美欣大廈變身保障住房背后：上海商務樓宇更新提速

更新改造后的蘇河美欣公寓。徐凡淋/攝

徐凡淋 中房報記者 付珊珊 上海報道

10月16日，位于上海市黃浦區的蘇河美欣公寓迎來了首批住客，這意味著上海市首個“商辦改住”保障性租賃住房項目正式落地。

蘇河美欣公寓前身為“美欣大廈”，它承載著上海跨越3個世紀的歷史記憶——1865年，中國最早的制氣廠在此建成，由這里生產的煤氣曾點亮了上海的首批煤氣燈，被上海人親切稱為“煤氣包”；世紀之交，在改革開放浪潮中，美欣辦公大樓在“煤氣包”原址拔地而起，成為蘇州河畔的商辦地標。

隨著時間推移，總建筑面積約2.8萬平方米的美欣大廈內外設備日漸陳舊老化，維護狀況較差，作為辦公出租時空置率長期徘徊在30%，租金僅為周邊甲級寫字樓的60%，整體租金收益遠低于板塊及區域水平。

轉機來自《黃浦區人才發展“十四五”規劃》的實施，黃浦區作為上海優質企業、優秀人才聚集的核心區域，對高端服務型保障性租賃住房需求迫切。在此背景下，美欣大廈又轉型成為保障性租賃住房，迎來它的新使命。

美欣大廈成為保障性租賃住房背后源于相關規劃方案的落地。2024年，上海市規劃和自然資源局發布《上海市樓宇更新提升方案（2024~2027）》，允許商務樓宇在符合消防、日照等規范前提下，通過調整規劃用途實現“商辦住”混合開發，采用“一棟一策”模式，簡化容積率轉移，土地性質變更等審批環節。

據美欣公寓相關人員介紹，項目由申能集團與上海市黃浦區屬國企金外灘集團共同投資改造，隧道股份市政集團承建，黃埔區政府大力支持推進，以實現老建筑的華麗轉身。

改造過程中，項目團隊采用碳纖維加固、粘鋼加固等先進工藝，對樓板、墻體、梁進行全面加固。碳纖維材料憑借其極高抗拉強度和極小密度，在增強建筑整體抗震性能與穩定性的同時，幾乎不增加原結構負擔。

作為老舊建筑改造項目，美欣大廈存在結構復雜、機電系統數量繁多、房型排布不規整、管井重置等問題。為了解決這一問題，項目設計團隊在充分利用原有建筑采光和景觀面，完成合理且富于層次的空間規劃，最終形成一系列緊湊而舒適的房間布局，滿足不同住戶需求。

從立項到竣工歷時18個月，美欣大廈從乙級寫字樓變身為了“垂直社區”形態，改造后1~5層規劃為商業配套，6~21層為公寓，22層以上設置行政酒廊。

更新改造后的蘇河美欣公寓。徐凡淋/攝

據上述美欣公寓工作人員介紹，項目自今年7月底開始預定，共230套人才公寓，面積覆蓋49~60平方米一居室，70平方米兩居室及189平方米大平層，配備行政酒廊、健身房、瑜伽室等，租金范圍從12000元~40000元/月間。“10月16日項目迎來了首批住戶，目前出租狀況很不錯”。

從工業舊址到商辦地標，再到人才安居項目，對蘇河美欣公寓的轉型之路，上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，作為黃浦區首個商務樓宇整幢改造為保障性租賃住房的項目，蘇河美欣公寓的更新不僅體現在建筑功能的轉型，更在于實現了規劃土地政策支持與市場需求的精準對接，這不僅為上海保障性租賃住房供應開辟了新渠道，也為其他城市城市更新與住房保障工作提供了可借鑒樣本。

改造后的申養·望年薈。徐凡淋/攝

除了美欣大廈外，上海市普陀區鎮坪路的原中星經貿大廈則被改造成了養老服務機構。

中星經貿大廈原本是一棟商務辦公樓，經過半年多改造，變身為了醫養照護機構“申養·望年薈”，內設醫療門診、餐廳、老年居住室、志愿者公寓以及娛樂室等多個功能場所，不僅滿足了老年人一站式康養需求，還讓一些志愿者能夠用積分抵扣房租的方式解決租房問題。

根據申養·望年薈相關負責人介紹，一至四層是岳陽醫院的名醫特診部，也是上海中醫藥大學的下屬醫院，對社會營業。除了非常完備的設施外，還舉辦各類健康公益活動，不僅給養老的老人們，也向周邊居住的老人們開放。

“床位、護理費、餐費等所有費用加在一起，主流收費每月5000~7000元。”上述工作人員表示，項目還準備了十幾個房間給青年志愿者，只要他們為老人服務達到一定時數，便可以服務積點抵扣租金，以較低價格入住。

“我們不希望把這變成死氣沉沉的養老機構，要做引領時代的養老院，老人可以經常看到年輕人，改善他們的心情。”該工作人員表示。

作為全球最大的辦公樓市場之一，上海高層樓宇約有1萬棟，其中甲級寫字樓存量已超1700萬平方米。許多樓宇存在建造時間長、結構老化、設備損耗、設施陳舊等問題，并面臨空置率攀升，租金不斷下行的壓力。

為了推進商辦樓宇的發展，近兩年，一系列文件接連出臺，讓商辦樓宇更新邁入新階段。

上海商辦樓宇更新政策的核心創新在于構建了“15年全周期的合同管理模式”，政策允許存量低效商務樓宇在保持主體結構、產證性質和主體功能“三不變”的前提下，兼容科技創新、商業酒店、服務公寓、文化體育、教育培訓、租賃住房等多元業態。

上海這場以功能升級為核心的商務樓宇更新，力爭讓每一棟商務樓宇，都成為適配城市發展，服務市民生活的“多功能生命體”，讓存量空間持續煥發價值，也為城市更新注入新思路。