住建部一錘定音！一場巨變開始了

今年兩會上，“好房子”首次寫進政府工作報告，成為今年房地產(chǎn)最重要的一項任務(wù)。

住建部也修訂了《住宅項目規(guī)范》，這意味著住宅設(shè)計標準，將會迎來一次大調(diào)整。

而且這兩年，各地也在陸續(xù)更新住宅設(shè)計標準，新項目在這些新規(guī)的引導(dǎo)下，呈現(xiàn)出不少新變化。我們可以從幾個趨勢看出來，住宅設(shè)計正迎來一場巨變。

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減少公攤，提高得房率

以前高層住宅的得房率一般只有70%多，能達到80%多，幾乎很少見，但這兩年市面上高得房率的項目越來越多了，很多得房率甚至達到80%以上，有的甚至超100%。比如去年，廣州就接連出了幾個得房率120%的項目。為啥變化這么大呢？

一方面，是公攤部分計算規(guī)則變了。像深圳規(guī)定，避難層、設(shè)備間等公共空間不再計入容積率，減少了公攤面積。

南京也提出，部分突出屋面的樓梯間、設(shè)備用房在一定比例內(nèi)可不計入容積率。

另一方面，允許開發(fā)商贈送更多面積。比如陽臺只算一半面積，飄窗、露臺不計面積，有的甚至默許把贈送面積改成室內(nèi)空間。

比如廣州有個新房項目，陽臺占到25%，還額外贈送相當于套內(nèi)面積40%的空中花園。按新規(guī)，這些贈送部分只算一半或完全不計容積率。

這是當?shù)亓Ⅲw花園住宅首個試點項目，按照規(guī)定，項目的陽臺占比上限最高可達30%，空中花園上限為套內(nèi)建面的40%。

雖然，近期政策有所收緊，但很多項目依然能實現(xiàn)接近100%的得房率。有的項目通過做大飄窗，把飄窗轉(zhuǎn)為室內(nèi)空間，可以讓76平米的房子做到三房兩衛(wèi)，80多平米做到四房兩衛(wèi)。

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優(yōu)化室內(nèi)空間布局

主要體現(xiàn)在層高和各個功能空間的設(shè)計上。

①住宅層高提高到不低于3米

住建部正組織編制《好房子建設(shè)指南》，并修訂《住宅項目規(guī)范》，其中就很明確——住宅層高將從現(xiàn)行標準提升至不低于3米——別看這0.2米的層高變化，帶來的影響卻是多方面的。

一方面，由于很多地區(qū)住宅樓限高50米，層高增加就意味著總層數(shù)會減少。

另一方面，對住戶來說，層高增加就提升了居住舒適度，也讓裝修有了更多可能，比如可以裝更大的窗戶來改善采光通風(fēng)，可以加裝隔音板或者安裝中央空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)等提高舒適性。

②套型面積底線提高

各地也在提高最小戶型面積標準。比如天津把普通戶型最小使用面積從32㎡提高到36㎡；江西則建議廚房使用面積不宜小于5㎡，操作臺長度不小于3米。

這樣做的好處，一方面，各功能空間大小更合理，居住更舒適。另一方面兼顧了主次臥的采光和視野，照顧到每個家庭成員的體驗。

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全生命周期戶型設(shè)計

今年2月，北京發(fā)布了首個市級“好房子”設(shè)計標準，其中就提出“采用模塊化設(shè)計以適應(yīng)家庭結(jié)構(gòu)變化”，這其實就是通常所說的“可變戶型”的概念。

不只是北京，江西、江蘇等地也鼓勵增加儲藏空間、多功能彈性空間，或者采用輕質(zhì)隔墻、裝配式裝修，讓空間布局更加靈活，以此來滿足家庭不同生活階段的需求變化。

此外，各地新規(guī)里面還強調(diào)“適老適幼”設(shè)計，比如加大住宅公用外門、戶門、廚房門、衛(wèi)生間門、陽臺門等門洞尺寸，這樣既滿足了防火安全疏散要求，方便輪椅通行，照顧老人和小孩的使用需求。

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住宅更智能、更綠色

在住建部對“好房子”的定義中，智能和綠色是兩個重要元素。最新的住宅標準也普遍提高了對智能化設(shè)備的要求。

比如深圳要求2025年新立項的住宅項目必須配置樓宇對講、入侵報警等基礎(chǔ)智能產(chǎn)品，并預(yù)留適老化智能設(shè)備的安裝條件。

天津則在住宅設(shè)計標準中增加了“智能化”章節(jié)，明確智能家居系統(tǒng)的配置要求。

而且現(xiàn)在有很多房企也把“科技住宅”作為賣點，推出“五恒”甚至“六恒”系統(tǒng)，實現(xiàn)對溫度、濕度、空氣、水質(zhì)、噪音等方面的智能控制。

還有全屋智能系統(tǒng)，可以一鍵切換“離家模式”，自動關(guān)燈、關(guān)窗簾、啟動安防和掃地機器人等。更有項目引入健康監(jiān)測技術(shù)，通過傳感器收集數(shù)據(jù)，為住戶提供健康建議。

此外，綠色生態(tài)化也是一大趨勢，比如最近幾年興起的“四代住宅”，最大特點就是在建筑中引入垂直綠化體系，打造立體花園。這與各地提倡的“生態(tài)住宅”理念一致。

目前，四代住宅還沒有全國統(tǒng)一標準，只在浙江、湖南、四川等部分省市試點，各地在覆土厚度、外挑尺寸、排水防水等方面的要求也不完全相同。

已落地的項目中，為解決上下層隱私問題，通常會把露臺錯層設(shè)計，有的水平錯位，有的采用轉(zhuǎn)角陽臺錯位。

總之，雖然目前只有部分省市開展了四代住宅試點，但隨著中央相關(guān)規(guī)范的制定和試點經(jīng)驗的推廣，預(yù)計今明兩年，四代住宅有望在全國更大范圍內(nèi)落地。