富力地產(chǎn)，著急賣酒店

斑馬消費(fèi) 楊柘

富力地產(chǎn)二次重組境內(nèi)債券還沒(méi)有新進(jìn)展，旗下酒店資產(chǎn)再次被擺上貨架，繼續(xù)割肉回血。

除土地儲(chǔ)備外，酒店是更易變現(xiàn)的資產(chǎn)。自2022年以來(lái)，公司陸續(xù)出售多家酒店；更關(guān)鍵的是，去年9月由于債務(wù)未償還，旗下68家酒店被債權(quán)人接管，“全球最大豪華酒店業(yè)主”的光環(huán)由此漸漸褪色。

在嚴(yán)酷的流動(dòng)性危機(jī)面前，這個(gè)“光環(huán)”早已不重要了。

割肉回血

久未緩解的流動(dòng)性危機(jī)之下，酒店資產(chǎn)成為富力地產(chǎn)（02777.HK）手中為數(shù)不多易于變現(xiàn)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，日前旗下位于泉州的富力萬(wàn)達(dá)文華酒店已被擺上貨架。

據(jù)京東資產(chǎn)交易平臺(tái)信息，11月3日，這家酒店將會(huì)進(jìn)行公開(kāi)拍賣，起拍價(jià)格約3.31億元。目前尚無(wú)買(mǎi)家報(bào)名。

該拍賣標(biāo)的位于泉州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)綜合體2號(hào)建筑，土地面積為18.34萬(wàn)平方米，建筑面積4.78萬(wàn)平方米，整體建筑為24層，土地使用年限到2050年8月2日止。

酒店位于泉州市豐澤區(qū)寶洲路中段，可南眺晉江。第三方平臺(tái)顯示，昨日，該酒店豪華雙床房預(yù)訂價(jià)789元/間；行政套房預(yù)訂價(jià)1936元/間，為當(dāng)日價(jià)格最高的房型。

萬(wàn)達(dá)文華是萬(wàn)達(dá)酒店推出的高端酒店品牌。

根據(jù)評(píng)估報(bào)告，該標(biāo)的包括相應(yīng)土地使用權(quán)的市場(chǎng)價(jià)值為4.73億元。酒店權(quán)屬人為泉州萬(wàn)力酒店管理有限公司，其全部股權(quán)由富力地產(chǎn)旗下企業(yè)廣州兆晞投資間接持有。

上述酒店被拍賣，主要涉及司法糾紛。據(jù)廣州市中院委托書(shū)顯示，此次公證債權(quán)文書(shū)糾紛案的申請(qǐng)人是招商銀行廣州分行，被執(zhí)行人為廣州兆晞投資、富力地產(chǎn)、廊坊萬(wàn)達(dá)嘉華酒店等。

今年8月，富力地產(chǎn)旗下長(zhǎng)沙富力萬(wàn)達(dá)文華酒店被廣州市中院掛牌處置，評(píng)估價(jià)約6.42億元，最終被湖南驪馳以5.13億元拍得。

折價(jià)變現(xiàn)酒店資產(chǎn)，是富力地產(chǎn)在流動(dòng)性壓力下不得已而為之。

2022年9月，公司將廣州富京酒店管理有限公司100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給北京英協(xié)置業(yè)，對(duì)價(jià)5.5億元，出售虧損653.7萬(wàn)元。當(dāng)年，公司先后出售位于鎮(zhèn)江、福州及北京3處酒店資產(chǎn)，回籠資金12.45億元；2023年，相繼將位于武漢、西安及長(zhǎng)沙的相關(guān)酒店出售。

最大一次轉(zhuǎn)折出現(xiàn)在去年9月。因一筆6.14億美元境外債務(wù)未償還，公司旗下68家酒店以及一棟寫(xiě)字樓被債權(quán)人接管，這其中大部分為當(dāng)年從萬(wàn)達(dá)集團(tuán)手中收購(gòu)的酒店資產(chǎn)。

被接管后，公司酒店運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)大幅壓縮，直接導(dǎo)致酒店數(shù)量由2023年末90家降至2024年末22家。與此同時(shí)，截至去年末，公司酒店分部資產(chǎn)規(guī)模降至143.49億元，同比下降66%。

據(jù)公開(kāi)消息，9月26日、10月23日，廊坊富力萬(wàn)達(dá)嘉華酒店、寧德富力萬(wàn)達(dá)嘉華酒店均先后降價(jià)拍賣，目前尚無(wú)新進(jìn)展。

酒店板塊連年虧損

早在2004年，富力地產(chǎn)就已涉足高端酒店領(lǐng)域，迄今仍是亞太地區(qū)麗思卡爾頓酒店品牌的最大業(yè)主。

8年前，富力地產(chǎn)與萬(wàn)達(dá)集團(tuán)牽手，讓其名噪一時(shí)。

2017年7月，北京萬(wàn)達(dá)索菲亞大酒店人聲鼎沸，富力地產(chǎn)半路殺出，截胡萬(wàn)達(dá)集團(tuán)準(zhǔn)備出售給融創(chuàng)的77家酒店資產(chǎn)包，豪擲近200億元，完成一筆世紀(jì)交易。

隨著萬(wàn)達(dá)系酒店的注入，2018年，公司擁有89家運(yùn)營(yíng)中的酒店，總客房數(shù)為26865間，分別由萬(wàn)豪國(guó)際酒店集團(tuán)、洲際酒店集團(tuán)等管理。另外，公司還有37家在建及規(guī)劃中的酒店，合計(jì)擁有酒店126家，為全球規(guī)模最大豪華酒店資產(chǎn)擁有人。

在接手萬(wàn)達(dá)酒店資產(chǎn)包后，董事長(zhǎng)李思廉對(duì)外樂(lè)觀地預(yù)測(cè)，這些酒店每年將為公司貢獻(xiàn)約70億元收入、15億元利潤(rùn)。

但是，酒店板塊的發(fā)展，遠(yuǎn)沒(méi)有李思廉預(yù)計(jì)那么順利。

2018年至2024年，酒店運(yùn)營(yíng)營(yíng)業(yè)收入由2018年的70.28億元降至2024年的43.73億元，同期盈利合計(jì)虧損超百億元。

2025年上半年，公司酒店運(yùn)營(yíng)收入錄得8.27億元，同比下降70%。究其原因，主要是去年9月68家酒店被接管后，相關(guān)酒店運(yùn)營(yíng)主體不再并表，進(jìn)而導(dǎo)致收入大規(guī)模下降。

截至2025年6月，公司僅有22家酒店，總客房7513間。隨著富力地產(chǎn)流動(dòng)性危機(jī)的延續(xù)，可能還需要這些酒店賣身回血。

債務(wù)挑戰(zhàn)

2022年，富力地產(chǎn)債務(wù)公開(kāi)違約，流動(dòng)性危機(jī)隨即爆發(fā)，化債成為公司最重要的工作。

除了變現(xiàn)英國(guó)倫敦的兩大項(xiàng)目，以及以百億級(jí)對(duì)價(jià)轉(zhuǎn)讓富力物業(yè)后，危機(jī)并未得以完全解除。

債務(wù)違約后不久，公司成功完成境內(nèi)外債全部展期，將債務(wù)延長(zhǎng)3-4年，為公司發(fā)展留出喘息的空間。

然而，隨著流動(dòng)性危機(jī)持續(xù)，鑒于公司整體經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀，其在今年9月再次推進(jìn)對(duì)境內(nèi)債券的二次重組。試圖通過(guò)進(jìn)一步削債，緩解自身短期償債壓力。

只是，當(dāng)下的房企仍要耐心等待市場(chǎng)緩慢復(fù)蘇，通過(guò)住宅及商業(yè)產(chǎn)品銷售獲得現(xiàn)金流。富力地產(chǎn)自我造血能力還未恢復(fù)正常。

2025年上半年，公司物業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)收入錄得41.65億元，同比下降60%。期內(nèi)，交付銷售物業(yè)面積46.10萬(wàn)平方米，同比下降約48%。同期，公司銷售均價(jià)每平方米9000元，同比下降23.73%。此外，其投資物業(yè)租金收入（綜合體、寫(xiě)字樓等）、酒店運(yùn)營(yíng)收入同比分別下降26%和70%。

今年上半年，公司錄得營(yíng)業(yè)收入57.65億元，同比下降59.43%，歸母凈利潤(rùn)虧損40.46億元，較上年同期進(jìn)一步擴(kuò)大。

缺乏自我造血能力，公司不得不采取輾轉(zhuǎn)騰挪。期內(nèi)，新增銀行借款37.3億元，償還銀行借款23.3億元。

截至今年6月底，公司借款總規(guī)模1045.2億元。其中1年內(nèi)到期借款為975.9億元。同期，非受限資金僅為6.9億元，短期借款償還風(fēng)險(xiǎn)較大。

盡管公司通過(guò)壓縮銷售及營(yíng)銷開(kāi)支、裁員等方式減少支出，但這些舉措仍是杯水車薪。

在公司資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中，土地儲(chǔ)備和酒店是兩大關(guān)鍵資產(chǎn)。

今年6月底，公司土地儲(chǔ)備建筑面積約0.48億平方米，在當(dāng)下緩慢回暖的市場(chǎng)環(huán)境中，可能還是手里的優(yōu)質(zhì)酒店資產(chǎn)更能吸引市場(chǎng)的興趣。

如果繼續(xù)拋售酒店資產(chǎn)，富力地產(chǎn)就難做“酒店夢(mèng)”了。