上海漲 5%，海南爆 9.3%！現在的樓市到底在演哪出？

咱先把最近這倆樓市大新聞擺到臺面上，都是實打實的數據，不帶半點虛的。上海內環的新房，悄沒聲兒漲了 5%，就拿虹口那塊兒來說，金茂那個新盤均價干到 16.6 萬 / 平，比去年同地段的房子貴了快 3 萬，一年時間漲出個普通家庭的首付來。另一邊的海南更猛，前 8 個月商品房銷售額直接飆了 9.3%，光 10 月頭 7 天，賣房子的錢就比去年同期多了 115%，量價齊升的架勢看得人眼花繚亂。

這倆地兒一南一北，為啥偏偏這會兒集體冒頭？先扒上海內環這波漲價的底。說白了就倆字：缺地！今年 7 月上海土拍，一下子拿出三宗內環核心地，數量跟上半年加起來一樣多，結果徐家匯那塊地被搶瘋了，成交樓面價沖破 20 萬 /㎡，刷新了全國紀錄。你想啊，開發商拿地都花了 20 萬 / 平，蓋成房子能賣便宜嗎？而且現在內環新盤全往豪宅方向走，靜安蘇河灣那塊壓軸宅地，規劃全是大平層，業內都說賣價能破 20 萬 /㎡，普通中小套型早就不供應了。供的全是貴的，需求還不少 —— 上海中原地產的分析師都直說，大家是真認上海核心區的價值，這漲價的邏輯可不就通了？

再看海南，這 9.3% 的增長根本不是偶然，全是自貿港政策砸出來的紅利。過去六年海南新設外資企業年均增長 65%，文昌航天城都聚了 700 多家航天企業，連馬耳他的公司都來注冊了。人來了、企業來了，住房需求自然就漲了。更關鍵的是，海南搞了安居房分流剛需，那些均價只有商品房 60% 的安居房，把本地人基本住房問題兜住了，剩下的商品房市場就能放心承接外來需求，量價齊升也就不奇怪了。說白了，海南這波是政策先搭臺，產業再唱戲，最后樓市跟著喝湯。

但咱得往深了想，這倆地兒的熱鬧，到底會掀出啥浪花？對上海來說，內環漲價已經開始 “傳染” 二手房了。貝殼數據顯示，瑞虹新城那些 10 年內的次新房，成交單價都快追上新房了，但沒學區、沒配套的老破小，價格紋絲不動。以后上海內環內外可能就是兩個世界：核心區房子越漲越貴，外圍小區卻很難跟上。而海南的風險更隱蔽，現在銷售額漲得猛，但得看這些買房子的是真來工作的，還是抱著投機心態的。畢竟 2018 年那波炒作的教訓還在，要是產業沒跟上，光靠政策吹起來的樓市，遲早得涼。

說到這兒，我得說句實在話：這倆熱點看著熱鬧，但跟咱大多數普通人沒直接關系，反而把現在樓市的 “分裂癥” 暴露得明明白白。上海內環漲 5%，是因為核心地段的土地比黃金還稀缺，開發商敢豪賭，是認準了高端改善群體的需求；海南漲 9.3%，是政策紅利催生的階段性行情，本質是 “特殊區位 + 政策傾斜” 的雙重作用。

但千萬別被這倆地方的漲幅騙了，以為全國樓市都在回暖。你看上海外環的房子，有的還在降價促銷；海南除了三亞、海口，其他市縣的房價壓根沒動靜。現在的樓市早就不是 “一刀切” 了，而是 “核心資產漲，普通資產穩，劣質資產跌” 的分化格局。那些喊著 “樓市又行了” 的聲音，要么是盯著高端市場的開發商，要么是想趁機出貨的投資客。

更扎心的是，上海內環取消中小套型限制，以后全是大平層豪宅，普通人想擠進去難如登天；海南的商品房漲價，受益的是開發商和早期購房者，本地剛需還得靠安居房托底。這波行情里，真正的贏家是手握核心資源的少數人，而咱大多數人，只能站在岸邊看個熱鬧。

最后想說，別光盯著那幾個百分比激動，得看背后的邏輯。上海的漲是 “稀缺性溢價”，海南的漲是 “政策預期溢價”，兩者都不具備普適性。以后看樓市，得拆開了看：哪個城市有產業支撐？哪個區域有資源稀缺性？政策紅利是短期炒作還是長期利好？想明白這些，才不會被表面的漲幅帶偏。