深圳樓市的定調(diào)之戰(zhàn)：四大核心區(qū)的“終局”豪宅誰(shuí)主沉浮？

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大家好，我是地產(chǎn)高富帥。

低迷低迷，持續(xù)低迷，這是第三季度所有深圳地產(chǎn)人與購(gòu)房者與小編吐槽的統(tǒng)一話術(shù)，深圳市場(chǎng)均價(jià)跌破6萬(wàn)之后的第四季度，大家都在試圖最后一搏。

深圳從今年供地屬性來(lái)看，豪宅改善項(xiàng)目似乎有了一定程度的回升，開(kāi)發(fā)商幾乎都盯著核心區(qū)域拿地為主，并且都要保證能在今年完成開(kāi)盤(pán)動(dòng)作。

馬上就是金九銀十的超級(jí)銷售季，深圳土豪玩家們勢(shì)必要通過(guò)改善豪宅產(chǎn)品線殺出一條血路，小編今天也給大家梳理一下第四季度的超級(jí)豪華陣容。

深圳中軸新貴：卓越縵悅

說(shuō)到深圳絕對(duì)的核心中的核心，福田絕對(duì)是毫無(wú)爭(zhēng)議，盡管這幾年南山房?jī)r(jià)已經(jīng)超越了福田，但是福田中心區(qū)的中軸核心價(jià)值仍然值得重塑。

在福田中軸中心區(qū)目前來(lái)看，近10-15年都沒(méi)有一個(gè)新的改善住宅面世，說(shuō)明福田區(qū)域的土地確實(shí)已經(jīng)嚴(yán)重稀缺，完全已經(jīng)進(jìn)入了城市更新的界面。

就在大家都在追問(wèn)福田中心區(qū)域什么時(shí)候才有新盤(pán)入市的時(shí)候，卓越出品的改善產(chǎn)品近期已經(jīng)蓄勢(shì)待發(fā)：卓越縵悅已經(jīng)成為深圳中軸線最期待的項(xiàng)目之一。

卓越縵悅其面對(duì)的客群也相當(dāng)純粹：就是長(zhǎng)期希望在福田中心區(qū)居住生活的改善人群。

卓越縵悅最大的亮點(diǎn)在于其優(yōu)越的地理位置，項(xiàng)目位于深圳的中軸線上。

中軸線匯聚了城市的繁華與文化地標(biāo)，自北向南，蓮花山見(jiàn)證了時(shí)代的變遷，市民中心奠定了行政中樞，深交所引領(lǐng)了資本的浪潮，而會(huì)展中心則聯(lián)動(dòng)了全球商機(jī)。

交通方面，項(xiàng)目均處于交通樞紐之中。項(xiàng)目地面交通四通八達(dá)，軌道線路眾多，400米遠(yuǎn)處還有4/7/10號(hào)線交匯的福民站，交通便利，1站即可到達(dá)皇崗口岸和福田口岸。

福田中心區(qū)的交通優(yōu)勢(shì)是南山無(wú)法比擬的，而且項(xiàng)目周邊商業(yè)娛樂(lè)，公園，景觀都是相當(dāng)成熟，這也是許多住慣于福田的人不愿意遷往南山的原因。

福田卓越縵悅是皇崗村舊改首期核心項(xiàng)目，由卓越與皇崗實(shí)業(yè)聯(lián)合開(kāi)發(fā)，深圳卓越集團(tuán)本身就是福田CBD的超級(jí)玩家，卓越的產(chǎn)品營(yíng)造水平也是有目共睹。

產(chǎn)品研發(fā)方面，也做到了絕對(duì)的豪宅范標(biāo)準(zhǔn)：建筑外立面采用LOW-E玻璃幕墻+香檳金鋁板，搭配溫潤(rùn)弧線設(shè)計(jì)與王座式塔冠，窗墻比達(dá)極致。

戶型采用新規(guī)設(shè)計(jì)，使用率超90%，近1:1梯戶比，部分戶型享270°環(huán)幕視野，且高配精裝交付，含智能家居系統(tǒng)。

本項(xiàng)目也是會(huì)在節(jié)后迎來(lái)市場(chǎng)考驗(yàn)，兩種標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)體樣板間也同步對(duì)外開(kāi)放，或許福田正在等待卓越，卓越集團(tuán)也正在為福田新添一座地標(biāo)。

龍華扛把子：深圳鵬宸云筑

深圳鵬宸云筑絕對(duì)是深圳近五年最具代表性的住宅項(xiàng)目，其最大的亮點(diǎn)在于在把龍華這一區(qū)位的含金量提升到了改善級(jí)。

作為深圳第一個(gè)新規(guī)住宅產(chǎn)品，居然是由一個(gè)外來(lái)過(guò)江龍央企打造，不知道在當(dāng)時(shí)土拍的時(shí)候本土央企巨頭們是不是太過(guò)猶豫了，如今幾乎都在后悔了。

事實(shí)證明，這塊地就是深圳近五年最純粹的一個(gè)大盤(pán)項(xiàng)目，中建三局旗下的中建壹品，對(duì)于深圳市場(chǎng)來(lái)說(shuō)絕對(duì)是陌生的，但是其操盤(pán)水平真的是讓人刮目相看。

鵬宸云筑五開(kāi)五捷，自去年12月入市以來(lái)，近半年龍華區(qū)每成交5套新房，就有一戶成為鵬宸云筑業(yè)主，深受市場(chǎng)喜愛(ài)。

整體地價(jià)51.79億，一年不到已經(jīng)回款超過(guò)40億，其不管是市場(chǎng)口碑還是去化率，還是網(wǎng)簽率，都是如今深圳市場(chǎng)絕對(duì)的佼佼者。

區(qū)位項(xiàng)目所在片區(qū)具備雙重發(fā)展動(dòng)能，短期依托梅林關(guān)樞紐建設(shè)，中長(zhǎng)期受益于華南物流園升級(jí)規(guī)劃，片區(qū)定位為龍華版“科技園”，未來(lái)產(chǎn)城融合帶來(lái)的配套升級(jí)值得關(guān)注。

產(chǎn)品打造方面，也走到了市場(chǎng)最前沿，首先是深圳新貴產(chǎn)品的先行者定位：79-142㎡戶型全朝南，79㎡三房?jī)尚l(wèi)使用率近100%，精裝修含一線品牌，節(jié)省后期成本。

地段潛力、產(chǎn)品力、價(jià)格、開(kāi)發(fā)商、配套及政策紅利，幾乎買(mǎi)房方面所有的考慮，鵬宸云筑似乎都能夠平衡需求，做到了真正的量身定制。

接下來(lái)鵬宸云筑節(jié)后還會(huì)迎來(lái)一波開(kāi)盤(pán)熱潮，雖然不是新項(xiàng)目，但是其熱度依然還是在第四季度持續(xù)，深圳的友商們估計(jì)也是只能感嘆當(dāng)初土拍下手太猶豫了。

寶中王炸出品：保利瑧譽(yù)府

保利瑧譽(yù)府絕對(duì)是深圳今年寶中板塊最具代表性的住宅項(xiàng)目，其核心原因就在于旁邊的騰訊企鵝島，未來(lái)10萬(wàn)人的高凈值人群價(jià)值是無(wú)可估量的。

就在剛剛8月底，就迎來(lái)了第一次開(kāi)盤(pán)，成績(jī)已經(jīng)相當(dāng)不錯(cuò)，項(xiàng)目去化高達(dá)96%，折后均價(jià)9.2萬(wàn)/㎡，，并且產(chǎn)品表現(xiàn)力已經(jīng)秒殺周邊競(jìng)品好幾條街。

這塊位于深圳寶中核心區(qū)位的靚地，去年開(kāi)拍之前就受到多家房企關(guān)注，多次廝殺之后最終由保利置業(yè)以樓面價(jià)52222元/㎡，溢價(jià)率35.58%拿下。

寶中“A001-0219”優(yōu)質(zhì)地塊，宗地面積9997.8㎡，規(guī)劃建面54000㎡，容積率5.4，起拍價(jià)20.8億元，起拍樓面價(jià)38519元/㎡。

保利瑧譽(yù)與騰訊企鵝島一河之隔，未來(lái)會(huì)有跨海大橋連接，同時(shí)距離華僑城歡樂(lè)港灣、灣區(qū)之光摩天輪、深圳濱海藝術(shù)中心、寶安區(qū)圖書(shū)館、壹方城商業(yè)都非常近。

項(xiàng)目從拿地到開(kāi)盤(pán)整整接近一年，可以想象保利置業(yè)是把全集團(tuán)最強(qiáng)的班底與資源都放在了這個(gè)項(xiàng)目，形成了萬(wàn)眾期待的王者。

項(xiàng)目整體預(yù)計(jì)規(guī)劃為2棟45層的高層住宅，建成后或?qū)⑻峁┘s403套，114-122-138-143㎡ 純四房產(chǎn)品。

4梯5戶設(shè)計(jì)，8樓以上可看部分海景，戶型最大使用率高達(dá)108%，最大贈(zèng)送面積接近44㎡！

很顯然，保利置業(yè)本次打造的就是千萬(wàn)級(jí)別以上的超級(jí)改善或準(zhǔn)豪宅標(biāo)準(zhǔn)，每一處設(shè)計(jì)都旨在重新定義高端改善生活。

在最后一個(gè)季度，項(xiàng)目將會(huì)迎來(lái)二期開(kāi)盤(pán)，享前海+寶中雙區(qū)發(fā)展紅利，或許機(jī)會(huì)也不再等人，與企鵝島做鄰居的感覺(jué)應(yīng)該非常愜意。

深圳東第一豪宅：中海大運(yùn)玖章

說(shuō)到深圳東，確實(shí)這幾年小編雖然在深圳長(zhǎng)期居住，但是對(duì)于深圳東確實(shí)沒(méi)有任何印象，可見(jiàn)其無(wú)論是地理位置還是區(qū)位知名度，確實(shí)還是偏弱。

其實(shí)很容易想象，深圳東基本上就是對(duì)標(biāo)的深圳龍崗區(qū)，其早期發(fā)展還是聚焦布局周邊，整體城市建設(shè)面貌還是較弱，屬于深圳前面十幾年很難被注意到的區(qū)位。

隨著近幾年的東進(jìn)戰(zhàn)略，特別是有了大運(yùn)新城的概念之后，龍崗區(qū)被譽(yù)為創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的新城，高新科技產(chǎn)業(yè)增加值更是有望突破3000億元.

也就在此產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)上，龍崗區(qū)迫切需要能夠真正達(dá)到改善以上住房，近十年來(lái)，龍崗區(qū)域的住宅供地也較少，市場(chǎng)上對(duì)好產(chǎn)品的呼聲較高。

中海作為深圳市場(chǎng)絕對(duì)的超級(jí)央企，這幾年口碑一直不算很強(qiáng)，特別是關(guān)外幾個(gè)項(xiàng)目一直被市場(chǎng)詬病，這一次在龍崗殺出重圍，似乎準(zhǔn)備開(kāi)啟產(chǎn)品戰(zhàn)略。

要知道，深圳去年到今年上半年，中海出品的頂豪產(chǎn)品深灣玖序迎來(lái)了一波熱度，本次龍崗最新的豪宅項(xiàng)目啟用了“玖系”豪宅系列，龍崗第一豪宅的畫(huà)像似乎有了初級(jí)判斷。

上周，小編也初步去了項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)創(chuàng)意精裝樣板間與交付樣板間來(lái)了一次身臨其境的感受，整體來(lái)看，產(chǎn)品是達(dá)標(biāo)的。

很多同行似乎把中海大運(yùn)玖章當(dāng)成了龍崗版悅府，本項(xiàng)目最大的亮點(diǎn)就是對(duì)面就是大運(yùn)場(chǎng)館，樓下就是華潤(rùn)置地開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的萬(wàn)象大運(yùn)天地。

體育館+地標(biāo)建筑+交通樞紐+商業(yè)配套，產(chǎn)品是中海備受贊譽(yù)的玖系），定位高端住宅，大運(yùn)板塊的頂豪毋庸置疑。

對(duì)于龍崗人來(lái)說(shuō)，大運(yùn)板塊除了早期的標(biāo)桿「公園大地」以外，最近這些年很少出豪宅項(xiàng)目，本次新品小編大膽猜測(cè)，對(duì)龍崗本地客群有著致命吸引力。

大運(yùn)新城定位為深圳東部科創(chuàng)中心，周邊聚集了高等教育、科研機(jī)構(gòu)及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，規(guī)劃有數(shù)字經(jīng)濟(jì)、文化創(chuàng)意等產(chǎn)業(yè)集群。

中海作為工科理工男，也確實(shí)沒(méi)有華潤(rùn)置地對(duì)于城市運(yùn)營(yíng)這么在行，但是能夠借助這些硬件設(shè)施，提升其豪宅的含金量，確實(shí)屬于借力打力的邏輯。

首推243套126-282㎡四房產(chǎn)品，折后均價(jià)5.9萬(wàn)/㎡，總價(jià)千萬(wàn)豪宅對(duì)于深圳市區(qū)來(lái)說(shuō)確實(shí)是起步階段，但是對(duì)于龍崗來(lái)說(shuō)，確實(shí)已經(jīng)是頂級(jí)天花板了。

本項(xiàng)目有著很鮮明的優(yōu)點(diǎn)，但是小編仍然對(duì)于龍崗這個(gè)區(qū)位價(jià)值有所疑慮，畢竟早期世茂地產(chǎn)在龍崗核心開(kāi)發(fā)的超高層公寓，已經(jīng)讓無(wú)數(shù)人跌入大坑。

王炸頂豪的壓迫力：深圳灣澐璽

深圳今年關(guān)注度最高的項(xiàng)目【深圳灣澐璽】要來(lái)了，深圳地產(chǎn)豪門(mén)營(yíng)銷鐵軍的“天王山之戰(zhàn)”也要拉開(kāi)序幕了。

華潤(rùn)與中海，兩位超級(jí)央企在深圳準(zhǔn)備拿出各自最強(qiáng)陣容，年度最受關(guān)注的頂豪項(xiàng)目很快就會(huì)與大家見(jiàn)面。

不過(guò)隨著近期小編對(duì)合資項(xiàng)目公司的最新打探，本次營(yíng)銷核心操盤(pán)團(tuán)隊(duì)來(lái)自華潤(rùn)置地，中海是屬于財(cái)務(wù)投資方，未來(lái)會(huì)并表。

看來(lái)雙方談判還是有了初步達(dá)成共識(shí)，從案名來(lái)看，“深圳灣澐璽”就很有華潤(rùn)味道，其藝術(shù)生的名號(hào)果然名不虛傳。

根據(jù)規(guī)劃，項(xiàng)目總占地面積約3.9萬(wàn)㎡，總建面約26.3萬(wàn)㎡，其中住宅約17.7萬(wàn)㎡，商務(wù)公寓約7萬(wàn)㎡，商業(yè)約1萬(wàn)㎡；

宗地內(nèi)要求建設(shè)高度不低于200米的片區(qū)“次地標(biāo)”，限高250米。作為后海超級(jí)產(chǎn)業(yè)聚焦地，南接香港、北靠科技園、東連福田CBD、西鄰前海，片區(qū)內(nèi)有80家總部企業(yè)。

要知道，住宅能以“深圳灣”為名的住宅項(xiàng)目本身就體現(xiàn)了非尋常象征意義和標(biāo)桿地位。

深圳灣澐璽，由五座150米至250米的塔樓組成，塔樓以"分層遞進(jìn)+錯(cuò)位排布"布局，以“雙峰微翹”的高度差異塑造起伏天際線，強(qiáng)化深圳灣的景觀視野。

作為一個(gè)地價(jià)超180億的超級(jí)地王項(xiàng)目，項(xiàng)目住宅約506套，面積段為約209-269-294-304-375-403-500-700-1050㎡*，戶型起步都是四房三衛(wèi)或以上的設(shè)計(jì)，非常豪奢。

"澐璽"項(xiàng)目采用全玻璃幕墻設(shè)計(jì)，無(wú)外展陽(yáng)臺(tái)，按照第四代住宅標(biāo)準(zhǔn)打造。項(xiàng)目實(shí)用率高達(dá)百分之九十二以上，這在豪宅項(xiàng)目中實(shí)屬罕見(jiàn)。

價(jià)格方面大概率不會(huì)有什么倒掛，附近的深圳灣悅府一期目前成交價(jià)19-23萬(wàn)/平，恒裕濱城二期27-29萬(wàn)/平之間。

本項(xiàng)目定位非常明確，就是極度圈層的頂豪，對(duì)于一個(gè)3000萬(wàn)起步的產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，最重要的還是先看看卡里的資金，因?yàn)橄胍礃影彘g，需要凍資的數(shù)額一定不會(huì)低。

可以看到，深圳樓市在最后一個(gè)季度，絕對(duì)是神仙打架的局面，開(kāi)發(fā)商都拿出了壓箱底王炸產(chǎn)品，誰(shuí)能笑到最后，我們拭目以待。

今天就分享到這里，對(duì)今天的內(nèi)容有想說(shuō)的朋友，也歡迎留言討論。

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地產(chǎn)一品堂，80后 工科理工男 深漂19年 19年獵頭從業(yè)經(jīng)歷，16年以上地產(chǎn)行業(yè)沉淀，關(guān)注地產(chǎn)戰(zhàn)略布局，產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)，持續(xù)研究健康管理，個(gè)人微信：luyipin000；各位朋友可以加我隨時(shí)交流探討 共同進(jìn)步；近期新增地產(chǎn)一品堂官方微信群，大家也可以加入，與更多的地產(chǎn)人+再創(chuàng)業(yè)者交流溝通，共同進(jìn)步，還可以討論資產(chǎn)配置與大健康管理。

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