法院傳真 | 黑龍江伊春友好法院 三項機制推動物業糾紛實質性化解

文 | 孫麗萍 代玉

“沒想到法院不僅幫我們解決了物業費糾紛，還幫我們和物業公司重新建立了信任。”2025年6月，黑龍江省伊春市友好區某小區業主代表李女士在法院回訪時感慨道。作為物業糾紛化解機制的親歷者，她見證了小區業主與物業公司從劍拔弩張走向握手言和的全過程。這正是友好區人民法院創新糾紛化解機制，推動物業服務合同糾紛實質性化解的生動縮影。該院圍繞轄區物業糾紛，推行矛盾溯源、多元解紛、長效治理三項機制。2022年以來，該院化解物業糾紛132件，真正實現案結事了人和。

9月11日，黑龍江省伊春市友好區人民法院法官深入轄區開展普法宣傳 供圖 黑龍江省伊春市友好區人民法院

矛盾溯源

抽絲剝繭破解堅冰

物業服務合同糾紛中，物業費拖欠比例往往較高，其核心癥結在于業主與物業公司之間的信任出現裂痕。部分業主因對服務質量不滿拒交物業費，而物業公司因欠費陷入“服務縮水—欠費加劇”的惡性循環。“這類糾紛看似簡單，實則涉及民生痛點和基層治理難點。”友好法院主管民事審判工作的相關負責人介紹，“法官辦理此類案件不能一判了之，應從源頭預防化解矛盾”。

通過分析近三年案件數據，友好法院發現，公共設施維護不及時、溝通機制缺失是主要問題。例如，在某小區因電梯故障引發的群體性糾紛中，業主集體拒交物業費，物業公司則停止電梯維修，形成“死循環”。

該院遂探索建立“矛盾溯源—分類施策”機制，針對不同類型糾紛，形成個性化解決方案。一方面，運用大數據分析系統，對物業費拖欠時長、投訴服務類型、小區分布等要素進行整體統計分析，精準識別出矛盾高發區域和問題癥結；另一方面，對每一起糾紛進行全流程溯源追蹤，從物業服務合同簽訂、履行到爭議產生，梳理關鍵節點，厘清責任邊界。在某小區單元門維修糾紛中，法院通過調取物業巡查記錄、業主報修臺賬，明確物業公司未按約定及時進行維修的違約事實，同時發現業主存在惡意拖欠物業費行為，最終促使雙方達成“補修+補交”協議。2025年，友好法院物業糾紛案件數量同比下降47.86%，信訪量同比減少60%。

多元解紛

織就基層治理“平安網”

“根據法律規定，物業公司有義務及時維修公用設施設備，但業主不能以個別瑕疵為由拒交物業費。”近日，某小區因物業服務引發群體性糾紛，友好法院聯合轄區綜治中心、社區網格員啟動調解機制。法官與人民調解員逐一走訪業主，了解到部分業主不滿的原因，并根據調查情況提出解決辦法。最終，雙方達成“分期交費+限期維修改造”的協議。

依托物業糾紛調解工作室，法官、人民調解員、網格員擰成“一股繩”，2022年以來，成功調解92起糾紛，調解成功率達70%。

“這份調解書不僅明確了物業費交納標準，還詳細列出了物業公司的服務清單……”在某社區巡回調解現場，法官結合真實案例講解《中華人民共和國民法典》相關規定，吸引了50余名居民旁聽。居民趙先生表示：“這種以案說法的方式淺顯易懂，讓我們更清楚自己的權利義務。”

友好法院利用調解現場打造普法課堂，累計開展巡回調解9次，發放宣傳材料300余份，覆蓋群眾500余人次。同時，該院在微信公眾號等平臺開設“以案釋法”專欄，截至目前，已發布146期，有效提升了居民法治意識。

針對審理中發現的物業公司服務標準不清晰、人員培訓不足等問題，該院向友好區住房和城鄉建設局、物業公司發出5份司法建議書，推動建立《物業服務質量評估標準》，明確綠化養護、安保巡邏等12項具體指標。某物業公司負責人李某反饋稱：“這些建議切中行業痛點，我們已據此完善了內部管理制度。”

通過“建議—整改—回訪”閉環機制，法院督促物業公司整改問題23項，修復破損道路、單元門禁、路燈等設施18處，業主整體滿意度提升35%。在涉某老舊小區改造糾紛中，法院建議物業公司建立“服務質量業主評分制”，將物業費與服務質量掛鉤，該模式被友好區住房和城鄉建設局在全區推廣。

長效治理

創新機制筑牢“無訟”根基

“我們通過建立微信溝通群，實時收集群眾反饋信息，并解答群眾疑問，化解潛在矛盾。”據友好法院立案庭負責人介紹，該院聯合社區、物業公司建立聯席會議制度，定期分析糾紛趨勢，動態調整工作策略。

友好法院建立“先行調解+司法確認”快速通道，對調解協議即時審查、當場確認。2022年以來，該院通過該機制化解糾紛87件，平均辦理周期縮短至7天。同時，該院依托綜治中心，與10余家單位合力參與調解，形成“專業+社會”協同解紛格局。

“這是我們編寫的《物業糾紛化解手冊》，里面有常見問題的解決辦法……”在法院公眾開放日活動中，友好法院法官向物業公司和業主代表發放普法宣傳手冊。該手冊涵蓋物業費交納、公共收益分配等10類問題。同時，手冊內附“龍法和”小程序二維碼，可提供在線咨詢、申請調解功能。2022年以來，友好法院法官進社區、企業、校園開展專題授課30余場次，覆蓋人群5000余人次。

通過推行矛盾溯源、多元解紛、長效治理三項機制，友好法院不僅化解了物業糾紛，更構建起業主與物業公司互信共贏的和諧局面。

“下一步，我們將持續深化多元解紛機制，推動物業服務糾紛實質性化解，為城鄉基層治理貢獻司法力量。”友好法院院長王玉剛表示。

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《中國審判》雜志2025年第18期

中國審判新聞半月刊·總第376期

編輯/孫敏