突發！知名央企擬剝離地產業務

地產業務表現不佳。

中房報記者 曾冬梅 廣州報道

“退房”的隊列又添一員。

10月12日晚，香港中旅國際投資有限公司（以下簡稱“香港中旅”，00308.HK）透露擬以實物分派的形式剝離旅游地產業務，理由是該業務持續表現欠佳，未來盈利能力存在不確定因素。

今年上半年，該公司錄得0.87億港元的股東應占虧損，同比由盈轉虧，主要影響因素之一便是兩家地產子公司共計提了0.6億港元的減值虧損。

據了解，香港中旅的母公司——中國旅游集團有限公司是我國唯一一家以旅游為主業的央企。香港中旅自身也投資運營了約60家國內外景區度假區，1個多月前，該公司才因收購萬科的冰雪業務而廣受關注。

分拆旅游地產業務

香港中旅成立于1992年7月，同年11月在香港掛牌上市，是中國旅游集團有限公司旗下旅游投資和運營業務的旗艦，主要業務包括投資與運營旅游景區及相關業務、旅行證件及相關業務、酒店業務、客運業務等。截至2025年8月，該公司共計投資運營約60家國內外景區度假區，其中5A景區17家、4A景區21家，具有文旅全產業鏈運作、超級IP打造和國內領先的綜合運管能力。

公告顯示，香港中旅此次擬將旅游地產業務進行內部重組，通過實物分派將其分拆。建議分派完成后，持有旅游地產業務的私人公司將不再為香港中旅的附屬公司，而是由其控股股東控制。

實物分派按每股股份對應一股私人公司股份的基準實施，現金替代的方案則是每一股股份支付0.336港元現金代價，該金額約占公告日期前最后一個交易日收市價每股1.53港元的21.96%。

香港中旅表示，實施此次重大戰略重組是為了股東能夠變現于公司的投資，并減少旅游地產業務的投資風險，同時讓公司能專注發展保留業務。該公司強調，物業開發屬資本密集型業務，具有固有的周期性風險，旅游地產業務于截至2025年6月30日六個月內持續表現欠佳。旅游景區業務較高的利潤率也被當前旅游地產業務較低的利潤率攤薄，導致投資者難以單獨對旅游景區業務進行估值。

截至今年6月末，香港中旅的旅游地產業務主要由港中旅(珠海)海泉灣有限公司、中旅(咸陽)海泉灣有限公司、港中旅(安吉)旅游發展有限公司、中旅(深圳)城市發展有限公司及中旅海泉灣風景(成都)置業有限公司營運。核心項目有5個，包括位于珠海市的綜合度假酒店及住宅綜合體——珠海海泉灣，咸陽海泉灣度假區項目、浙江省安吉縣的安吉度假村項目、深圳市的商業綜合體，以及位于成都市金堂縣的土地儲備。

此次建議分派預計將導致香港中旅錄得約1.6億港元的虧損，但該公司表示，建議分派完成后，未來的盈利能力預期將會改善，核心業務也可獲得更多的資源配置。

據了解，在2024年全年及2025年中期的業績報告中，香港中旅都未提及調整業務布局的安排。6月26日，該公司股價突然出現異動，盤中暴漲180%，收盤漲幅仍達86%。當晚，該公司發布了自愿性公告，透露為進一步聚焦發展戰略，優化業務結構，董事局持續對公司的業務布局及組合進行不定期的研究和戰略檢視。“截至本公告日期，本公司尚未就任何建議作出決定，且概無保證戰略檢視過程將導致任何將予公告或完成之交易。”

當時，市場便有傳言稱香港中旅的股價長期低迷，存在私有化的可能性。一位投資者表示，雖然此次僅是部分資產私有化，但由于是不良資產分割，對公司也算利好。10月13日，香港中旅股價一度上漲超14%，收盤漲幅為8.5%。

關于本次重組更多的交易細節，中國房地產報記者聯系了香港中旅，但電話未能接通。

經營業績被地產拖累

在過去30多年的發展歷程中，香港中旅曾多次剝離非核心業務。創立之初，其業務涵蓋旅游休閑、酒店、運輸、物業開發、科技投資、基建等，2000年后，該公司開始聚焦旅游休閑核心業務，陸續出售路橋項目、終止貨運運輸服務，2014年出售芒果網，2015年關閉高爾夫球會所，出售渭河發電廠。

2020年至2022年間，為緩解疫情對經營的沖擊，香港中旅走上了景區業務和地產業務融合發展的戰略路徑，加大地產業務的投入力度。如，在2020年以3.34億元競得成都市金堂縣3幅土地的使用權。地產業務在收入中的占比也得以大幅提升，2021年，房地產銷售的收入貢獻為43%，2022年，該公司30.32億港元的收入中有15.2億港元來自房地產銷售。

而在房地產行業步入深度調整期后，地產業務又從中流砥柱淪為了負累。2024年，香港中旅的綜合收入為46.27億港元，同比增長3%，股東應占利潤為1.06億港元，同比減少56%，原因是旗下北京港中旅維景國際大酒店、中旅大廈、中融廣場等主要投資性物業公允值縮水2.04億港元。期內，該公司的房地產銷售收入只有約1.3億港元，占比下降至3%。幾家地產子公司的收入均在下滑，聯營公司恒大海泉灣還錄得分占虧損約0.19億港元。

今年上半年，香港中旅的經營業績繼續下行，收入同比減少8%至19.74億港元，股東應占虧損為0.87億港元，而2024年上半年，該公司還實現了0.63億港元股東應占利潤。由盈轉虧主要是因為投資性物業公允價值下降，以及港中旅(珠海)海泉灣有限公司和中旅(咸陽)海泉灣有限公司計提減值。

截至2025年6月底，港中旅(珠海)海泉灣有限公司的主要資產為土地及物業，減值前賬面值約為11.1億港元，期內確認了0.23億港元的減值虧損。中旅(咸陽)海泉灣有限公司的主要資產也是土地及物業，減值前賬面值約為2.1億港元，期內確認0.37億港元的減值虧損。

在港中旅之前，已有多家上市公司剝離房地產滯重資產，包括華遠地產、美的置業、迪馬股份、格力地產、中交地產、南國置業等，核心目的是通過“瘦身”降低負債水平、聚焦其他更具潛力的業務及提升盈利能力。

香港中旅同樣希望將資源集中于利潤表現更好的旅游景區及相關業務。9月30日，該公司宣布以3億元收購收購萬科旗下兩家主營冰雪業務的子公司，并表示這是培育新增長極，積極布局冰雪經濟的重要選擇。值得關注的是，雖然這兩家公司2024年的利潤同比均有所增長，但除稅后的利潤總額也僅約0.1億元，短期內對香港中旅的凈利潤影響比較有限。