青島樓市亂象！吃相太難看了，業委會“越權”的背后

位于嶗山張村河板塊的青島印象?品小區，物業是開發商選定的城建物業，一直處于前期物業服務狀態。

▲青島印象?品

最近業主突然發現，小區不起眼的地方多了一則公告：業委會準備和物業續簽合同，公示期15天。

據青島印象?品小區業主表示：小區成立了業委會，本以為可以改善，誰知道業委會剛來就搞了續簽合同這一套。業委會與物業協商續簽合同前，基本沒有與小區其他業主進行溝通，業委會公示的這個合同也根本沒有保護業主利益，更像是站在物業的立場上寫的。而且把準備續聘物業的公告貼在了小區犄角旮旯的地方，還規定只接受書面意見反饋，連留的聯系電話都是物業的號碼。我們真后怕，要不是熱心鄰居偶然看見了公告并拍照發在群里，恐怕公示期過了很多業主都不知道這事兒。一旦合同續簽，開發商物業的身份，就從臨時性的前期物業服務洗白成正式物業了……

業主研究了下合同（征求意見稿），發現里面的坑非常多，嚴重損害了業主利益！以下為業主對《青島印象?品小區擬續聘物業公司及物業服務合同公示的公告》的書面異議。

2025年10月10日，青島印象品小區業委會對印象品小區物業續聘及物業合同事宜進行了公告，并要求以書面形式進行意見反饋。現小區業主對公示事項反饋如下異議：

一、業委會未經業主大會集體決策，單方面擬續聘物業，并擬定服務合同程序違法

根據《中華人民共和國民法典》第二百七十八條、國務院《物業管理條例》第十一條、《青島市物業管理條例》第二十九條、《青島市印象品小區業主大會議事規則》第六條等有關規定，選聘、續聘、解聘物業服務人屬于應由業主共同決定的重大事項，需經業主大會依法表決通過，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，并經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

此外國務院《物業管理條例》第十五條規定，業主委員會執行業主大會的決定事項，并履行“代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同”的職責。業委會工作核心是執行全體業主的共同決定，而不是自行決策，業委會無權直接決定與物業公司簽訂續聘合同。本小區物業續聘未經小區業主共同決定，明顯違反《民法典》等法律法規規定。

同時根據《青島市物業管理條例》第五十四條“業主大會選聘物業服務人，應當簽訂書面物業服務合同”、第六十三條“物業服務合同約定的物業服務期限屆滿前，業主依法共同決定續聘或者另聘物業服務人的…雙方應當在合同期限屆滿前續訂物業服務合同”,《青島市印象品小區業主大會議事規則》第十八條“本物業服務區域業主委員會履行下列職責：（三）代表業主與業主大會選聘的物業服務人簽訂物業服務合同”可知，物業服務合同的內容與簽訂只是選聘物業服務人的最后一步，選聘物業服務人的過程還包括決定選聘方式（如公開招標）、選聘方案等關鍵流程要素，均屬于業主大會全體業主共同決定事項。

目前小區物業公司根據其與開發商簽訂的《前期物業服務合同》提供前期物業服務，具有過渡屬性，后續應由業主大會選聘正式物業服務提供人并簽訂正式物業服務合同。現業委會未經業主大會共同決定，擅自與開發商選定的前期物業服務公司進行私下談判，并擬直接以“續聘”方式，將其身份由過渡性質的“前期物業服務提供人”，轉變為長期的“正式物業服務提供人”，其做法已違反上述規定，構成越權決策，明顯損害業主利益。

故：在對正式物業服務合同文本遞交業主大會進行表決前，業委會應當單獨召集業主大會，先行對正式物業服務提供人的選聘方式（應含公開招標）等選聘要素進行表決。在按照業主大會通過的選聘方式選出物業服務提供人后，再對物業服務合同內容進行表決。

二、相較《前期物業服務合同》，擬簽訂的新合同中物業服務內容及標準大幅縮水劣化，同時大幅增加了住宅業主責任負擔，嚴重侵害住宅業主利益

1、擅自降低或免除非住宅物業收費，將原本應由底商及開發商承擔的費用轉嫁至住宅業主承擔：目前小區現行《前期物業服務合同》中規定，本小區非住宅物業收費標準為5元／月*平，本次擬續簽合同在住宅物業費維持2.77元/月*平不變的情況下，擅自將非住宅物業費從5元/月*平大幅降至2元/月*平，導致住宅物業收費與非住宅物業收費罕見倒掛，對住宅業主極不公平也不符合市場規律。

眾所周知，商鋪等非住宅物業公共受能耗成本高、設施設備維護與折舊快、管理難度大等因素影響服務成本遠高于住宅物業，目前青島市各小區的商鋪物業費收費標準普遍高于住宅，此次調整實質是將本應由底商等非住宅物業承擔的費用轉嫁至住宅業主承擔，嚴重侵犯了住宅業主權益。

▲青島印象·品小區物業服務合同征求意見稿

此外，原《前期物業服務合同》中明確規定，由底商使用的地上車位以及開發商尚未出售的車位均應繳納車位管理費。新合同中已將上述條款刪除，僅要求住宅業主繳納車位管理費承擔全部停車設施管理費用，顯失公平。

同時新合同物業構成明細中，住宅建筑收費面積較原合同大幅增加，商業網點收費面積卻大幅減少。

2、大幅減少物業服務內容并降低服務標準，同時增加業主責任負擔：對比現行《前期物業服務合同》，參照《青島市物業服務級別和服務內容及收費標準》，本次擬續簽合同對物業公司應履行的義務進行了大量刪減，嚴重侵害業主權益，如原合同中物業企業提供的服務或應盡義務包括“更換和修復本項目公共區域任何遭損壞的部分”“負責保養維修本項目管理范圍內的大型公共設施和共享設備，包括…電梯系統…下水道、污水處理、電纜等”“確保本項目管理范圍內各公共設施、設備，如…電梯等設施設備…的正常運作”。可新合同卻明確規定物業服務費不含“物業共用部位、共用設施設備維修、更新、改造費用”，僅負責“小修或者日常維護”費用由“相關業主分攤”，服務內容亦刪除了“污水管道的疏通”，電梯維護更是縮水為僅承擔“電梯運行費用中的零星配件更換費用，每臺電梯年支出1000元以內”超出部分“由全體業主分攤”，勢必將極大加重業主經濟負擔。

小區現在住宅物業費是2.77元／月*平，是青島市普通小區的最高收費，里面已經含了0.44元的電梯費，算下來整個小區僅電梯費一年就能收四十萬上下。但新合同里加了一條，每臺電梯每年物業最多投入1000元維修，小區40臺電梯一年支出最多4萬元，即便扣除電費費用，電梯費也結余很多，不知道去哪了。

同時相較原《前期物業服務合同》以及山東省住建部門發布的合同示范文本，新合同在違約責任方面大幅刪減了對物業公司的違約處罰條款，卻保留或加重了對業主違約的處罰，如業主欠繳物業費需按日息0.05%支付違約金，年化率高達18.25%堪比網貸高利貸，而物業公司違約卻無類似罰則。雙方權利義務極度失衡。

此外，新合同中也缺少物業服務標準、各崗位人員配置明細等關鍵附件，對物業企業應當提供服務的具體內容定義模糊。

3、公示的新合同未明確物業服務期限，不符合合同簽訂要求。

4、新合同物業構成明細、物業共用部位明細、物業共用設施設備明細較現行物業合同縮水不一致。如原合同中明確規定，“物業管理用房屬全體業主所有”，“建筑面積852平方米”，新合同中物業管理用房面積卻縮水為779.05平方米（含業委會辦公用房），已計入公攤面積、產權應當屬于全體業主的近73平米面積不知去向；同時原合同規定物業用房只能用于辦公、員工居住等用途，但新合同卻額外允許物業公司將房產用于“經營用途”；此外新合同物業構成明細中，不再包含綠化面積，物業共用明細中不再包含圍墻大門、戶外景觀及健身性設施，業主權益被極大侵占。

此外，未經業主大會表決同意，新合同擅自將應屬于全體業主的公共收益部分以管理費名義劃歸物業企業。

5、住宅物業收費畸高：青島市普通住宅的前期物業費實行政府指導價，根據2023年12月青島發改委印發的《青島市物業服務收費管理實施細則》及小區5級物業收費標準，物業費應為2.08（物業服務費）+0.44（電梯運維費）=2.52元／月*平，但小區實際執行物業費單價為2.77元／月*平，遠高于青島市物業收費標準。業委會成立后，應由業主大會與物業服務企業根據服務內容、標準等在合同中協商約定物業費。本次擬續簽合同住宅物業費為2.77元／月*平，未經業主大會討論，且目前物業公司服務情況遠遠達不到五級標準，故收取2.77元／月*平的費用不合規、不合理。

6、本次擬續簽合同采用物業預繳費模式，基于物業服務執行現狀，為更好保障業主權益，應將其調整為后付費制或混合制（業主繳納相當于1-3個月物業費的“服務保證金”給業主委員會或共管賬戶（而非物業公司）。業主按月或按季度支付上個月的費用。如果物業公司服務不合格，經業主大會授權業委會核實，從保證金中扣罰；如果物業公司擅自撤場， 保證金用于招聘新物業的過渡期費用。合同期滿且無糾紛，保證金退還物業公司或滾動至下一期）付費模式。

三、 關于物業公司競聘事宜

本小區物業自小區交付以來，青島城市建設集團物業管理有限公司未按照本小區物業服務收費級別履行其職責，情況如下：

(1）小區綠化未適時補植更新，缺株率、存活率等達不到規定要求，土地多處存在裸露等。

(2）房屋管理維修養護服務不達標準：針對業主反映的裝飾裝修報修問題不能及時處理；小區兒童樂園塑膠損壞多時，未修補；小區地庫西門出口墻面破損，多次報修未修補等。

(3）共用設備設施運行維修保養不達標準：損壞的公共照明不能及時更換；電梯維護流于形式，存在后補維護記錄的情況；地庫長期多次漏水等。

(4）公共秩序維護方面：各出入口應24小時值班，門禁失管卻失控，周邊非業主人員隨意進入，小區西門也長期無人值班；地庫西門出口照明損壞，無法正常使用等。

(5）保潔服務：小區水景開放期間，池內臟亂，水質渾濁；樓道內衛生雜亂，電梯內經常有異味等。

綜上：印象品業主不同意按照公示內容續聘物業并簽訂相關服務合同。同時針對上述情況，為維護業主權益，青島印象?品小區業主委員會、街道辦、區市各有關政府部門應當立即：

1、終止續簽公示的物業服務合同。

2、組織召開業主大會以投票形式進行表決，在充分體現市場化公開競爭的前提下，就正式物業服務人選聘方式（應包含公開招標選項）先行進行表決。并根據表決結果，在業主大會主導業、主充分參與的情況下，推進后續選聘工作。

同時，根據《青島市印象品小區業主大會議事規則》第十條等有關規定，業主大會應同時以表決形式，對前期物業服務人進行滿意度調查。

3、此外，為增進業主與業委會之間的相互信任，有關部門應責成業委會盡快公開辦公郵箱及獨立辦公電話，并針對后續涉及其職責的各類事項，在事項公示時應一并公示業委會會議上各委員內部表決結果及個人意見。

青島印象?品小區業主

2025年10月14日