，屋頂管道滋滋冒“黃湯”

雙槐里小區位于白紙坊街道東北部，距離陶然亭地鐵站不遠，小區建成于1994年，是北京市第一個以住房合作社形式回遷的居民小區。小區內房屋建筑部分為6層半，有半地下結構，分為一居室、兩居室和三居室等戶型。

安女士是雙槐里的新居民，2024年在該小區買房并進行裝修，近期正式入住。入住不久，安女士發現家里衛生間天花板漏水，“只要樓上用水，家里就會漏水，就像關不嚴的水龍頭，一直嘀嗒。”安女士表示，“衛生間新裝修的吊頂，因為漏水出現了生銹跡象。”記者在現場注意到，由于洗手間屋頂管道滴水，天花板處于打開狀態，可以看到下水管道銹跡斑斑，有銹片已經起皮。

安女士家的衛生間管道。受訪者供圖

回遷之前，雙槐里小區原來是一片平房。1993年，雙槐里小區正式拆遷，1994年下半年第一批居民回遷。作為小區“新人”，安女士碰到的其實是“老問題”。

記者探訪中，碰到了在雙槐里居住了30年的閻女士。她向記者介紹，過去要求7層及以上須設置電梯，雙槐里是6層半，沒有安裝電梯，管道問題也是小區的老毛病了。還有居民反映，有的管子銹到跟紙片一樣薄。

居住在雙槐里10號樓的翟女士，同樣被家中漏水困擾著，家里兩年冒水三次。兩次發生在衛生間，一次在廚房。衛生間屋頂管道冒水時，家里根本沒法上廁所，翟女士穿上雨衣打開天花板發現，下水管道正在滋滋往外冒“黃湯”，尤其漏水時趕上早高峰，樓上的居民都在用廁所，漏水根本止不住，衛生間被搞得一塌糊涂。廚房漏水時，屋頂上的墻皮都掉了，櫥柜全部被水泡了發黑。

翟女士向記者出示家里衛生間漏水的圖片。新京報記者 耿子葉 攝

翟女士手機里存有一張維修時切下的管道剖面圖，從照片里可以看到，管道內壁上附著了厚厚的污物，原本如碗口大的管道，下水空間只剩下雞蛋大的一個孔，“有的鄰居家，管道堵了后，沒法在家里上廁所，尤其是大便根本沖不下去，只能去小區外邊的公廁。”

翟女士向記者出示圖片，管道內壁附著了層層污物。新京報記者 耿子葉 攝

鐵管老化：

水電急修隊，每天都接到管道維修任務

雙槐里小區設有水電急修隊，工作人員向記者介紹，維修隊24小時值班，每天都會接到不少維修任務，主要是居民家里主管道漏水、下水管道漏水等。

近期，居民趙先生每隔幾天就要打電話給維修隊，由于廚房的下水道頻繁堵塞，甚至往外冒水，只能一次次找維修隊來疏通。這讓趙先生和家人頭疼不已，他說，出問題的不僅僅是下水，他指著一個瓶口粗的管道告訴記者，說這是一根自來水管道，也出現了生銹的情況，平時幾乎不敢碰，已經很脆弱了。

趙先生家廚房下水管頻繁出現堵塞和冒水問題。新京報記者 耿子葉 攝

趙先生從事裝修行業，他向記者介紹，那個年代建房管道用的是鑄鐵管，內壁時間長了就會生銹，污物也會附著在內壁上，尤其是油污，很容易堵，現在建房子用的都是PVC管道，內壁光滑，不容易掛東西。再加上鑄鐵管埋在地下時間長了就容易生銹，生銹時間長會漏甚至塌掉。

安女士遇到漏水問題后，由房屋代管單位的維修人員上門進行了維修，對漏水管道進行了切割更換。不過，讓安女士不放心的是，更換管道不能解決根本問題，另一側管道也在屋頂留下了水印。

“現在小區管道老化采取維修的方式，只能是頭痛醫頭，腳痛醫腳。”翟女士說，問題根源遲遲得不到解決。

在雙槐里周邊從事10多年裝修工作的程先生，此前承包過雙槐里小區居民裝修項目。他向記者介紹，半地下的房屋管道很容易出問題，在維修下水堵塞時，看到挖開的地下鑄鐵管道銹蝕非常嚴重，管道也已經到了使用年限。

居民困惑：

周邊的小區都能舊改，唯獨漏了雙槐里

翟女士提到，2019年就聽說小區要改造，但是到現在也沒有啟動，周邊的平原里等幾個小區建得更晚卻都改造完了，唯獨漏了雙槐里。

“這小區也沒有真正意義上的物業。”在采訪過程中，雙槐里小區居民也向記者反映，在小區水電急修隊辦公室邊上，有一間物業的辦公室，平時有人值班，但居民稱只管收費。

對于小區里一直流傳要老舊小區改造的消息，趙先生的幾個鄰居紛紛推遲了裝修計劃，“他們也擔心剛裝修好的房子就要面臨改造，只能等小區改造實施后再說，但改造又遲遲等不到。”在采訪中，居民們還反映了諸如停車難、沒電梯、汛期積水、小區違建、消防設施不完善等問題，但上下水管老化是大家最頭疼、最著急解決的問題，“要是改造上下水管道，我們居民肯定都愿意。”

水電急修隊維修人員切割安女士家漏水的管道。新京報記者 耿子葉 攝

什么樣的小區，可以列入老舊小區改造范圍？北京市住建委公開信息有明確的劃分，2000年底前建成的老舊小區都可以列入北京市老舊小區綜合整治范圍。今年北京市又按計劃實施了500個老舊小區綜合整治行動，項目施工基本涵蓋了樓本體節能改造、屋面平改坡、上下水系統更新、外門窗更換、小市政及園林綠化修繕等內容，一批曾經的“老破舊”變身成為宜居社區。

2015年，白紙坊街道為雙槐里小區2號樓至16號樓，申報并完成了節能改造，主要涉及外墻保溫、外墻粉刷等。記者撥打市民服務熱線了解到，依據《北京市老舊小區綜合整治工作手冊》，已進行過節能改造的2-16號樓，完全可以繼續申請上下水管線單項改造或其他項目。

屬地回應：

“先治理、后改造”，滿足條件后申報

那雙槐里小區遲遲不能舊改，卡在了哪個環節？記者了解到，該小區房屋數量多，產權結構復雜，歷史遺留問題較多。

小區現有樓房21棟共1500戶，產權結構分為不同單位，其中雙槐里2-14號樓和16號樓，共1312戶，其中還有約300戶公房，這些住房的原產權單位為白紙坊住宅合作社，該單位主體已于2000年注銷，目前由北京宣房宣南房屋管理有限公司代管。此外，雙槐里15號樓，產權單位為西城區體育局，也就是原來的西城體委，目前這棟樓無物業，處于失管狀態。

記者致電北京宣房宣南房屋管理有限公司，工作人員表示，公司不是雙槐里小區的產權單位，是小區的代管單位，“改造是自下而上的，并非由我們主導申請，具體還需要和社區街道進行咨詢。”

有小部分住戶可能率先迎來曙光。社區及白紙坊街道介紹，雙槐里小區的17號樓至22號樓，共有148戶，產權屬于中國網通集團北京市通信公司，是央產小區，由北京天岳恒房屋經營管理有限公司負責物業管理，在2019年進行過上下水改造。2024年，產權單位對17號樓至22號樓申報了老舊小區綜合整治，改造項目已批準，目前處于等通知實施中。

但2號樓至16號樓申請老舊小區改造，面臨較大困難。白紙坊街道相關負責人表示，按照市區相關政策要求，實施綜合改造的老舊小區須先建立物業管理長效機制、整治違法建設等。目前，雙槐里小區為無物業管理小區，基礎設施和環境秩序薄弱，存在一定數量的歷史遺留違法建設，暫不具備老舊小區綜合改造的申報條件，且改造后可能出現失管風險。

按照“先治理、后改造”的思路，白紙坊街道正在謀劃引進專業物業、研究開展違建治理工作。在物業方面，目前，街道社區對接多家物業企業，邀請赴小區實地踏勘，并尋求“質價相符”的合理報價。至于違建問題，街道梳理臺賬，對于新生違建確保動態清零，對于歷史遺留違建，街道將依法依規、穩妥有序地持續推進拆除工作。待滿足政策條件后，街道將結合市區工作安排申報改造，實現該小區“改造+長效管理”雙提升。

記者隨后聯系西城區住建委，工作人員介紹，老舊小區改造確實要遵循“先治理、后改造”的原則，如果小區存在違建，需先治理違建，再申請老舊小區改造，改造申請可以是單項改造，也可以是一攬子綜合治理。記者從北京市住建委相關工作人員處獲悉，如果存在違建，有可能影響老舊小區改造的申請，但不一定完全影響，具體要根據實際情況和申請項目進行綜合評估。北京市老舊小區改造基本的大框架是，2000年底前建成的大產權小區，上下水改造、節能改造、抗震加固、環境整治等項目都可以申請。

產權復雜、物業失管、管線老化，從來是老舊小區綜合整治的“硬骨頭”問題。但新京報記者查詢北京近年來的舊改進程，包括西城在內的各區都涌現了很多生動案例，通過重大項目協調服務中心、“黨建+項目”模式、共治議事平臺等各種創新工作，通過綜合整治使老舊小區漏雨、下水道堵塞等問題得以解決。雙槐里小區難點問題解決起來需要時間，可水管老化已成為居民“急難愁盼”，后續工作會如何推進，有事兒@新京報會持續關注。

新京報記者 耿子葉

編輯 張樹婧 校對 劉軍