青島樓市“價(jià)格屠夫”，再添重大變數(shù)！

多事之秋！近期，萬科風(fēng)向急變，深陷輿論漩渦，這家房企巨頭，正滑向未知深淵。這場(chǎng)樓市風(fēng)暴，會(huì)波及到青島嗎？

1、

祝九勝被抓，意味著什么？

10月14日，多家媒體確認(rèn)：萬科原總裁、CEO祝九勝已被采取刑事強(qiáng)制措施。

▲祝九勝

祝九勝在萬科待了13年，從高級(jí)副總裁做到 CEO，他深度參與了公司的財(cái)務(wù)管理和資金運(yùn)作，對(duì)萬科的融資渠道拓展和資金鏈管理有著深遠(yuǎn)影響。

與剛剛因個(gè)人原因辭任的萬科前董事長(zhǎng)辛杰不同，祝九勝作為萬科多年來的實(shí)際業(yè)務(wù)操盤手，親手主導(dǎo)債務(wù)重組和轉(zhuǎn)型，公司高周轉(zhuǎn)、高杠桿等核心業(yè)務(wù)，掌握了無數(shù)秘密，也牽扯到了無數(shù)的人，他的落馬不僅關(guān)乎個(gè)人，更可能揭開萬科內(nèi)部運(yùn)營的層層內(nèi)幕。

2、

房地產(chǎn)行業(yè)的深水炸彈

祝九勝被抓這事，已經(jīng)超出了萬科內(nèi)部矛盾，更像給整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)投了顆深水炸彈。最讓老員工心慌的，是當(dāng)年火遍行業(yè)的 “持股跟投” 制度 —— 萬科早年鼓勵(lì)員工跟著項(xiàng)目投資，賺了能分不少，現(xiàn)在看來，這錢可能要吐出來了。

萬科自2014年前后，搭建“事業(yè)合伙人、盈安合伙”等平臺(tái)，既有員工自有資金，也有受托、資管安排，屬于公司治理與激勵(lì)框架的一部分，也算相對(duì)透明、合規(guī)。

但是，坊間傳聞，祝九勝涉嫌的問題不止是簡(jiǎn)單貪污，而是可能涉及違規(guī)融資、放貸和利益輸送。要是這些事坐實(shí)，那些靠著內(nèi)部消息、跟著他主導(dǎo)的項(xiàng)目跟投賺的錢，可不就成了要退的 “贓款”？

現(xiàn)實(shí)的影響是，以后房企融資會(huì)更加艱難，這意味著，像萬科這樣的房產(chǎn)巨頭，想靠融資、借錢續(xù)命越來越難，只能加快賣房回款，接下來 “以價(jià)換量” 可能會(huì)成常態(tài)。

3、

“價(jià)格屠夫”會(huì)再現(xiàn)嗎？

回到青島樓市，購房者最關(guān)心的，李滄森林公園萬科商改住項(xiàng)目，會(huì)不會(huì)受到什么影響？

▲李滄森林公園萬科商改住項(xiàng)目地塊

今年7月，青島自然資源與規(guī)劃局公示，李滄青銀高速東側(cè)的LC0301-03地塊，由商業(yè)商務(wù)用地調(diào)整為二類居住用地，規(guī)劃建筑面積約11.08萬㎡，其中住宅約10.1萬㎡，控規(guī)顯示容積率2.5、限高60米，形態(tài)以中高層為主，約可新增近千套房源。

但蹊蹺的是，公示都過去3個(gè)月了，項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)還是塊空地依舊，施工機(jī)械未進(jìn)場(chǎng)，沒有任何動(dòng)靜，而相關(guān)部門，也一直沒有公布這塊地商改住的細(xì)節(jié)。

如今祝九勝被抓，這個(gè)項(xiàng)目的未來更加充滿不確定性。據(jù)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士分析：萬科高管涉案，必然影響萬科項(xiàng)目的資金調(diào)度和推進(jìn)進(jìn)度，那些尚未開工的項(xiàng)目，最可能被暫緩，但不至于停擺。

森林公園萬科地塊緊鄰青銀高速公路，北側(cè)就是李村收費(fèi)站，車流量相當(dāng)大，噪音是硬傷，就算裝隔音窗，難免受影響。

▲李滄森林公園萬科商改住項(xiàng)目地塊

萬科資金緊張是事實(shí)，就算開工，能不能按時(shí)交付、品質(zhì)會(huì)不會(huì)縮水，都是未知數(shù)。但畢竟，萬科近來按時(shí)兌付公開債，基本盤仍在，萬科的口碑?dāng)[在那，物業(yè)和房屋質(zhì)量，在青島評(píng)價(jià)還不錯(cuò)。之前的森林公園項(xiàng)目，雖然多次帶頭降價(jià)，被稱為“價(jià)格屠夫”，但交付沒掉鏈子。

▲李滄森林公園實(shí)景

那萬科森林公園地塊，將來在價(jià)格方面，會(huì)不會(huì)給出個(gè)“驚喜”？據(jù)房產(chǎn)君分析，大概率不會(huì)走森林公園以往“價(jià)格屠夫”的路子，因?yàn)槿f科在公司層面需要修復(fù)利潤(rùn)表，如果打價(jià)格戰(zhàn)、以超低價(jià)賣，可能會(huì)影響更大范圍的融資預(yù)期；況且萬科現(xiàn)在由國資股東托底，對(duì)過于激進(jìn)的價(jià)格策略，與強(qiáng)調(diào)的“穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)交付”不符。

▲李滄森林公園實(shí)景

萬科能否挺過這次危機(jī)？那個(gè)曾經(jīng)的中國樓市領(lǐng)頭羊，如今正站在真正的轉(zhuǎn)折點(diǎn)上。