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當下長沙樓市，若論真正具備 “閉眼入” 價值的房源，必然是超一類學區房。

從新房市場看，過去幾年長沙成交的房源中，能實現保值甚至穩步增值的，幾乎全是這類超一類學區房。當無數普通房源價格跌穿首付、業主被套牢時，超一類學區房卻能逆勢漲價 —— 這份抗跌與增值能力，在當下市場堪稱 “硬核”。

再看二手房市場，長沙二手房里能真正做到 “有成交量、更有成交價” 的，也只集中在少數超一類學區房小區，比如八方小區、鈺龍天下等。其余大多數二手房，要么是 “掛著高價沒人買”，要么是 “能賣出去卻賣不上價”，更多的是 “既無報價優勢、也無成交熱度”，和八方、鈺龍根本不在一個競爭維度。

如今長沙樓市里，打著 “學區房” 旗號的樓盤不在少數，但多數 “學區” 的含金量平平。因此，選房時必須擦亮眼睛，精準鎖定真正的超一類學區房 —— 比如與湖南師大附中 “一校兩址” 新校區僅一路之隔的潤和學府！

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超一類學區房 PLUS 版，實力斷層領先

當前長沙初中教育格局大致分為五個梯隊，市面上多數學區房集中在二、三、四梯隊，超一類學區房本就稀缺。畢竟，長沙目前能躋身 “超一線初中” 陣營的，僅有 6 所；而這 6 所中，湖南師大附中更是 “斷層式領跑” 的存在！

師大附中實景圖

作為 1905 年創辦的百年名校，湖南師大附中的實力從不是空談，早已是家長圈公認的 “學霸孵化器”。直接看中考成績便知其硬氣：2023-2025 年，學校 “四大率”（考入長沙四大名校高中的比例）連續三年位居全市第一，年均 “四大率” 更是達到 40%！

年均 40% 的 “四大率” 是什么概念？簡單來說：每 10 個師大附中的學生，就有 4 個能順利考入四大名校高中。孩子能進這所學校，相當于 “半只腳邁入了超級高中”，在學業競爭的起點就已經領先一步！

高考成績同樣亮眼：2025 年高考，學校 600 分以上人數達 718 人，穩居全省第一；清華、北大錄取 44 人，位列全省前列 ——“牛娃聚集地” 的稱號名副其實。

除此之外，湖南師大附中還是湖南學科競賽的 “領頭羊”，素有 “奧賽金牌搖籃” 之稱。學校擁有完善的拔尖創新人才培養體系，從丘成桐領軍計劃、湖南省英才計劃，到學科奧賽國家代表隊、國家集訓隊、省代表隊，學生在各類高端賽事中全面開花，競賽實力全省頂尖。

不過，此前廣大家長一直有個遺憾：湖南師大附中老校區（桃子湖校區）周邊并無學區房。事實上，長沙四大名校的老校區都沒有配套學區房，這對渴望讓孩子享受優質教育的家長來說，無疑是一大缺憾。

過去，超一線初中里，家長能選擇的學區房，多集中在長郡雙語、青竹湖湘一周邊 —— 這兩所學校的二手房價格早已 “起飛”。比如，能入讀長郡雙語的二手房，即便單價賣到 2.5 萬 /㎡甚至 3 萬 +/㎡，仍有大量家長愿意買單，和普通學區房比，價格差距堪稱 “天壤之別”；能入讀青竹湖湘一的水映加州小區，二手房單價輕松達到 1.5 萬 - 1.7 萬 /㎡，而片區內其他二手房單價普遍只有五六千 /㎡。

說實話，這些超一類初中的二手房，雖有優質學區加持，但居住體驗并不理想 —— 房齡老、戶型舊是普遍問題。即便如此，仍有家長爭相入手，足以見得 “好學?！?對家長的吸引力有多強。

而如今，隨著與湖南師大附中新校區（大澤湖校區）一路之隔的潤和學府入市，長沙四大名校配套學區房的格局，將被徹底改寫！

學校效果圖

師資陣容曝光，師大附中新校區實力硬核

首先必須明確：湖南師大附中大澤湖校區與桃子湖校區（老校區）采用 “一體化辦學” 模式，實現 “管理同頻、教研同步、資源同享”—— 從長沙已有 “一校兩址” 辦學的學校來看，這種新校區本質上就是本部的 “延伸組成部分”，絕非 “掛名分?！?。

更需要強調的是：湖南師大附中本身就是 “長沙四大名校” 之一，其段位比市面上備受追捧的 “長沙四大名初” 還要更高一層！

圖源湖南師大附中官網

從過往經驗來看，長沙四大名校的 “一校兩址” 新校區，在開辦初期都會得到本部重點扶持，資源傾斜明顯。因此，長沙從未出現過 “老校區強勢、新校區拉垮” 的情況，反而有不少新校區后來居上、超過老校區的案例。

除此之外，大澤湖校區的師資陣容更是 “重磅級”：學校由湖南師大附中黨委書記謝永紅統籌，師資團隊由師大附中黨委委員、核心負責人陳胸懷領銜；同時，還配備了師大附中課程與教學處副主任、2023 屆新高考紀錄創造者王建擔任教育教學負責人，湖南師大附中雨花學校副校長成子通擔任高一年級主任 —— 核心管理與教學團隊均來自本部，教學質量有保障。

不僅如此，學校還匯聚了 14 位正高級教師、26 位奧賽金牌教練，搭建了貫通強基計劃與英才工程的培養通道，師資實力在全長沙堪稱頂尖。

相較于老校區，大澤湖新校區還有兩大獨特優勢：

1. 地處新開發片區，周邊有新建商品房，利于匯聚優質生源

長沙不乏 “一校兩址” 新校區超越老校區的例子：比如 2014 年開學的博才學士小學，后來成績就超過了 2009 年開學的博才天頂小學，核心原因就是博才學士位于后開發片區，周邊有大型商品房社區，能匯聚更穩定的優質生源。

這并非說新校區一定能超越老校區，而是新開發片區往往是學校 “爭奪優質生源” 的重點布局區域，無論是學校本部還是地方政府，都會格外重視，資源投入會更集中。

學校實景圖

2. 硬件設施頂尖，周邊環境宜居，適配優質教育需求

作為高水準建設的新校，大澤湖校區的硬件配置與教育理念，堪稱全長沙標桿：

• 打造智慧校園 2.0 生態，配備 AI 實驗室、STEM 工作坊等前沿設施，依托智能助教與學伴系統，為學生定制個性化成長路徑，10 萬 + 云端學習資源打破傳統教學壁壘；
• 注重人文與自然教育融合：開設全省首個中學博物館，讓文化教育更具象；邀請湘繡、銅官窯非遺大師駐校授課，傳承湖湘文化；依托周邊天然濕地公園開設 “自然倫理課堂”，讓孩子在真實自然場景中學習成長。

總的來說，潤和學府既緊鄰四大名校 “一校兩址” 新校區，又坐擁約 3000 畝大澤湖濕地公園的天然生態資源，“優質教育 + 宜居環境” 雙重加持，這樣的價值組合，在長沙極為稀缺。

降維打擊！潤和學府在長沙幾乎無對手

當下長沙樓市，多數房源只敢談 “自住屬性”，不敢提 “投資價值”—— 畢竟缺乏核心競爭力，盲目談投資只會 “自曝其短”。但潤和學府不同：它不僅學區優勢拉滿，產品力同樣 “硬核”，形成了 “學區 + 產品” 的雙重護城河。

一方面：打造 “負公攤神戶型”，88㎡竟能做四房？

項目主推建面約 88㎡、118㎡、130㎡三種戶型，得房率高達 112%-117%，屬于 “負公攤” 的爆款產品，戶型亮點數不勝數。

尤其是建面約 88㎡戶型，堪稱 “空間魔術”：采用一梯一戶純板樓設計，得房率約 116%，實際使用面積相當于傳統規劃下 125㎡左右的房源；更令人驚喜的是，這個面積段竟然做到了四房布局，再搭配四開間朝南、餐客廳一體化設計，空間利用率遠超同面積段競品。

此外，其他戶型同樣亮眼：

• 建面約 118㎡四房戶型，得房率超 112%，四開間朝南 + 雙套房設計，滿足三代同堂居住需求；
• 建面約 130㎡戶型，得房率約 117%，同樣配備四開間朝南與雙套房，空間尺度與居住舒適度拉滿，盡顯大宅氣場。

另一方面：品質園林 + 超配公區 + 地庫直通地鐵，居住體驗拉滿

除了戶型優勢，潤和學府的內在品質同樣 “超預期”：

園林設計：打造約 3 萬㎡宋式美學園林，以 “一軸一環三進五園” 為布局，營造兼具觀賞性與人文氣息的居住環境；

架空層利用：創新性地將架空層打造成 “知識引力場” 主題空間，圍繞學習、閱讀、交流等需求設計，適配學區房家庭的核心需求；

精裝與配套：定制 2500 元 /㎡的高品質精裝，同時引入大澤湖片區淺層地熱集中供能系統，實現四季恒溫、綠色節能，提升居住舒適度；

車庫配置：打造湖湘學府系奢裝藝術車庫，配備精裝入戶大堂、璀璨星空頂、鋁格柵吊頂、水磨石地坪，細節處盡顯品質；

交通優勢：地下車庫可無縫接駁地鐵 4 號線金星路東延線站點（目前該延長線已于 2024 年 11 月開工，建設周期 48 個月，預計 2028 年通車）。未來業主無需出地面，就能直達地鐵站，孩子上學、日常通勤都極為便捷。

正是 “超一類學區 + 滿分產品力” 的組合，讓潤和學府具備了難以替代的投資屬性：

1. 綜合價值無對手：在長沙超一類學區房里，潤和學府的產品力（戶型、園林、公區、交通）找不到競品；在長沙產品力出色的房源中，潤和學府的學區優勢又具有 “碾壓級” 地位 —— 這樣的 “雙優” 房源，全長沙難尋第二。
2. 小面積大潛力：從市場規律看，學區房的小面積戶型后期單價往往更高。潤和學府的 “負公攤” 設計，能讓小面積房源擁有更大使用空間，未來增值潛力遠超同面積段普通房源。
3. 陪讀租房需求旺盛，租金收益穩定：四大名校周邊的陪讀需求向來是 “剛性需求”，租金水平普遍是市場常規租金的 2 倍，且房東議價能力強，往往要求 “三年起租”。

要知道，長沙內六區的超一類學區房，大多只配套初中，沒有高中；或雖有高中，但并非四大名校高中 —— 這些房源，與潤和學府周邊 “四大名校初高中一體化資源” 相比，差距明顯。

更關鍵的是，學校資源比商業、產業更穩定：商業可能衰落，產業可能轉移，但優質學校一旦落地，教育格局很難改變。陪讀需求不會消失，租金收益也能保持穩定，入手這類房源 “收租”，堪稱 “一勞永逸的現金奶?！?，適合長期持有。

毫不夸張地說，潤和學府就是 2025 年長沙樓市的 “必搶樓盤”：

論學區，是四大名校 “一校兩址” 新校區配套，屬于超一類頂尖資源；論產品，從戶型、園林到公區、交通，全維度拉滿，自住體驗一流；無論用作自住還是投資，都能給到 “滿分” 評價。

如果非要找這個項目的缺點，那大概就是 “房源太少”—— 整個項目僅規劃 900 多套房源，“僧多粥少” 的局面已成定局。

想入手的家長和購房者，真得提前做好 “搶房” 準備了！

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