住房租賃條例滿月，業(yè)界共議新租住時代變革之路

中房報(bào)記者 李紅梅 北京報(bào)道

10月22日，由中國房地產(chǎn)報(bào)社主辦、中國城市與區(qū)域治理研究院與58安居客研究院提供學(xué)術(shù)支持的“重構(gòu)居住關(guān)系-新租住時代”城市共生計(jì)劃主題沙龍?jiān)诒本┏晒εe辦。

時值《住房租賃條例》正式施行“滿月”，本次沙龍匯聚了行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)代表、專家學(xué)者及平臺機(jī)構(gòu)，共同探討新租住時代下的行業(yè)發(fā)展趨勢與創(chuàng)新路徑。

張學(xué)冬 中國房地產(chǎn)報(bào)社執(zhí)行總經(jīng)理、中國城市與區(qū)域治理研究院長

中國房地產(chǎn)報(bào)社執(zhí)行總經(jīng)理、中國城市與區(qū)域治理研究院院長張學(xué)冬在致辭中表示：“居住關(guān)系的重構(gòu)，是一場靜悄悄的革命。當(dāng)我們談?wù)摗伦庾r代’時，我們談?wù)摰牟粌H是房子，而且是如何讓城市成為所有人安居樂業(yè)的家園。租賃不應(yīng)是‘低配版’居住，應(yīng)提供與購房同權(quán)的公共服務(wù)，讓租客在子女教育、醫(yī)療保障上享受平等權(quán)利。它關(guān)乎每一個年輕人的夢想，每一座城市的溫度，每一個家庭的幸福。”

與會嘉賓從政策解讀、市場分析、運(yùn)營實(shí)踐等多維度展開深入交流，為推動住房租賃市場高質(zhì)量發(fā)展建言獻(xiàn)策。

政策市場雙驅(qū)動

租賃行業(yè)迎來新機(jī)遇

《住房租賃條例》實(shí)施一個月來，政策紅利持續(xù)釋放，為住房租賃市場規(guī)范發(fā)展注入新動力。張學(xué)冬在開幕致辭中指出，目前我國城鎮(zhèn)化率已達(dá)66%，城市人口超9億，但城市居住現(xiàn)狀存在兩大矛盾：一是供需錯配，核心城市房價(jià)高企與大量存量房源空置并存；二是發(fā)展模式矛盾，傳統(tǒng)“重購輕租”思維使租賃市場邊緣化。

“租購并舉是我國住房制度改革的大方向。”張學(xué)冬強(qiáng)調(diào)，隨著《住房租賃條例》的實(shí)施，以剛性制度為市場行為劃定“紅線”，通過引導(dǎo)性與規(guī)范性明確行業(yè)發(fā)展“軌道”，為住房租賃市場規(guī)范運(yùn)行筑牢制度根基。

58安居客研究院研究總監(jiān)韋謝在主題分享中，用詳實(shí)數(shù)據(jù)揭示了市場結(jié)構(gòu)性變化。他指出，保障性租賃住房在“質(zhì)”和“量”上都提供了更大發(fā)展空間，具體體現(xiàn)在支持更多參與主體、提供金融支持、增加房源供給、提升居住品質(zhì)等多個維度。與此同時，市場化租賃領(lǐng)域迎來系統(tǒng)化合規(guī)要求，推動行業(yè)從粗放發(fā)展邁向規(guī)范運(yùn)營。

值得關(guān)注的是，市場供需層面出現(xiàn)顯著變化。韋謝透露，“十四五”之前，大家對流動人口趨勢有較大低估。由于數(shù)字化治理能力的升級，2020年第七次人口普查全國流動人口3.76億，比2019年的官方數(shù)據(jù)多出1.4億人，“這個被發(fā)現(xiàn)的巨大需求缺口，是此前政策規(guī)劃和市場供應(yīng)都未曾充分覆蓋的”。

然而，供需錯配問題依然突出。數(shù)據(jù)顯示，保障性租賃住房已建設(shè)約2400萬套，實(shí)際入住僅700萬戶。在個人房源市場，則出現(xiàn)“供不應(yīng)求”與“租金下降”并存的矛盾現(xiàn)象。“用戶真正找房的時候，又很難找到自己真正滿意的房子，”韋謝指出，“隨著居住觀念轉(zhuǎn)變，租賃行業(yè)正迎來結(jié)構(gòu)性發(fā)展機(jī)遇，這種轉(zhuǎn)變不僅重構(gòu)了住房消費(fèi)邏輯，更推動行業(yè)從‘規(guī)模擴(kuò)張’向‘品質(zhì)運(yùn)營’躍遷。”

運(yùn)營模式重構(gòu)

從"空間提供"到"生活服務(wù)"

在圓桌研討環(huán)節(jié)，與會嘉賓圍繞長租公寓差異化運(yùn)營及商業(yè)模式進(jìn)化展開深入討論。

華潤有巢副總經(jīng)理孫雪鵬表示，面對租客群體變化，企業(yè)需要在服務(wù)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上雙重提升。“存量項(xiàng)目改造難度較大，但新增項(xiàng)目需更注重品質(zhì)與空間設(shè)計(jì)。服務(wù)也不只是軟性服務(wù)，還包括配套空間和整體項(xiàng)目所在的社區(qū)和區(qū)域的變化。”

龍湖集團(tuán)龍智資管航道、龍湖冠寓總經(jīng)理顧濤分享了龍湖的創(chuàng)新實(shí)踐：“我們現(xiàn)在對于長租公寓的理解，不僅限于長租公寓，更多是組合式的資產(chǎn)運(yùn)營。”他舉例說明，通過將長租公寓與商業(yè)、養(yǎng)老、寫字樓等業(yè)態(tài)融合，打造綜合生活場景，為不同客群提供更全面的生活解決方案。

首創(chuàng)城發(fā)集團(tuán)品牌營銷部總經(jīng)理高廣漢強(qiáng)調(diào)了客群細(xì)分的重要性。他將客群分為“城市青年”和“城市建設(shè)者”，并為后者提供了更具關(guān)懷的解決方案。“對于城市建設(shè)者，成本一定要低，同時要享受到他們關(guān)注的服務(wù)，比如早出晚歸時的早餐供應(yīng)、電動車充電樁設(shè)置等。”

在資產(chǎn)運(yùn)營模式方面，孫雪鵬認(rèn)為輕重資產(chǎn)應(yīng)該相輔相成。“重資產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營有它得天獨(dú)厚的地方，再加上公募REITs退出渠道，把投融管退的邏輯打通。輕資產(chǎn)是要求做大規(guī)模的必要條件，同時也是構(gòu)成重資產(chǎn)的基礎(chǔ)。”

58安居客研究院院長張波從平臺角度指出，無論是輕資產(chǎn)還是重資產(chǎn)，都要根據(jù)需求變化做相應(yīng)調(diào)整。“隨著時代變化，市場更加關(guān)注不同人群的需求變化。未來一定會有幾家公司在輕模式上走出一條路，兩條腿一定是并重的。”

效能提升與生態(tài)共建

促進(jìn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展

在行業(yè)利潤普遍承壓的背景下，企業(yè)如何通過重構(gòu)成本結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)盈利成為關(guān)注焦點(diǎn)。孫雪鵬坦言，這是一個比較難但必須要做的話題。他分享了華潤的實(shí)踐：通過更扁平化管理、數(shù)字化系統(tǒng)提效、爭取政策支持等方式降本提收。同時，重資產(chǎn)項(xiàng)目需要與業(yè)主方共度時艱，形成穩(wěn)定期望值。

顧濤則從四個維度分享了龍湖的經(jīng)驗(yàn)：通過新項(xiàng)目降低建安成本、提升服務(wù)力降低營銷成本、應(yīng)用節(jié)能技術(shù)降低能源費(fèi)用、發(fā)展增值服務(wù)創(chuàng)造新的利潤點(diǎn)。“我們習(xí)慣了高利潤的模式，大家得形成共識，我們會慢慢進(jìn)入一個相對穩(wěn)定或者利潤不那么高的模式。”

戴德梁行估價(jià)及顧問服務(wù)部副董事董一凡從資產(chǎn)估值角度分析指出，公募REITs的推出改變了估值邏輯，現(xiàn)金流穩(wěn)定性成為核心指標(biāo)。“當(dāng)前土地使用期限對估值限制較大，在收入保持穩(wěn)定增長的前提下，在土地剩余期限剩20年內(nèi)估值下降較快。這是目前土地續(xù)期政策對估值影響還不太明確的一個點(diǎn)。”

面對《住房租賃條例》實(shí)施帶來的新環(huán)境，張波強(qiáng)調(diào)了合規(guī)與創(chuàng)新并重。“58同城、安居客通過視頻化、通俗化的方式，讓平臺上數(shù)十萬經(jīng)紀(jì)人清晰了解條例要求。”他表示，平臺創(chuàng)新引入GPS地理信息校驗(yàn)技術(shù)，“經(jīng)紀(jì)人上傳照片時，系統(tǒng)可以有效校驗(yàn)其是否在小區(qū)合理范圍內(nèi)，從技術(shù)層面杜絕虛假實(shí)勘”。

在沙龍總結(jié)環(huán)節(jié)，各位嘉賓用一句話表達(dá)了對新租住時代的展望。張波強(qiáng)調(diào)：“更快、更敏感地關(guān)注用戶需求的變化，才能在未來的房地產(chǎn)租賃市場重構(gòu)中占領(lǐng)更多先機(jī)。”顧濤認(rèn)為需要“重構(gòu)租房品質(zhì)的心態(tài)建設(shè)”，孫雪鵬主張“用更系統(tǒng)的思維去做更好的產(chǎn)品”，高廣漢期待“從城市到政策提供一個好生態(tài)”，董一凡則關(guān)注“運(yùn)營效率的提升”。

本次沙龍通過深度研討，為行業(yè)提供了新租住時代下的發(fā)展思路與實(shí)踐路徑，為推動住房租賃市場高質(zhì)量發(fā)展、實(shí)現(xiàn)城市共生愿景貢獻(xiàn)了智慧力量。

【嘉賓精彩觀點(diǎn)集錦】

張波 58安居客研究院院長

“更快、更敏感地關(guān)注用戶需求的變化，尤其是在租賃這方面的變化，才能在未來的房地產(chǎn)租賃市場重構(gòu)中占領(lǐng)更多先機(jī)。條例倒逼企業(yè)合規(guī)升級，房源真實(shí)性管理、資金安全監(jiān)管未來行業(yè)將更趨規(guī)范，政策支持也會逐步完善。建議年輕人購房決策應(yīng)回歸居住本質(zhì)，更多關(guān)注租金收益率而非單純依賴資產(chǎn)增值。”

孫雪鵬 華潤有巢副總經(jīng)理

“用更系統(tǒng)的思維、思考方式去做更好的產(chǎn)品。新的時代租賃越來越跟大的經(jīng)濟(jì)形勢、房地產(chǎn)、新人群有更密切聯(lián)系，要用系統(tǒng)思維來做，但最終還要做好產(chǎn)品，提供好服務(wù)，有好的回報(bào)。輕重資產(chǎn)應(yīng)該相輔相成，重資產(chǎn)有機(jī)會，但需要好的輕資產(chǎn)管理能力。”

顧濤 龍湖集團(tuán)龍智資管航道龍湖冠寓總經(jīng)理

“重構(gòu)租房品質(zhì)的心態(tài)建設(shè)，為當(dāng)代客群提供優(yōu)質(zhì)品質(zhì)的租房服務(wù)。我們對每0.1平方厘米空間的使用都會有更多精細(xì)化認(rèn)知，從電動晾衣架到床頭柜布局，這些細(xì)節(jié)都會融入新產(chǎn)品。組合式資產(chǎn)運(yùn)營模式會成為新時代下多元化企業(yè)競爭力的體現(xiàn)。”

高廣漢 首創(chuàng)城發(fā)集團(tuán)品牌營銷部總經(jīng)理

“希望從城市到政策能夠提供一個好生態(tài)，讓好房子在好社區(qū)里、在穩(wěn)定的行業(yè)生態(tài)里存活得更好。新租住時代的企業(yè)需要平衡經(jīng)濟(jì)賬與社會價(jià)值賬，從'房東'轉(zhuǎn)變?yōu)?微型城市運(yùn)營者’，為不同客群提供有針對性的服務(wù)解決方案。”

董一凡 戴德梁行估價(jià)及顧問服務(wù)部副董事

“運(yùn)營效率的提升是提升資產(chǎn)估值的關(guān)鍵。公募REITs的推出改變了估值邏輯，現(xiàn)金流穩(wěn)定性成為核心指標(biāo)。當(dāng)前土地使用期限對估值限制較大，在收入保持穩(wěn)定增長的前提下，在土地剩余期限剩20年內(nèi)估值下降較快，這是行業(yè)需要關(guān)注的重要問題。”

韋謝 58安居客研究院研究總監(jiān)

“在保障性租賃住房領(lǐng)域，政策在'質(zhì)'和'量'上都全面提供了更大發(fā)展空間。我們發(fā)現(xiàn)流動人口規(guī)模在第七次全國人口普查之前存在被低估的情況，需求缺口是此前政策規(guī)劃和市場供應(yīng)都未曾充分覆蓋的。配套資源安排應(yīng)該更加均衡，這對提升租賃住房吸引力至關(guān)重要。”