“200萬買房，原房主竟然還住在地下室？！”

“200萬買房，原房主竟然還住在地下室？！”

河南某地，張先生花200萬買了套別墅，入住7年后無意中發現，原房主竟然一直住在地下室里！更離譜的是，當他找原房主理論時，對方竟理直氣壯地說：“我賣的是房子，又沒賣地下室！”

這究竟是怎么回事呢？一起來看看吧。

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01案例回顧

（為保護當事人隱私，本文人物均采用化名）

2016年，張先生看中了鄭州市區一套260平的獨棟別墅，房價200萬，價格在當時算是比較合理的。

賣房的是一位60多歲的老人王某，人看起來挺和善，房產證、各種手續都齊全，張先生很快就決定購買。

簽約當天，王老頭特別強調了一點：“小張啊，我這房子地下室有些雜物，可能需要一段時間才能清理完，你看能不能先讓我放一放？”

張先生想著反正地下室自己暫時也用不上，便爽快地答應了：“沒問題，您慢慢收拾。”

誰知道這一“放”，就是整整7年！

張先生起初以為老人家東西多，收拾得慢，后來漸漸發現不對勁——怎么地下室總有燈光？還時不時傳來說話聲？

去年冬天，張先生實在忍不住了，趁王老頭不在家的時候，用鑰匙打開了地下室的門。

這一看，他瞬間瞪大眼睛！

地下室里不僅有床、有柜子，還有電視、冰箱，簡直就是一個完整的小家！床上的被褥還是熱乎乎的，顯然有人經常在這里生活！

他頓時感覺腦子有點轉不過來：“買了7年的房子，原房主竟然一直住在我家地下室？這真的不是在開玩笑嗎？！”

等王老頭回來后，張先生當即質問：“王叔，您這是什么意思？怎么還住在我家地下室里？”

沒想到王老頭理直氣壯地回答：“小張，當初我賣給你的是房子，又沒有賣地下室！地下室還是我的，我住自己家有什么問題？”

張先生氣得說不出話來：“什么叫沒賣地下室？房產證上寫得清清楚楚，整棟房子都是我的！”

王老頭卻擺擺手：“房產證是房產證，但我們當初口頭約定了，地下室我還要用的！”

這件事一出，網友炸了：

“這是什么神仙操作？買房送房客？”

“7年都沒發現，這房主心也夠大的！”

“老大爺這是把買房人當冤大頭了吧？”

那么，從法律的角度如何看待此案呢？

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02案例分析

本案核心爭議：房屋買賣中，地下室是否屬于房屋的組成部分？原房主是否有權繼續使用？

根據《民法典》規定：“房屋所有權包括房屋及其占用范圍內的建設用地使用權。”

本案中，地下室作為房屋的組成部分，在房屋買賣合同中應當一并轉讓。房產證上記載的房屋面積通常包含地下室面積，因此張先生購買房屋時，地下室的所有權和使用權也一并轉移。

那么王老頭的“口頭約定”是否有效呢？

根據《民法典》規定：“當事人之間的約定優于法定，但不得違反法律、行政法規的強制性規定。”

雖然當事人可以通過約定改變法定權利義務，但本案中存在幾個關鍵問題：

所謂的“口頭約定”并未在書面合同中體現，且雙方對約定內容的理解存在分歧，很難認定為有效約定。

即使存在約定，也應當明確約定的期限和條件。王老頭以“收拾雜物”為由長期占用，明顯超出了合理范圍。

房屋登記是物權變動的重要方式，房產證記載的權利人對整套房屋享有完整的所有權，包括地下室在內。

張先生作為善意購買人，其合法權益應當受到保護。王老頭長期占用地下室的行為，實際上構成了對他人財產權的侵犯。

根據《民法典》規定：“無權占用他人不動產或者動產的，權利人可以請求返還原物。”

最終雙方協商：王老頭立即搬離地下室，并向張先生支付7年來的房屋占用費5萬元，同時承擔搬家等相關費用。

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03深刻教訓

200萬買房，7年后發現原房主還在“蹭住”，購房者防不勝防！

房屋買賣本是一手交錢一手交房的事情，但誰會想到買個房子，還得提防原房主“賴著不走”？

這個案例給我們帶來了深刻的啟示：

第一，購房時一定要明確房屋的完整交付范圍。不能因為賣方的一句“暫時放點東西”就掉以輕心，必須在合同中明確約定交付時間和條件。

第二，房屋交接要徹底驗收。不僅要檢查房屋主體，地下室、車庫、儲藏室等附屬空間也要一一核實，確保沒有遺留物品和人員。

第三，遇到類似問題要及時維權。張先生發現問題后拖了很久才處理，這給對方造成了“既成事實”的錯覺，增加了維權難度。

有網友熱議：“這老大爺也太會鉆空子了，賣房不賣地下室，下次是不是還要說賣房不賣廁所？”

也有網友表示：“房產證上寫得明明白白，還有什么好爭的，就是想占便宜唄！”

從法律角度看，房屋買賣應當遵循誠實信用原則，任何試圖通過模糊約定或口頭承諾來規避合同義務的行為，都不應當得到支持。

購房者在簽訂合一定要仔細閱讀條款，對于任何模糊或有歧義的表述都要及時澄清，避免給日后的糾紛埋下隱患。

對于此案您怎么看？歡迎您留言談談。

聲明：本文內容基于真實案件改編，當事人姓名及相關信息均已進行匿名化或虛構化處理，旨在保護個人隱私。文章僅以案例形式為大眾提供法律知識普及，不構成任何法律建議或指導。?