萬科重返西安土地市場

圖片來源：中房報圖庫

石青玲/發自西安

暌違兩年，萬科的回歸為西安土地市場注入了一劑強心針。

10 月 27 日，萬科在西安西咸新區秦漢新城板塊拿下 2 宗住宅用地，以 1.69 億元的成交總價款，為萬科理想城項目補充后續用地，這一動作迅速讓市場目光重新聚焦于這家曾深刻影響西安樓市的房企。

回溯萬科在西安的足跡，2008 年其首入西安，成為推動西安樓市發展的第一批房企。多年來，萬科打造出萬科新地城、萬科大明宮等知名項目，業績一路攀升，2014 年銷售額首次超越中海后，更是連續 6 年穩居西安樓市排行榜 TOP1。然而，萬科在西安的拿地節奏并非一帆風順，上一次拿地還是 2023 年拿下萬科東望項目用地，此后進入停滯期。此次拿地不僅打破沉寂，更凸顯出對萬科理想城項目的重視與長期布局規劃。

不過，萬科理想城的發展也受西安樓市整體變化影響。曾經西咸新區憑借不限購政策成為置業熱門地，萬科理想城也曾多次搖號，2018 年西咸新區商品房銷售面積同比大幅增長。但隨著西安主城區取消限購，大量置業需求回流，西咸新區樓市熱度驟降，二手房價格跌幅明顯，萬科面臨項目去化難題。

與此同時，萬科在西安的發展近年遇阻，拿地停滯、部分項目地塊質素欠佳、產品創新不足，2025 年前 9 月銷售額僅排第 9 位，部分項目還需通過降價促銷。在此背景下，萬科西北班子迎來人事變動，“老萬科人” 金亞斌接任西北公司負責人，多位高管空降分管不同領域，這些 “救火隊員” 的到來，讓萬科西安的發展增添了新的期待，也讓市場對萬科能否在調整期實現突破充滿好奇。

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秦漢往事

“立體城市” 變 “萬科理想城”

如今的萬科理想城項目，其土地前身曾歸屬萬通地產。

2018年，“地產思想家”“陜西鄉黨”、萬通地產董事長馮侖提出了一個極具前瞻性的概念—立體城市。在他的藍圖中，未來將在一平方公里內，打造建筑面積600萬平方米，常住10萬~15萬人，城市中50%勞動人口本地就業。

秦漢新城就是這有一塊“試驗田”。2012年，西咸管委會、西咸集團與北京萬通立體城市舉行了“西咸立體城市（FC2）項目”合作協議簽約儀式。

根據簽約內容，西咸立體城市項目投資約300億元，總建設期限為8~10 年，計劃于2012年12月前開工建設。該項目位于西咸新區秦漢新城，總用地3.79平方公里，綜合容積率達4以上，其中核心區1.57平方公里為集中建設區，將容納居住人口10萬~15 萬人，南北兩側2.22平方公里主要為景觀生態緩沖區，并結合場地特色發展新型農業，打造區域知名的現代農業示范基地。

2013年7月，項目正式動工，命名為“西咸壹號”。令人遺憾的是，自動工之后，“立體城市”便陷入長久的停頓，期間關于規劃、資金鏈、土地和手續等問題傳聞四起。

直到2017年，該地塊才迎來了它的新主人——萬科，立體城市也變成了理想城市，改名為萬科理想城。

這是萬科進駐西安9年以來，首次入主秦漢新城，體現了萬科對西安市場深度布局的戰略考量。接手以后，萬科按照“造城”的思路運營打造，建設了住宅、公園、學校、商業等業態，改變了區域面貌。2022年，萬科對萬科理想城項目的投入持續加碼，再次在蘭池大道板塊摘得2宗住宅用地，同樣為萬科理想城項目部分用地。

經過8年深耕，萬科理想城已經露出了大城的面貌，目前整個小區南區的居住氛圍已經逐步形成，前期所售房源已經部分交付，商業步行街也聚集了各類商戶近30家，南區7萬平方米的公園已經建成開放，由萬科引進的民辦學校立德思小學也已經開學。

萬科進駐并打造萬科理想城項目之初，恰逢西安房地產市場的黃金發展期，尤其是西咸新區憑借不限購的政策優勢，成為了眾多置業者的熱門選擇，當時的樓市可謂一片火爆，萬科理想城也曾多次搖號。

數據顯示，2018年，新區房地產開發投資增長104.4%；商品房銷售面積237.35萬平方米，同比增長115.6%，增速較1~11月提高11.2個百分點，高于全市增速107.5個百分點，高于全省增速109.7個百分點。

然而隨著西安主城區取消限購政策，大量置業需求重新回流主城，西咸新區的樓市熱度急劇下降，市場行情幾乎“腰斬”。這一變化在二手房市場表現得更為直觀與明顯。

今年4月，區域內某品牌大盤項目迎來首套二手房成交，成交單價1.04萬元/平方米，相比當年首開均價2.1萬元/平方米，下跌明顯。9月9日又成交一套同戶型二手房源，單價9589元/平方米，直接跌破萬元，相比開盤，4 年時間，房價跌幅已超過 54%

即便是不久前剛剛結束的“雙節”，市場也未見明顯起色。區域內一位項目策劃人士表示：“假期來訪略有上漲，不過并不明顯，當前的市場主城區都不好賣，更不要說外圍區域了。

如何在調整的市場中實現項目的順利去化與良性發展，是萬科亟待解決的重要課題。

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西北換將

“救火隊員” 空降帶來新希望

“過去幾年，萬塊在西安的發展并不理想，首先幾乎停止了拿地，之前拿的地塊質素也不太好，導致項目去化困難，產品設計也比較落后，這兩年行業都在打造大橫廳、第四代住宅，但萬科的產品還停留在多年以前，創新很少。”一位曾在萬科工作的人士表示。

根據中指研究院的數據，2025年前9月，萬科在西安的銷售額為28.4億元，排名第9位。據不完全統計，目前萬科在西安的在售項目有萬科東望、萬科雁鳴湖、萬科四季花城（藍田）、萬科理想城（秦漢新城）、萬科·灃華錦鳴（灃西新城）、萬科四季都會（高陵），其中四季花城、理想城、四季度會都位于外圍區域，且均為大盤項目。

位于主城的兩個項目萬科東望、萬科雁鳴湖也加入了降價的序列。此前，萬科雁鳴湖曾推出單價1.1萬元/平方米的工抵房，萬科東望也曾推出1.3萬元/平方米的特惠房。“對西安市場不熟悉，造成了投資決策的失誤。”對于萬科近兩年的拿地情況，一位不愿具名的本地業內人士分析認為。

在集團面臨危機之際，萬科西北班子迎來了人事變動。

中房君從萬科相關人士處獲悉，目前萬科西北公司的負責人已由郭繼勛換成了金亞斌，這是一位“老萬科人”。2008年，金亞斌作為萬科新動力NP9進入萬科天津公司，擔任水暖工程師，后主管哈爾濱、石家莊、濟南等城市。

2019年，金亞斌擔任哈爾濱萬科總經理，期間累計創造銷售規模超百億元。2021年，擔任石家莊萬科總經理，負責管理石家莊、保定兩市項目。此后，他帶領石家莊萬科兩年業績完成率位居萬科集團北京區域第一。2024年4月，因原總經理肖勁被相關部門調查，金亞斌接任濟南萬科公司總經理職務，如今又調任重鎮西北公司，或許又是救火隊長的角色。

此外，柏超分管營銷，分管投資與運營；盧嘉分管新疆，劉繼文分管西寧，李康分管工程，趙濤分管銀川；曾在華北區域長期工作的劉清源則調任西北，負責設計；南方區域招采負責人李昊，牽頭整體招采體系搭建業務。

密集空降的“救火隊員”讓萬科西安看到了希望。