求新知｜守護鄰里邊界：行使自身權利 為他人留安寧

地下室莫名漏水，源頭指向鄰居院里的水龍頭；樓上裝地暖鑿挖地面，樓下天花板隨之開裂；頂層住戶私建閣樓，卻影響了鄰居采光與休息……日常生活中，這類因“比鄰而居”引發的相鄰權糾紛屢見不鮮，看似是小事摩擦，實則關乎不動產權利人的合法權益邊界。

那么，鄰里之間互相負有怎樣的義務？產生矛盾時應該如何行使權利？下面，讓我們通過三則案例予以說明。

案例一

地下室漏水與鄰居有關？緊急修復應有第三方作證

張女士與李女士系鄰居關系，張女士居住在101號房屋，李女士居住在102號房屋，101號房屋與102號房屋墻體相連，兩套房屋前方均有一處小院。

一日，張女士發現自家房屋地下室出現漏水問題，遂找來物業公司查看原因，物業公司進行檢查后，發現系隔壁102號房屋院落中有一處漏水水龍頭將水滲入了101號院落及其地下室，因一時無法聯系上102號房屋業主，故小區物業出具了《積水清理事件情況說明》將上述事實予以描述，并協助101號房屋業主清理了積水。因101號房屋地下室滲水后導致屋內若干物品受損，故張女士訴至法院，要求李女士賠償原告裝修經濟損失3萬元，賠償原告家具家電損失5萬元。

庭審中，張女士訴稱，當時漏水后她家地下室受損嚴重，便上報物業。待物業人員對漏水情況進行排查處理后出具了書面說明，張女士便對地下室進行了修繕，但損壞的物品仍予以保留。上述事實她提交了裝修報價單及物品清單、價格單予以證明。

李女士辯稱，第一，事發當日僅有物業出具的情況說明闡述水系從一層室外流出，而并非從我家室內滲出，漏水責任不能直接認定系我造成；第二，張女士修繕地下室簽訂裝修合同并未與我協商，報價單不予認可；第三，物品損失方面，張女士未說明所列物品具體的受損程度，亦無法確定其所提物品在當時的真實價值。

【法院審理】

雖然因101號房屋漏水水源及滲漏水部位均已修復，現場已不存在，僅通過視頻和照片，無法對漏水成因委托司法機關鑒定，但結合張女士的陳述以及物業的說明可以證實系因102號房屋院內南側水龍頭漏水，導致101號房屋地下室進水。雖然李女士對此不予認可，但通過物業對事故發生時的描述，水龍頭漏水情況并非難以分辨的客觀事實，并且102號房屋地下室亦因水龍頭漏水存在積水情況，就漏水原因張女士所提交的證據已達高度蓋然性的證明標準，故法院予以確認。

因102號房屋院內水龍頭漏水導致101號房屋地下室進水的損失，應當由李女士承擔。就裝修損失方面，張女士提交的報價單并無明顯不合理的維修項目及金額，法院予以支持；就物品損失，法院綜合考慮物品使用年限及價值予以酌情判定。法院最終判決李女士賠償張女士裝修損失3萬元、物品損失3萬元。宣判后，雙方當事人均未上訴。

【法官說法】

本案的爭議焦點在于，漏水成因問題的判斷。通常來講，漏水原因無法通過直觀反應的，人民法院為確定漏水的成因，可由一方當事人申請，委托專業的司法鑒定機構對漏水成因予以鑒定。

但本案中，因漏水現場已被修復，客觀上不再具備鑒定的條件，此時法院應當綜合本案其他證據予以判斷。本案原告張女士在漏水時上報物業，物業予以排查并進行了書面說明工作，院落中水龍頭漏水導致水流入隔壁院落并造成地下室漏水的事實，系一般人可認知的范圍內，故在本案無法鑒定成因的前提下，亦可通過其他證據予以綜合認定。而在102號房屋院落內的水龍頭，應由102號房屋業主負責管理，故雖其稱水非其家中流出，不應直接認定為其責任的抗辯，法院不予采信。

在此提示大家，因漏水造成的糾紛系常見案由，建議當事人在訴訟前對現場予以保留，因情況緊急必須修復的，亦應在有第三方見證下做好視頻、照片的確認，以免訴訟中因法院無法判斷漏水成因而承擔舉證不能的風險。

案例二

樓上裝修樓下天花板開裂阻攔其施工是否合理？

秦女士居住在1001室，居住在1101室的楊先生在裝修時因涉及裝地暖問題，對其地面進行了鑿挖。秦女士后發現其天花板上出現了細微裂縫，認為系楊先生裝修行為導致，故向物業公司反映并要求楊先生停止裝修行為，待確認安全后再行恢復裝修。

為防止后續爭議，雙方在物業公司及社區工作者的見證下，簽訂了《關于樓板安全鑒定及整改的協議》，約定雙方共同申請對樓板的危害和影響程度進行鑒定，楊先生根據不同鑒定結果進行相應的整改、修復，整改方案和后續裝修方案需由物業公司審核并在完成整改后進行裝修施工。

后續因在繼續施工時遭到秦女士與物業公司的阻攔，楊先生將兩方訴至法院，要求秦女士及物業公司排除妨礙，配合其完成對1101室的裝修。

秦女士辯稱，其并未無端阻礙楊先生的裝修行為，因楊先生至今沒有妥善處理完侵害其財產權益的相關事宜，她無義務配合楊先生涉案房屋的裝修施工。

物業公司辯稱，公司沒有阻止過楊先生進行施工，雙方只是就費用沒有達成一致，事發后楊先生也沒有主動進場施工，而直接提起了訴訟，整個裝修擱置是楊先生自身原因。2020年6月的時候，1001號房屋只有四五處裂縫，由于楊先生至今未予以修復，導致現在該房屋出現十幾條裂縫。楊先生把地面下挖了十幾厘米，對整個樓門棟都是有影響的，目前樓板有松動，下雨會漏水，楊先生如果要恢復施工應該在保證樓體主體安全情況下進行施工，也要按照跟我公司簽訂的裝修合同恢復地面。

【法院審理】

法院經審理認為，楊先生在對1101號房屋進行裝修時，對地面進行鑿挖，相近時間內1001號房屋頂板出現裂縫并漏水，物業公司要求楊先生進行整改的行為系合理行為。

雙方在物業公司工作人員和社區工作人員的見證下簽訂《關于樓板安全鑒定及整改的協議》亦為有效協議，在楊先生未對房屋安全隱患問題進行解決的前提下，秦女士要求楊先生停止施工的行為并非能認定為阻礙楊先生裝修的行為，不屬于應予排除妨害事由，而物業公司亦嚴格執行楊先生、秦女士之間的整改協議亦無過錯，故對楊先生要求排除妨害的訴訟請求，法院不予支持，故駁回楊先生的全部訴訟請求。宣判后，雙方當事人均未上訴。

【法官說法】

本案中，樓下業主的行為是否正當？

法院認為，結合本案實際情況，涉案房屋系老舊房屋，樓體本身亦較為脆弱，樓上業主在裝修時，應當更加審慎；在其裝修期間，樓下業主發現的裂縫，與樓上業主下挖10厘米地面的行為具有較強的關聯性，故其要求樓上業主整改后再進行裝修的主張具有合理性，不屬于不當妨礙樓上業主的情形。

案例三

頂層住戶私建小閣樓隔壁鄰居要求拆除

周女士訴稱，其與王先生是某小區頂層的鄰居。某日，王先生在自己的房屋頂上新建了小閣樓一間，周女士對此提出異議，因小閣樓部分面積與其房屋樓頂面積相重合，其在小閣樓窗戶上安裝的遮陽簾對其房屋采光亦有影響，且因周女士的該房屋系臥室，王先生在其上方的活動亦干擾了周女士的休息。周女士認為王先生私搭亂建的行為侵犯了周女士的利益，故訴至法院，要求王先生將自己房屋臥室上方隔層的自建部分拆除、恢復原狀并修復上述房屋臥室頂棚裂縫。

王先生辯稱，其建設的房屋大部分面積都在自家樓上，而且平時僅用于存放物品，在建設的時候也與周女士進行過溝通，告知其也可以搭建部分房屋或與其共用。在其建成房屋后，周女士卻提出上述異議，故不應得到支持。

【法院審理】

法院經審理認為，房屋頂層系公共區域，任何人均無權利私占使用。本案中，王先生在頂層搭建房屋并將部分面積延伸至周女士臥室房屋之上，確實對周女士的權益造成了侵害，現周女士要求王先生拆除房屋自建部分、恢復原狀并負責修復上述房屋臥室頂棚裂縫并無不當，法院予以支持。

【法官說法】

私自搭建房屋，未取得合法審批手續的，逾越了權利人正當行使物權的邊界，也侵害了相鄰方的合法權益。該行為可能導致相鄰方采光、通風、日照等受阻，亦可能導致整棟房屋的樓體損害，該行為無論是否已造成相鄰方的實質損害，都應當予以糾正。

結合本案，王先生私建房屋的行為已造成周女士的采光受阻、休息受擾，系侵權行為。根據《中華人民共和國民法典》的規定，發生此類侵權行為應當承擔的責任包括：停止侵權、排除妨礙、恢復原狀，如造成他人損失的，還應承擔賠償損失的責任。

法官提示

比鄰而居，既是緣分的起點，也是一門權利與邊界的藝術，你的屋檐、我的院落，看似獨立，實則息息相關。《中華人民共和國民法典》第二百八十八條規定：“不動產的相鄰權利人應當按照有利于生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。”這就告訴我們，在處理相鄰關系時，應時刻能夠做到換位思考：我的便利是否導致了他人的不便？只有掌握法律總結的上述原則，才能在行使自身權利的同時，為他人的生活留有一分安寧的余地，才能讓“比鄰而居”成為一種溫暖的緣分，而非冰冷的對峙。

（文中人物均系化名）

文/董玫（北京市海淀區人民法院）

編輯/李濤