萬科九個月兩換帥，深鐵系黃力平接掌危局

九個月內(nèi)兩次更換董事長，萬科這家曾經(jīng)的房地產(chǎn)行業(yè)標(biāo)桿，正經(jīng)歷自成立以來最頻繁的領(lǐng)導(dǎo)層更迭。

10月13日，萬科發(fā)布公告稱，董事會收到董事長辛杰提交的書面辭職報告，因個人原因申請辭去公司董事、董事長職務(wù)， 辭職后將不再擔(dān)任公司任何職務(wù)。同時，董事會選舉黃力平為公司新任董事長，任期自即日起至第二十屆董事會任期屆滿。

這距離辛杰正式接任萬科董事長尚不足九個月。今年1月27日，辛杰剛剛接替郁亮出任萬科董事會主席，被外界視為深圳國資系統(tǒng)派來穩(wěn)定局面的“救火隊長”。如今，這把交椅再度易主，萬科在一年內(nèi)完成了兩次董事長更替。

一、辛杰的短暫任期與神秘離職

辛杰的辭職頗為突然。 市場早有傳聞稱辛杰“失聯(lián)”，其自9月18日在一次會議上被“帶走”后，便未再回到萬科總部上班。這一傳言在網(wǎng)絡(luò)上持續(xù)發(fā)酵，直至10月13日萬科發(fā)布正式公告，才得以證實。

辛杰出生于1966年，擁有沈陽工業(yè)大學(xué)工學(xué)學(xué)士學(xué)位和香港理工大學(xué)工商管理碩士學(xué)位，是正高級工程師、高級經(jīng)濟師。在接掌萬科之前，他自2017年9月起擔(dān)任深鐵集團黨委書記、董事長。

今年1月， 辛杰臨危受命接掌萬科，同時繼續(xù)擔(dān)任深鐵集團董事長，成為同時掌舵兩家大型企業(yè)的“雙料掌門人”。隨后，多位深圳國資背景高管“空降”萬科核心崗位，從戰(zhàn)投到財務(wù)、法務(wù)全面接管。

在辛杰短暫的任期內(nèi)，他推動了多項融資計劃及資產(chǎn)處置。深鐵集團也頻頻向萬科“輸血”，截至9月16日，累計提供借款近260億元，用于償還萬科在公開市場發(fā)行的債券本金與利息。

二、黃力平接棒面臨的挑戰(zhàn)

黃力平并非萬科的“空降兵”。他出生于1968年，現(xiàn)任深鐵集團黨委副書記、董事、總經(jīng)理，自2021年6月起擔(dān)任萬科董事。此次任職屬于內(nèi)部接任，有利于工作的延續(xù)和穩(wěn)定。

黃力平擁有同濟大學(xué)的工學(xué)學(xué)士和碩士學(xué)位，是教授級高級工程師。他的職業(yè)生涯與深圳城市建設(shè)發(fā)展緊密相連，曾擔(dān)任深鐵集團副總經(jīng)理、深圳市人才安居集團有限公司黨委副書記、董事、總經(jīng)理等職。

擺在黃力平面前的是萬科依然嚴(yán)峻的經(jīng)營形勢。2025年上半年，萬科凈虧損108.6億元，業(yè)績同比下降27.5%；權(quán)益凈虧損119.5億元，業(yè)績同比下降21.3%。截至6月30日，萬科凈負(fù)債率為90.4%，一年內(nèi)到期的有息負(fù)債1553.7億元，而公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物僅693.48億元，資金缺口巨大。

萬科業(yè)績下滑的首要原因是房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算規(guī)模顯著下降和毛利率持續(xù)低迷。2025年上半年，萬科房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)貢獻收入844.4億元，同比減少31.57%，毛利率僅為6.59%。

三、深鐵時代的萬科變革

自2017年深鐵集團以“白衣騎士”身份入駐萬科以來，萬科的國有化色彩日益濃厚。 萬科徹底告別職業(yè)經(jīng)理人主導(dǎo)的時代，進入“國資時代”。

在辛杰短暫的任期內(nèi)，萬科進行了大規(guī)模的組織架構(gòu)調(diào)整。 原有的開發(fā)經(jīng)營本部及五大區(qū)域公司被全部撤銷，“集團-區(qū)域-城市”三級架構(gòu)精簡為“總部-城市”二級管控，16個地區(qū)公司由集團直接管轄。

這種“削藩”直指效率與風(fēng)控痛點。調(diào)整后，集團總部增設(shè)投資發(fā)展、審計監(jiān)察等11個職能中心，將投資、財務(wù)等核心權(quán)限上收，形成“戰(zhàn)略中樞+一線執(zhí)行”的扁平化體系。這種集權(quán)模式能“減少區(qū)域協(xié)調(diào)內(nèi)耗，讓化債資源精準(zhǔn)投放”。

深鐵集團對萬科的支持力度不可謂不大。截至9月下旬，深鐵集團對萬科累計借款規(guī)模突破250億元關(guān)口，達(dá)到259.41億元。這些借款均有明確的用途——用于償還萬科到期的公開債本息，有效避免了萬科陷入公開市場違約風(fēng)險。

四、萬科將走向何方？

盡管面臨巨大挑戰(zhàn)，萬科在2025年上半年仍取得了一些積極進展。上半年萬科新增融資249億元，綜合融資成本控制在3.54%的低位。截至6月底， 萬科已完成164.9億元公開債償付，2027年之前已無境外公開債到期。

萬科還通過多種方式盤活存量資產(chǎn)。上半年通過13個大宗項目交易回籠資金64億元，同時加速存量資產(chǎn)優(yōu)化，近三年累計盤活64個項目，對應(yīng)可售貨值達(dá)785億元。

萬科的經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)也保持增長勢頭。上半年萬物云收入同比增長3%，租賃業(yè)務(wù)收入增長4%，物流倉儲收入增長7%，三大業(yè)務(wù)延續(xù)增長態(tài)勢，有效對沖了開發(fā)業(yè)務(wù)的調(diào)整壓力。

然而，市場對萬科的擔(dān)憂并未消除。8月29日，惠譽將其長期發(fā)行人違約評級下調(diào)至CCC-，反映市場對其信用風(fēng)險的擔(dān)憂。 銷售端復(fù)蘇節(jié)奏慢于行業(yè)平均，全口徑銷售額降幅仍為TOP10房企最高。

黃力平接手的萬科，依然面臨1578億元的短期債務(wù)缺口，而公司貨幣資金僅740億元。萬科在公告中表示，在政策端、金融機構(gòu)、國資大股東和合作伙伴的支持下，公司有信心、有能力應(yīng)對挑戰(zhàn)。

資本市場的反應(yīng)相對理性。10月13日早盤，萬科A股報6.52元/股，下跌3.41%。有分析認(rèn)為，此次調(diào)整屬于平穩(wěn)過渡，未引發(fā)明顯波動，后續(xù)深鐵集團對萬科的支持力度預(yù)計將保持穩(wěn)定。

萬科的案例表明，在本輪房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整中，即便是最優(yōu)秀的民營企業(yè)，一旦遭遇流動性枯竭，最終仍需依賴國有資本救助，并為此付出控制權(quán)的代價。

關(guān)注我，投資路上多一雙眼睛，少幾道傷疤。若看到滿眼錯誤，是我錯了；若覺得都是對的，更是我錯了?？刹恍挪豢扇牛∩嵊尚?。