城投撤離樓市！房地產(chǎn)“出清”背后，將如何影響未來房價？

城投撤離樓市！房地產(chǎn)“出清”背后，將如何影響未來房價？
下班路過小區(qū)門口的房產(chǎn)中介，玻璃窗上的“急售”貼紙又多了幾張。老板娘正跟買菜回來的阿姨閑聊：“以前土拍總聽說城投拿地托底，這陣子看新聞，好多城投都撤了，你說這房價以后還穩(wěn)得住不？”其實不光中介門店里在聊，菜市場的攤位前、辦公室的茶水間里，大家都在琢磨這事兒——那個常年在土地市場“托底”的城投，真要退出樓市了？這波“出清”到底是怎么回事，咱們普通人的買房計劃又該跟著怎么調？
信號明確：城投撤離不是傳聞，有政策有進度
要說城投撤離樓市，可不是捕風捉影，中央的政策紅線早就劃好了。2024年7月30日的中央政治局會議上，雖然沒直接提“房地產(chǎn)”，但明確提出要“有力有序有效推進地方融資平臺出清”，這話直接給城投的樓市角色定了調。更關鍵的是，國務院還劃定了硬時間表：2027年6月底前必須完成城投平臺的出清工作，現(xiàn)在已經(jīng)進入倒計時階段。
從實際進度看，撤退的步子已經(jīng)邁得很大了。財政部的數(shù)據(jù)顯示，2024年一年就有7000家城投退出了融資平臺名單，光四季度就退了4680家，占了全年的三分之二還多。土拍市場上的變化更直觀，CRIC統(tǒng)計顯示，2024年全國重點30城的城投拿地占比還高達64%，可到了2025年4月，全國22個城市區(qū)的涉宅地出讓中，城投拿地金額占比直接跌到了25.2%。深圳更是夸張，2025年以來出讓的宅地里，城投身影徹底消失，龍崗大運一宗地直接被中海拿下，城投占比掛了零。

為啥要“退”？出清背后是債務和市場的雙重考量
城投為啥非得從樓市抽身？根本上是“不得不退”，一邊是壓頂?shù)膫鶆诊L險，一邊是扭曲的市場信號。先說說債務，地方政府債務總額里超過六成和城投密切相關，尤其是涉房類債務，堪稱隱性債務里最容易引爆的“雷”。2024年雖然已經(jīng)落地了3.38萬億元化債資金，但城投的有息負債還在累積，要是繼續(xù)靠舉債托底拿地，只會陷入“舉債-拿地-滯銷-再舉債”的死循環(huán)。
更要命的是，城投托底還把市場攪得“真假難辨”。2024年城投拿地占比過半，江蘇一地城投拿地就花了5137億元，但很多拿地根本不是因為真實需求，只是為了托住土地出讓收入。這直接導致不少三四線城市出現(xiàn)“偽供給”——新區(qū)住宅建了一堆沒人買，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2024年末全國商品房待售面積達75327萬平方米，比上年增長10.6%，其中住宅待售面積漲了16.2% 。這種“左手倒右手”的模式，讓房價信號失靈，也阻礙了房地產(chǎn)回歸居住屬性。
市場變天：拿地主力換了，土地成交開始“用腳投票”
城投一撤，樓市的“玩家”和玩法都變了。以前土拍靠城投撐場面，現(xiàn)在拿地主力換成了資金穩(wěn)健的央企和優(yōu)質民企，比如保利、招商蛇口這些央企，還有萬科、龍湖這類民企。這些企業(yè)拿地更挑，只看項目盈利能力，不會盲目接盤，這意味著“爛尾樓”的風險可能會降低，但缺乏人口和產(chǎn)業(yè)支撐的小城，新房供應可能會收縮。
土地市場的分化也越來越明顯。以前城投托底時，不管地塊好壞都有人接，現(xiàn)在則是“好地搶著要，差地沒人要”。奧維云網(wǎng)監(jiān)測顯示，2025年上半年重點三四線城市住宅用地成交下滑7.6%，但核心城市反而增長2.5%。像江蘇南通，去年城投拿地金額628億元，占比超80%，可2025年一季度拿地金額只剩57億元，占比跌到40%，更多縣區(qū)的地塊改由本地國企聯(lián)合拿下。這種“用腳投票”的變化，其實是市場回歸理性的信號。
房價怎么走？短期看調整，長期靠供需“說話”
最受關注的還是房價，其實短期和長期的趨勢已經(jīng)很清晰了。短期來看，城投撤離后，土地市場少了“托底俠”，部分三四線城市可能會面臨供應收縮，但庫存壓力還在。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2024年全國新建商品房銷售面積下降12.9%，住宅銷售額下降17.6%，加上7.5億平方米的待售房，短期房價很難有大漲的動力，甚至部分非核心區(qū)域可能繼續(xù)調整。不過政策也在托底，財政部等三部門2024年發(fā)布的第16號公告，明確2024年12月1日起下調住房交易契稅，比如家庭唯一住房140平以下按1%征收，能幫剛需省點錢，也能提振一部分需求 。
長期來看，房價會越來越“看城市基本面”。城投退出后，市場徹底靠供需說話，人口流入、產(chǎn)業(yè)發(fā)達的一線及強二線城市核心地段，因為需求真實，房價大概率能穩(wěn)住甚至緩慢回升；而人口流出、產(chǎn)業(yè)薄弱的三四線城市，尤其是郊區(qū)，“買了難升值”會成為常態(tài)。而且地方財政也在“換賽道”，2024年城市更新已完成2.9萬億投資，未來5年預計帶動4.48萬億投資，重點搞城中村改造和保障房轉化，不再靠賣地“續(xù)命”，這也會讓房價慢慢脫離“土地財政依賴”，回歸居住本質。
說到底，城投撤離樓市不是房地產(chǎn)的“末日”，而是一場必要的“刮骨療毒”。對普通人來說，以后買房不用再看“城投托底”的噱頭，盯緊城市人口、產(chǎn)業(yè)和核心配套就行——畢竟，真正支撐房價的，從來不是政策托底，而是實實在在的居住需求。