千億房產巨頭跌下神壇，一場暴雨血虧50億，胡葆森被逼到絕路邊緣

9月18日，某房企公司上演了戲劇性一幕：公司準備把核心的房地產開發與租賃業務以“1元價格”轉讓出去。

順利重組后，這家公司總資產將從207億縮水至11億，蒸發了94%。

作為曾經商業地產股的一員，如今竟落得個“1元賣身”的下場，著實令人唏噓。

而另一家同樣背負巨額債務的建業地產也沒好到哪里去，自從4年前一場暴雨沖垮千億市值后，到現在都還沒緩過神。

它曾是河南省當之無愧的“金字招牌”，業務網絡遍布全省122個縣及縣級以上城市。

巔峰時期，公司更是創下了千億成交額與單省份成交破千億的雙紀錄。

可如今，沉重的債務壓得公司喘不過氣，昔日備受尊崇的創始人，也成為人人喊打的“老賴”。

創始人胡葆森，是個土生土長的河南人，大學畢業后進入了紡織品進出口公司工作。

由于工作表現優異，他在1982年被省外貿廳委派到香港工作，這一去就待了10年。

那段日子里，他學著做外貿、結交人脈，并且靠“炒樓花”賺取了第一桶金，最后還當上國有外貿公司的總經理。

胡葆森本可以按既定的事業軌跡去發展，可他卻選擇辭職回河南老家搞房地產創業。

創業初期，他拉上河南當地的銀行，合資創辦了建業地產，準備在家門口干出一番事業。

當時，胡葆森在鄭州東郊看上一塊300多畝的地，計劃在這里建造一個最好、最高端的小區。

然而，由于價格過高不受鄭州人歡迎，再加上受海南地產泡沫的影響，新推出的金水花園很快就遭遇了“滑鐵盧”。

房子賣不掉，銀行又貸不出款，胡葆森開局就吃了大虧。

為了讓公司挺過難關，他推出了十年還本的營銷策略：只要買下金水花園的業主，10年之后可以拿回全部的購房款。

當時廣告一出，買房的人蜂擁而至，樓盤很快被搶空，建業的名聲也由此徹底打響了。

1998年房改政策來臨，國內房地產市場進入逐年遞增的階段。身邊同行都在追求向外擴張，唯獨胡葆森把所有的情懷和熱情都留在了河南省。

從那時起，他便下定決心要將建業的業務滲透到省內的每一個角落。

巔峰時期，建業在河南房地產占有率達到12%，全省每賣出八套房，就有一套是建業的房子。

但真正讓建業名聲大噪的卻是在2019年。

這一年，公司成交額從2015年的165億提升到1011億元，銷售直接翻了6倍，成功躋身千億市值。

更厲害的是，公司還創下首個在單一省份成交額破千億的記錄。

當別人在房地產市場爭得頭破血流時，胡葆森卻在河南大本營做得風生水起。

值得注意的是，這幾年建業除了把心思放在房產上，文旅項目也是他重點深耕的方向。

為了宣傳河南，胡葆森豪擲60億修建了一座文化幻城，里面有20多個不同大小的劇場，都是表演有關河南歷史與民俗風情的節目。

這座幻城項目耗時4年才修建出來，而不遠處，另一座投資20億的電影小鎮也在悄然綻放中。

胡葆森對文旅的堅持，一半來源于自己對故鄉的情懷，另一半也想帶動河南的經濟發展。

但他不知道的是，在建業地產一路高歌猛進的背后，一場債務危機正悄然襲來。

過去幾年在鄭州取得的成功，讓胡葆森信心倍增。他把目光鎖定在更多三、四線城市，試圖復制其成功經驗。

他曾表示，要讓河南的老百姓都住上好房子，這句樸素的話語成為他后來開疆擴土的信仰。

為了實現這個目標，建業就加大拿地速度，進行激進的擴張。

尤其是2018年—2019年期間，建業新增土地面積平均在1320萬平方米，是2017年的3倍。

這些激進的措施確實給建業帶來顯著的效果，截至2021年，從省會到偏遠縣城，建業用30年時間實現對河南122個市、縣的覆蓋。

然而表面繁榮的背后，卻是一片債務深淵。

2021年，建業負債達到1331億，負債率飆升到94.89%，逼近100%的紅線。

彼時，受疫情影響，工地停工、售樓處關門、銷售下滑成為無法改變的事實，就連當年6月開業的文旅項目也遭遇6次閉城。

不過，真正讓建業把危機擺到臺面上的，卻是2個月后那場突如其來的暴雨。

受暴雨影響，公司好幾個地產項目被迫暫停營業、正在施工的項目也因暴雨沖刷變得面目全非。這兩場災難加起來，經濟損失達到50億。

為了保下公司，66歲的胡葆森，再一次站在命運的十字路口。

這次，他選擇向當地政府尋求支援，一封數千字的求援信成為集團債務危機爆發的開始。

信中提到，公司除了經濟損失慘重，還有28000名員工、300多個在建項目以及120萬產業工人。如果企業出現停工，將造成數百萬人失業。

此外，這兩場災害導致公司銷售額下滑了35%，回款下降了40%。倘若資金周轉跟不上，企業可能面臨無法償還銀行貸款的風險。

寫這封求救信，就是希望政府能在結清欠款、減免稅收等方面伸出援助之手。

由此可見，當時的建業地產早已背負沉重的負擔。

其實，在發出求救信后，建業迅速開啟了自救模式。最直接有效的方法就是拋售手上最引以為傲的文旅項目。

作為河南的支持者，胡葆森曾高喊：“建業有能力、有信心成為中原文旅發展的重要引領者。”

他確實做到了，旗下文旅項目多達20個，累計投資超200億。但眼下為了自保，他不得不將這塊心血拱手讓人。

幻城和電影小院曾是公司最看重的文旅項目，如今只能轉賣給國資。

除此之外，建業通過出租廣場、步行街等商業項目，緩解了部分的燃眉之急。

在拋售資產、轉租項目的同時，建業也在積極尋求保命錢。

2022年7月，河南同晟置業正式入股，成為建業地產的第二大持股者。

拿到錢的第一時間，公司就全額償還了當年到期的5億美元的債務。

次月，首個房地產紓困基金項目在鄭州正式啟動。經過幾個月的努力，建業已經有50個項目爭取到紓困資金的支持。

盡管嘗試多種自救措施，但建業卻依然深陷債務泥潭。

數據顯示，2022年公司利潤虧損了75.6億元。更為嚴重的是，建業因美債到期無法償還，在2023年6月宣布正式爆雷。

昔日千億房企，遭受債務纏身、美債違約等危機，這結局真是令人感慨。

去年11月，胡葆森現身河南幻城召開媒體交流會，正面回應有關保交房、美元債等問題。

面對公眾所關心的問題，他承諾明年年底會完成所有的保交房任務，并在現場表態：“我們堅守陣地，不躺平也不賴賬”。

另外對于美元債問題，建業副董事長表示相關重組計劃已經在推進中，具體進展將適時對外公開。

足以看出，建業地產在全力推進經營和化債工作，但最終成果如何，只能交給市場來評判了。

如今，市場的住房情況已逐漸走向飽和。企業若繼續過度開發，只會造成供需失衡、資源浪費等問題。

各家房企接連爆雷，很多是早期忽視市場風險、盲目擴張所致。

如今想要走出困局，除了化解債務危機、重建市場信任外，更應該順應行業發展主動去轉型。

否則，被時代淘汰的不僅是一批企業，更是一個固步自封的行業。

參考資料：

1.華商韜略：《中原地產王，被寒氣傳遞成重傷了》

2.澎湃新聞：《建業總裁：政府幫扶措施已落地，50億地方政府欠款正在溝通》

3.21世紀經濟報道：《巨頭正式違約，全面停止支付！曾自曝危機向政府求救，三道紅線全部踩中》

作者：卓卓

編輯：歌