頂豪成交 “井噴”：全球資本用腳投票，核心資產成 “避風港”

總有人覺得唱衰樓市，房價就會大跌，自己就能低價買房，可現實很殘酷，這不過是自我安慰罷了，樓市的利好消息每天都在上演。

1.17 億元！先有馬來西亞首富之子郭孔華，花巨資購入上海黃浦區 449㎡大平層，后有港資房企老板自購自家黃浦區豪宅，融創外灘壹號院 3 小時售罄 158 套房，攬金 58.82 億元，翠湖天地六期 108 套房源 119.79 億元 被日光，一系列成交數據背后，是全球高凈值人群對核心資產的堅定看好。

從數據來看，今年前三季度上海單價 15 萬元以上頂豪成交套數達 2004 套，是 2023 年全年的 5.5 倍，遠超過去 4 年總和，這種火爆并非偶然：一方面，黃浦區金陵路、新天地等核心地段土地資源稀缺，嘉里建設單區域拿地金額就達 221 億元，稀缺性決定資產保值屬性；另一方面，上海高凈值人群基數龐大，對優質住宅的需求持續旺盛，加上全球經濟波動下，核心城市豪宅成為對沖風險的 “硬通貨”，吸引跨國資本持續流入。

上海中原研究院數據顯示，9 月 14 個豪宅新盤入市，1619 套房源整體去化率 72%，部分項目認購率低迷引發 “唱衰聲”，但需清醒認識到：分化是市場成熟的標志，而非降溫信號。

當前豪宅市場分化的核心邏輯的是 “地段 + 產品” 雙重篩選：翡云悅府、金茂璞元等項目去化放緩，本質是供應集中導致的客戶分流，以及產品同質化下的 “慢決策” 現象；而融創外灘壹號院、翠湖天地等項目持續熱銷，恰恰印證了 “核心地段 + 優質產品” 的絕對競爭力，更關鍵的是，即便分化加劇，上海豪宅整體去化率仍保持 72% 的健康水平，遠超同期全國多數城市樓市表現。

近期 “滬七條” 新政落地，降低非滬籍購房社保門檻、下調首付比例、縮短增值稅免征年限，政策紅利正從豪宅市場向剛改、剛需市場延伸，數據印證復蘇態勢：10 月上海二手房成交量環比增長 89%，新房網簽量創下半年新高，國慶節假期新建商品住宅成交面積較去年同期增長 85%。

我們為何要摒棄唱衰論？其一，上海核心資產的稀缺性不可復制，黃浦區、陸家嘴等核心區域的豪宅，兼具居住、投資雙重屬性，仍是全球資本的 “避風港”；其二，政策底已明確，信貸、限購政策持續優化，市場信心正在修復；其三，需求基本面未變，上海高凈值人群基數與改善型需求仍在釋放，只是從 “盲目搶購” 轉向 “理性選擇”。

上海中原地產分析師盧文曦的觀點頗具參考性：“70 城房價數據顯示，上海新房價格領跑一線城市，成交回暖跡象明顯，當前市場并非衰退，而是回歸理性的結構性復蘇。” 對于普通消費者而言，與其被 “唱衰聲” 裹挾，不如看清核心邏輯：樓市分化下，優質資產的價值只會更加凸顯，而上海作為全球金融中心，其核心房產的抗風險能力與增值潛力，從未被資本懷疑。