上海住宅新規(guī)：陽(yáng)臺(tái)“半計(jì)容”取消8平限制，封閉陽(yáng)臺(tái)算一半面積

來(lái)源：澎湃新聞

近日，上海市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)本市住宅品質(zhì)提升的規(guī)劃資源若干意見(jiàn)》（簡(jiǎn)稱(chēng)“《意見(jiàn)》”），涵蓋加強(qiáng)城市設(shè)計(jì)、提升環(huán)境品質(zhì)、完善住宅建筑功能、實(shí)施城市更新、提升服務(wù)和治理水平等五個(gè)方面的17項(xiàng)具體舉措。

在業(yè)內(nèi)專(zhuān)家看來(lái)，此次政策體現(xiàn)了上海在好房子建設(shè)方面落實(shí)了規(guī)劃政策的有力支持，進(jìn)一步促進(jìn)上海“好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)”的建設(shè)。政策對(duì)于住宅產(chǎn)品的優(yōu)化等將發(fā)揮積極作用，也將更好促進(jìn)住房消費(fèi)市場(chǎng)的活躍。

陽(yáng)臺(tái)計(jì)容方式放寬

《意見(jiàn)》提出，陽(yáng)臺(tái)（含封閉式陽(yáng)臺(tái)）同時(shí)符合以下條件的，面積按其水平投影面積的 1/2 計(jì)入容積率：每戶(hù)陽(yáng)臺(tái)水平投影總面積不大于該戶(hù)型建筑面積的 10%，且不大于 16 平方米（含 16 平方米），戶(hù)型建筑面積小于 80 平方米的，可以設(shè)置總面積不大于 8 平方米的陽(yáng)臺(tái)；每個(gè)陽(yáng)臺(tái)的設(shè)計(jì)進(jìn)深（取陽(yáng)臺(tái)圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍至外墻面的最大垂直距離）不超過(guò) 1.8 米（含 1.8 米）。超出上述情況的陽(yáng)臺(tái)建筑面積，超出部分應(yīng)按其水平投影面積的全面積計(jì)入容積率。

在業(yè)內(nèi)看來(lái)，陽(yáng)臺(tái)計(jì)容規(guī)則的突破，實(shí)質(zhì)上是取消了 “不超過(guò)8平方米才半計(jì)容”的緊箍咒。從變化來(lái)看，上海易居房地產(chǎn)研究院報(bào)告顯示，陽(yáng)臺(tái)建筑面積計(jì)算規(guī)則即“1/2”的適用范圍擴(kuò)大，從過(guò)去的“≤8平方米”擴(kuò)大至“＜16 平方米”。換句話(huà)說(shuō)，對(duì)于 8 至 16 平方米的陽(yáng)臺(tái)來(lái)說(shuō)，其面積計(jì)算中都可以具備更大的贈(zèng)送面積。面積超標(biāo)的陽(yáng)臺(tái)在一定程度上也可以享受面積贈(zèng)送。過(guò)去對(duì)于面積超標(biāo)的陽(yáng)臺(tái)（即大于 8 平方米的），一律按陽(yáng)臺(tái)實(shí)際面積來(lái)計(jì)算建筑面積。而現(xiàn)在對(duì)于面積超標(biāo)的陽(yáng)臺(tái)即大于等于 16 平方米的，只計(jì)算其超標(biāo)的面積。此類(lèi)規(guī)定有助于大戶(hù)型住房的陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，也利好雙陽(yáng)臺(tái)和三陽(yáng)臺(tái)等產(chǎn)品的設(shè)計(jì)。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)舉例稱(chēng)，以一套目前新房市場(chǎng)主流的戶(hù)型130平方米為例，過(guò)去陽(yáng)臺(tái)若是6平方米，其贈(zèng)送面積就為3平方米。現(xiàn)在陽(yáng)臺(tái)完全可以擴(kuò)大一倍，即12平方米，新規(guī)下可以享受贈(zèng)送面積為6平方米，相比此前增加了一倍，也就是說(shuō)多了贈(zèng)送面積，得房率也更高了。按照新政，新增的獲贈(zèng)面積上限是8平方米。

同時(shí)，《意見(jiàn)》還規(guī)定，封閉陽(yáng)臺(tái)也納入半計(jì)容的范疇。

中指研究院上海數(shù)據(jù)總經(jīng)理 張文靜指出，在本次規(guī)范出臺(tái)前，封閉陽(yáng)臺(tái)的建筑面積通常按100%圍護(hù)結(jié)構(gòu)面積計(jì)算。為在滿(mǎn)足建筑指標(biāo)要求的同時(shí)提升實(shí)際使用面積，開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍傾向于按不封閉陽(yáng)臺(tái)模式進(jìn)行設(shè)計(jì)建設(shè)。然而，由于實(shí)際項(xiàng)目客群特征、產(chǎn)品定位及居住需求存在差異，交房后常出現(xiàn)大規(guī)模業(yè)主私自封閉陽(yáng)臺(tái)的現(xiàn)象，不僅嚴(yán)重影響建筑立面整體美觀，也對(duì)鄰里關(guān)系和物業(yè)管理帶來(lái)諸多問(wèn)題。此次規(guī)范明確允許開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)市場(chǎng)情況，自主選擇陽(yáng)臺(tái)的配置方式，有助于從源頭上引導(dǎo)合理建設(shè)。

為提升建筑立面形象，《意見(jiàn)》提出，沿公共綠地、廣場(chǎng)河流、風(fēng)貌街道等地區(qū)，設(shè)計(jì)進(jìn)深不超過(guò) 0.75 米（含 0.75 米）的帶圍護(hù)結(jié)構(gòu)的開(kāi)敞式陽(yáng)臺(tái)，其建筑面積不計(jì)入容積率，不計(jì)入可售面積，且不計(jì)入戶(hù)型建筑面積 10%的陽(yáng)臺(tái)面積。

“飾面層”不計(jì)容，鼓勵(lì)使用新材料

在豐富建筑形態(tài)和整體效果方面，《意見(jiàn)》明確，對(duì)住宅建筑外立面采用干掛石材、金屬、陶板或其他高品質(zhì)材料，在申報(bào)圖紙中提供設(shè)計(jì)詳圖，在施工階段及時(shí)通知測(cè)繪單位進(jìn)行跟測(cè)，在“多測(cè)合一”測(cè)繪成果報(bào)告中明確飾面層建筑面積的，其飾面層不計(jì)入容積率。建筑間距的起算點(diǎn)按照兩幢建筑的外墻完成面為基準(zhǔn)。

張文靜提到，以往由于容積率自外墻開(kāi)始計(jì)算，飾面層厚度也被計(jì)入容積率，間接增加了建設(shè)成本。新規(guī)的實(shí)施相當(dāng)于降低了高品質(zhì)外墻裝飾的實(shí)際成本，為外墻材料的選擇提供了更大空間，有利于推動(dòng)建筑外觀品質(zhì)與功能實(shí)用性的共同提升。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也提到，過(guò)去，開(kāi)發(fā)商為增加室內(nèi)使用面積，往往要考慮外立面材料的選擇。現(xiàn)在，這條限制沒(méi)有了，開(kāi)發(fā)商可以運(yùn)用更富美感、現(xiàn)代感，更加新穎且始終能保持質(zhì)感的鋁材和石材。同時(shí)，設(shè)計(jì)風(fēng)格上，不再是千盤(pán)一律的格子式的建造風(fēng)格，讓建筑從整體來(lái)看，從過(guò)去的“平面裝飾”邁向“立體塑造”，這是建筑建造上的巨大進(jìn)步。

老舊小區(qū)加裝電梯可免規(guī)劃審批手續(xù)

完善老舊住宅功能方面，《意見(jiàn)》明確，支持舊住房完善基本功能。劃撥用地上的老舊住宅更新改造、拆除重建后，增加廚房、衛(wèi)生、臥室、起居室等住宅套內(nèi)建筑面積，繼續(xù)保留劃撥方式。出讓用地上的舊住宅，更新改造后超出住宅項(xiàng)目最低標(biāo)準(zhǔn)的，增加的建筑面積經(jīng)評(píng)估后應(yīng)補(bǔ)繳相應(yīng)土地價(jià)款。

在提升老舊小區(qū)環(huán)境方面，《意見(jiàn)》顯示，支持老舊小區(qū)提升居住環(huán)境、公共安全，鼓勵(lì)居民自治、社區(qū)協(xié)商共治，在確保安全底線(xiàn)的條件下，老舊住宅小區(qū)多層住宅加裝電梯、無(wú)障礙設(shè)施、提升樓梯道和門(mén)廳公共部位品質(zhì)、適老化改造、增設(shè)垃圾房、門(mén)衛(wèi)崗?fù)ぁ⒕G化內(nèi)小品的，無(wú)需辦理規(guī)劃審批手續(xù)。

嚴(yán)躍進(jìn)提及，相比其他一些城市政策，上海此次政策更為全面。其除了關(guān)注新建住宅項(xiàng)目外，對(duì)于老舊小區(qū)項(xiàng)目的更新也落實(shí)了品質(zhì)提升的要求，并從規(guī)劃角度給予了政策支持。以目前已經(jīng)在積極推進(jìn)的加裝電梯工作為例，其可以獲得無(wú)需辦理規(guī)劃審批手續(xù)的政策支持，這就使得此類(lèi)工作推進(jìn)的效率更高，也使得民主自治得以有力推進(jìn)。