上海
上海律協(xié)全新發(fā)布2025年新一批業(yè)務操作指引，由上海律協(xié)各專業(yè)研究委員會組織編制，以期為廣大律師同行的執(zhí)業(yè)提供寶貴參考。
其中，為提高本市律師承辦國有土地上房屋征收業(yè)務的服務質(zhì)量和水平，上海律協(xié)城市更新（征收）專業(yè)委員會特制定《律師辦理上海市國有土地上房屋征收與補償法律業(yè)務操作指引（2025）》。
值得注意的是，指引并非強制性或規(guī)范性規(guī)定，而是旨在實際執(zhí)業(yè)中為律師提供指導和幫助。
律師辦理上海市國有土地上房屋征收與補償法律業(yè)務操作指引（2025）
目 錄
第一章 總則
第二章 房屋征收決定
第一節(jié) 一般規(guī)定
第二節(jié) 房屋征收的前提和條件
第三節(jié) 房屋征收前期準備
第四節(jié) 房屋征收決定
第五節(jié) 房屋征收決定中的律師實務
第三章 房屋征收評估
第一節(jié) 一般規(guī)定
第二節(jié) 評估機構的選定
第三節(jié) 評估委托
第四節(jié) 評估程序
第五節(jié) 評估結果及異議
第六節(jié) 征收估價過程中律師法律業(yè)務的工作內(nèi)容
第四章 房屋征收補償
第一節(jié) 一般規(guī)定
第二節(jié) 房屋類型和建筑面積的認定
第三節(jié) 征收補償協(xié)議
第四節(jié) 征收補償方式、標準和計算方法
第五節(jié) 居住困難戶的優(yōu)先保障
第六節(jié) 搬遷
第五章 房屋征收補償利益的分割
第一節(jié) 一般規(guī)定
第二節(jié) 房屋征收補償利益的組成及分割原則
第三節(jié) 公有房屋征收補償利益分割中的律師實務
第四節(jié) 私有住房補償利益分割中的律師實務
第六章 房屋征收補償決定
第一節(jié) 一般規(guī)定
第二節(jié) 補償決定的報請
第三節(jié) 補償決定的審理
第四節(jié) 補償決定的作出
第五節(jié) 補償決定的執(zhí)行
第七章 房屋征收的行政復議
第一節(jié) 一般規(guī)定
第二節(jié) 行政復議的申請與受理中的律師實務
第三節(jié) 行政復議中的律師實務
第八章 房屋征收的相關訴訟
第一節(jié) 一般規(guī)定
第二節(jié) 房屋征收相關行政訴訟的律師實務
第三節(jié) 房屋征收相關民事訴訟的律師實務
第九章 附則
第一章
總 則
1.制訂背景、目的和依據(jù)
背景：十一屆上海市律師協(xié)會不動產(chǎn)征收（動遷）業(yè)務研究委員會起草了《（試行）律師辦理上海市國有土地上房屋征收與補償法律業(yè)務操作指引（2020）》，2020年8月21日上海市律師協(xié)會業(yè)務研究指導委員會表決修訂。
鑒于該操作指引試行期已屆滿，加之民法典頒布實施，原指引依據(jù)的物權法等法律、市政府若干規(guī)章已廢止或修正，房屋征收民事糾紛法律性、政策性、倫理性強，具有明顯的時代特征和地域特征，上海市高級人民法院發(fā)布《房屋征收補償利益分割民事糾紛研討會會議紀要》（滬高法民[2020]4號）實施四年來，上海法院審理國有土地上房屋征收案件又有了新的變化，律師代理該類案件應及時做出調(diào)整。十二屆上海市律師協(xié)會城市更新（征收）專業(yè)委員會決定啟動《律師辦理上海市國有土地上房屋征收與補償法律業(yè)務操作指引》修訂工作。經(jīng)過多次征求委員意見并召開全體委員會會議，現(xiàn)完成2025版操作指引。
目的：為提高本市律師承辦國有土地上房屋征收業(yè)務的服務質(zhì)量和水平，指導和規(guī)范律師辦理與國有土地上房屋征收與補償相關的訴訟和非訴訟業(yè)務，維護征收當事人的合法權益。
依據(jù)：《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國土地管理法》《國有土地上房屋征收與補償條例》及《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》等法律法規(guī)、規(guī)章和最高人民法院相關司法解釋，結合上海市高級人民法院發(fā)布《房屋征收補償利益分割民事糾紛研討會會議紀要》（滬高法民[2020]4號），結合國有土地上房屋征收與補償業(yè)務操作流程和經(jīng)驗等制定本指引。
本指引并非強制性規(guī)定，僅供律師在辦理上海市國有土地上房屋征收補償相關法律服務業(yè)務中參考和借鑒。
2.律師辦理征收業(yè)務的基本原則
國有土地上房屋征收關系到社會穩(wěn)定和廣大被征收人的切身利益，律師辦理征收法律業(yè)務應遵循如下原則：
（1）忠誠負責原則。律師辦理征收法律業(yè)務，應不受任何單位、其他組織及個人的非法干涉，依法維護國家法律法規(guī)的正確實施和委托人的合法權益。
（2）專業(yè)精湛原則。律師辦理征收法律業(yè)務，應掌握并及時更新征收專業(yè)知識，具備相應業(yè)務操作能力和水平，以扎實的專業(yè)知識和技能為委托人提供優(yōu)質(zhì)的法律服務。
（3）勤勉敬業(yè)原則。律師辦理征收法律業(yè)務，應勤于學習、勤于思考、恪盡職守，根據(jù)委托人的要求，在與委托人約定的期限內(nèi)完成各項受托法律業(yè)務。
3.律師辦理征收法律業(yè)務的基本要求
（1）律師辦理征收法律業(yè)務，應在核實委托人的主體資格并充分了解受托事項的具體情況后，與委托人制作談話筆錄，分析利弊，告知法律風險。
（2）律師須與委托人簽訂委托協(xié)議，在取得委托人的合法授權后，在受托權限內(nèi)依法履行職責，不得損害委托人的合法權益。
（3）律師辦理征收法律業(yè)務，應把有利于社會穩(wěn)定作為自己的社會責任，把促進矛盾化解、構建和諧社會作為辦理征收法律業(yè)務的工作要求。
（4）律師在辦理征收法律業(yè)務中應保守所知悉的國家秘密、委托人的商業(yè)秘密和個人隱私。
4.本操作指引的業(yè)務適用范圍
本操作指引適用于律師辦理與上海市國有土地上房屋征收與補償相關的訴訟和非訴訟法律業(yè)務，包括但不限于律師為征收主體、征收部門提供征收法律咨詢、受托調(diào)查、起草修改征收方案、起草修改各類法律文書、出具專項法律意見書、培訓征收工作人員、參與和征收有關的評估、聽證、談判，行政復議與訴訟等法律服務以及相關社會矛盾化解；以及代理被征收人、公有房屋承租人、共同居住人、房屋使用人等提起民事訴訟、行政復議與訴訟等法律服務。
律師辦理集體土地和房屋征收以及城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)涉及軍事設施、教堂、寺廟等宗教設施、文物古跡以及外國駐華使（領）館房屋的征收法律服務、土地收儲，不適用本操作指引。
5.操作指引涉及有關用語的含義
（1）國有土地上房屋征收，是指為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，區(qū)（縣）人民政府對國有土地上單位、個人的房屋進行征收，并對房屋的所有者或使用者給予補償安置的法律行為。
（2）征收主體，是指負責本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作的區(qū)（縣）人民政府。
（3）征收部門，是指負責組織實施本行政區(qū)域房屋征收與補償工作的區(qū)（縣）房屋行政管理部門。
（4）征收實施單位，是指房屋征收部門委托的承擔房屋征收與補償具體工作的房屋征收事務所。
（5）被征收人，是指被征收房屋的所有權人。
（6）公有房屋承租人，是指執(zhí)行政府規(guī)定租金標準、與公有房屋產(chǎn)權人或者管理人建立租賃關系的個人和單位。
（7）共同居住人，是指作出房屋征收決定時，在被征收房屋處具有常住戶口，并實際居住生活一年以上（特殊情況除外），且本市無其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人。
（8）房屋使用人是指實際占用房屋的單位和個人。
第二章
房屋征收決定
第一節(jié) 一般規(guī)定
1.概念界定
房屋征收前期準備階段，是指被征收房屋自被納入房屋征收年度計劃時起至房屋征收決定公告之日止的階段。
區(qū)（縣）人民政府負責本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。
區(qū)（縣）房屋行政管理部門為本行政區(qū)域的房屋征收部門，負責組織實施房屋征收與補償工作。
房屋征收部門可以委托房屋征收事務所，承擔房屋征收與補償?shù)木唧w工作。房屋征收事務所不得以營利為目的。房屋征收部門對房屋征收事務所在委托范圍內(nèi)實施的房屋征收與補償行為負責監(jiān)督，并對其行為后果承擔法律責任。
2.相關依據(jù)
（1）《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務院令第590號）
（2）《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》（上海市人民政府令第71號，根據(jù)2024年4月2日上海市人民政府令第13號修正）
（3）關于印發(fā)《關于貫徹執(zhí)行〈上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則〉的若干意見》的通知（滬房規(guī)范〔2022〕3號；自2022年7月1日起施行，有效期至2027年6月30日）
（4）上海市人民政府印發(fā)《關于堅持留改拆并舉深化城市有機更新進一步改善市民群眾居住條件的若干意見》的通知（滬府發(fā)〔2017〕86號）
（5）關于貫徹執(zhí)行《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》若干具體問題的意見（滬房管規(guī)范征[2012]9號，經(jīng)滬房規(guī)范〔2021〕10號延期至2026年6月30日）
（6）《關于房屋征收范圍內(nèi)房地產(chǎn)登記有關事項的通知》（滬房管規(guī)范權〔2012〕15號）
第二節(jié) 房屋征收的前提和條件
1.房屋征收的前提
房屋征收的前提是為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一的，由區(qū)（縣）人民政府作出房屋征收決定：
（1）國防和外交的需要；
（2）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；
（3）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；
（4）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；
（5）由政府依照國家和本市有關城鄉(xiāng)規(guī)劃規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；
（6）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。
2.房屋征收的條件
確需征收房屋的各項建設活動，應當符合以下條件：
（1）本市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃；
（2）土地利用總體規(guī)劃；
（3）城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃；
（4）保障性安居工程建設、舊城區(qū)改建，應當納入?yún)^(qū)（縣）國民經(jīng)濟和社會發(fā)展年度計劃。
第三節(jié) 房屋征收前期準備
1.征收范圍的確定
1.1符合下列四種情形，需要征收房屋的，房屋征收范圍根據(jù)建設用地規(guī)劃許可證確定。
（1）國防和外交的需要；
（2）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；
（3）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；
（4）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要。
1.2由政府依照國家和本市有關城鄉(xiāng)規(guī)劃規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要征收房屋的，房屋征收范圍由市建設行政管理部門會同市房屋管理、發(fā)展改革、規(guī)劃土地、財政等行政管理部門以及相關區(qū)（縣）人民政府確定。
1.3符合法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要的其他情形需要征收房屋的，房屋征收范圍由市房屋行政管理部門會同相關行政管理部門和區(qū)（縣）人民政府確定。
1.4征收范圍確定后不得實施的行為
房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內(nèi)實施新建、擴建、改建房屋及其附屬物和改變房屋、土地用途等不當增加補償費用的行為；違反規(guī)定實施的，不予補償。
房屋征收范圍確定后，有下列行為之一的，不增加違反規(guī)定的補償費用：
（1）建立新的公有房屋租賃關系、分列公有房屋租賃戶名；
（2）房屋轉讓、析產(chǎn)、分割、贈與；
（3）新增、變更工商營業(yè)登記；
（4）遷入戶口或者分戶；
（5）其他不當增加補償費用的行為。
有關行政管理部門和機構受理前款所列事項時，應當要求被征收人、公有房屋承租人提交不因此增加違反規(guī)定的補償費用的書面承諾。
房屋征收部門應當將本條第一款、第二款的要求在房屋征收范圍內(nèi)予以公告，并書面通知規(guī)劃土地、工商、公安等行政管理部門，房地產(chǎn)登記機構以及公有房屋出租人等單位。公告和書面通知應當載明暫停期限。暫停期限自公告之日起最長不得超過1年。
2.房屋征收中舊城區(qū)改建的相關規(guī)定
房屋征收的前提共有六種情形，由政府依照國家和本市有關城鄉(xiāng)規(guī)劃規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區(qū)改建最具獨特性。其獨特性主要體現(xiàn)在以下幾個方面：
（1）因舊城區(qū)改建需要征收房屋的，需要被納入?yún)^(qū)（縣）國民經(jīng)濟和社會發(fā)展年度計劃；
（2）因舊城區(qū)改建需要征收房屋的，房屋征收范圍由市建設行政管理部門會同市房屋管理、發(fā)展改革、規(guī)劃土地、財政等行政管理部門以及區(qū)（縣）人民政府確定，而非由建設用地規(guī)劃許可證確定；
（3）因舊城區(qū)改建房屋征收范圍確定后，房屋征收部門應當組織征詢被征收人、公有房屋承租人的改建意愿；有90%以上的被征收人、公有房屋承租人同意的，方可進行舊城區(qū)改建。而其他情形需要征收房屋的，不需要組織征詢被征收人、公有房屋承租人的改建意愿；
（4）因舊城區(qū)改建需要征收房屋的，征收補償方案需要由區(qū)（縣）人民政府組織被征收人、公有房屋承租人和律師等公眾代表參加的聽證會；
（5）因舊城區(qū)改建需要征收房屋的，征收決定作出后，房屋征收部門應當組織被征收人、公有房屋承租人簽署附生效條件的補償協(xié)議。在簽約期限內(nèi)達到規(guī)定簽約比例的，補償協(xié)議生效；簽約比例由區(qū)（縣）人民政府規(guī)定，但不得低于80%。
3.房屋調(diào)查登記
3.1房屋調(diào)查登記
房屋征收部門應當對房屋征收范圍內(nèi)房屋的權屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記，被征收人、公有房屋承租人應當予以配合。
調(diào)查結果應當在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人、公有房屋承租人公布。
3.2對未經(jīng)登記建筑的調(diào)查、認定和處理
區(qū)（縣）人民政府應當組織有關行政管理部門依法對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進行調(diào)查、認定和處理。
對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，房屋征收部門應當給予補償；對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。
4.征收補償方案的擬訂和論證
4.1擬定主體
房屋征收部門擬訂征收補償方案，報區(qū)（縣）人民政府。
4.2補償方案的內(nèi)容
（1）房屋征收與補償?shù)姆梢罁?jù)；
（2）房屋征收的目的；
（3）房屋征收的范圍；
（4）被征收房屋類型和建筑面積的認定辦法；
（5）房屋征收補償方式、標準和計算方法；
（6）補貼和獎勵標準；
（7）用于產(chǎn)權調(diào)換房屋的基本情況和選購方法；
（8）房屋征收評估機構選定辦法；
（9）房屋征收補償?shù)暮灱s期限；
（10）搬遷期限和搬遷過渡方式、過渡期限；
（11）受委托的房屋征收事務所名稱；
（12）其他事項。
4.3補償方案的論證
區(qū)（縣）人民政府應當組織有關部門對征收補償方案進行論證并在房屋征收范圍內(nèi)予以公布，征求被征收人、公有房屋承租人意見。征求意見期限不得少于30日。其中，因舊城區(qū)改建需要征收房屋的，區(qū)（縣）人民政府還應當組織由被征收人、公有房屋承租人和律師等公眾代表參加的聽證會。
4.4補償方案的修改和公布
區(qū)（縣）人民政府應當將征求意見情況和根據(jù)公眾意見修改的情況及時公布。
5.征收補償費用保障
征收補償費用包括用于貨幣補償?shù)馁Y金和用于產(chǎn)權調(diào)換的房屋。其中：
（1）用于貨幣補償?shù)馁Y金
用于貨幣補償?shù)馁Y金在房屋征收決定作出前應當足額到位、專戶存儲、專款專用。
（2）用于產(chǎn)權調(diào)換的房屋
用于產(chǎn)權調(diào)換的房屋在交付時應當符合國家質(zhì)量安全標準和本市住宅交付使用許可要求，并產(chǎn)權清晰、無權利負擔。
6.社會穩(wěn)定風險評估
房屋征收決定作出前，房屋征收部門應當會同區(qū)（縣）相關行政管理部門、街道辦事處、鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府，參照本市重大事項社會穩(wěn)定風險評估的有關規(guī)定，進行社會穩(wěn)定風險評估，并報區(qū)（縣）人民政府審核。
社會穩(wěn)定性風險評估報告包括以下幾個方面：項目的歷史遺留問題、項目的合法性問題、項目的征收方案、項目的環(huán)境影響因素等。
第四節(jié) 房屋征收決定
1.征收決定的作出
房屋征收決定由區(qū)（縣）人民政府作出。
涉及被征收人、公有房屋承租人50戶以上的，應當經(jīng)區(qū)（縣）人民政府常務會議討論決定。
2.征收決定的公告
區(qū)（縣）人民政府作出房屋征收決定后應當及時公告。公告應當載明征收補償方案和行政復議、行政訴訟權利等事項。
區(qū)（縣）人民政府及房屋征收部門應當做好房屋征收與補償?shù)男麄鳌⒔忉尮ぷ鳌?/p>
房屋被依法征收的，國有土地使用權同時收回。
3.舊城區(qū)改建征收決定
因舊城區(qū)改建需要征收房屋的，房屋征收部門應當在征收決定作出后，組織被征收人、公有房屋承租人根據(jù)征收補償方案簽訂附生效條件的補償協(xié)議。在簽約期限內(nèi)達到規(guī)定簽約比例的，補償協(xié)議生效；在簽約期限內(nèi)未達到規(guī)定簽約比例的，征收決定終止執(zhí)行。簽約比例由區(qū)（縣）人民政府規(guī)定，但不得低于80%。
第五節(jié) 房屋征收決定中的律師實務
1.律師工作的一般內(nèi)容
（1）核實擬征收地塊的土地性質(zhì)；
（2）審核擬征收地塊是否符合征收條件；
（3）審核建設項目立項、規(guī)劃、計劃等批準文件合法性；
（4）審核征收范圍內(nèi)房屋權屬、區(qū)位、面積、用途等；
（5）審核征收范圍確定后不得實施的行為的公告；
（6）審核未經(jīng)登記建筑的合法性；
（7）審核征收補償方案的合法性；
（8）參與征收補償方案聽證會，發(fā)表律師意見；
（9）審核征收補償資金是否足額到位專用賬戶；
（10）審核征收補償安置房屋權屬是否清晰無權利負擔；
（11）審核征收決定是否公告；
（12）代理征收決定行政復議；
（13）代理征收決定行政訴訟；
（14）其他工作。
2.律師代理征收人、征收部門應注意的問題
（1）提示擬征收項目應符合《征收條例》第8條、第9條，《實施細則》第8條、第9條、第12條的規(guī)定；
（2）提示征收項目立項、規(guī)劃、計劃批文應符合《土地管理法》《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《上海市城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》等相關法律法規(guī)之規(guī)定；
（3）提示必須按照征收決定確定的征收范圍實施征收，不得擅自擴大和縮小。確需變更征收范圍的，應按規(guī)定辦理相關手續(xù)；
（4）提示征收補償方案征求意見期限不少于30日；
（5）提示補償資金應足額到位，專款專戶專用；
（6）提示安置房屋產(chǎn)權應清晰、無權利負擔；
（7）提示對舊城區(qū)改建的意愿征詢及意愿征詢結果進行公示；
（8）提示對征收補償方案征求意見稿及征求意見結果進行公示；
（9）提示對房屋調(diào)查結果進行公示；
（10）提示對征收補償決定及征收補償方案正式稿進行公示。
3.律師代理被征收人、公有房屋承租人應注意的問題
（1）核實征收實施單位主體資格和資質(zhì)，核實工作人員上崗證；
（2）核實征收項目是否符合征收條件；
（3）核實征收方案合法性、合理性、完整性、可行性，提示被征收人、公有房屋承租人可在聽證會上發(fā)表意見；
（4）核實房屋權屬、區(qū)位、面積、用途是否正確。如有異議，提示被征收人、公有房屋承租人收集相關證據(jù)向登記部門（單位）提出或通過司法途徑救濟；
（5）提示被征收人、公有房屋承租人如對征收決定不服，可在征收決定公布之日起60日內(nèi)申請行政復議或在6個月內(nèi)提起行政訴訟。
第三章
房屋征收評估
第一節(jié) 一般規(guī)定
1.一般規(guī)定
（1）房屋征收評估，是指為確定被征收房屋貨幣補償金額，根據(jù)被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，對房地產(chǎn)市場價格進行的評估。
（2）房屋征收評估時點，被征收房屋價值和用于產(chǎn)權調(diào)換房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。
（3）評估目的，被征收房屋價值評估目的應當表述為“為房屋征收部門與被征收人、公有房屋承租人確定被征收房屋價值的補償提供依據(jù)，評估被征收房屋的價值”。
用于產(chǎn)權調(diào)換房屋價值評估目的應當表述為“為房屋征收部門與被征收人、公有房屋承租人計算被征收房屋價值與用于產(chǎn)權調(diào)換房屋價值的差價提供依據(jù)，評估用于產(chǎn)權調(diào)換房屋的價值”。
（4）被征收房屋價值，是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿進行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。
前款不考慮租賃因素的影響，是指評估被征收房屋無租約限制的價值；不考慮抵押、查封因素的影響，是指評估價值中不扣除被征收房屋已抵押擔保的債權數(shù)額、拖欠的建設工程價款和其他法定優(yōu)先受償款。
（5）評估考慮因素，被征收房屋價值評估應當考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權等影響被征收房屋價值的因素。
（6）評估結果計價單位，房屋征收評估價值應當以人民幣為計價的貨幣單位，精確到元。房屋征收范圍涉及的居住房屋，估價機構應當出具居住房屋的評估均價。
（7）評估技術標準，估價機構應當按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》及本市國有土地上房屋征收評估技術規(guī)范的有關規(guī)定，進行房屋征收評估。
（8）評估成果用途，房屋征收評估報告只作為房屋征收補償?shù)囊罁?jù)，不得用作其他用途。
（9）被征收房屋的類似房地產(chǎn)，是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、權利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結構、占地面積等相同或者相似的房地產(chǎn)。
（10）被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格，是指被征收房屋的類似房地產(chǎn)在評估時點的平均交易價格。確定被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格，應當剔除偶然的和不正常的因素。
2.相關依據(jù)
（1）《國有土地上房屋征收評估辦法》（建房〔2011〕77號）
（2）《上海市國有土地上房屋征收評估報告鑒定若干規(guī)定》（滬房規(guī)范[2018]10號）
（3）上海市房屋管理局關于印發(fā)《上海市國有土地上房屋征收評估技術規(guī)范》的通知（滬房規(guī)范〔2025〕1號）
（4）上海市房屋管理局關于印發(fā)《上海市國有土地上非居住房屋征收停產(chǎn)停業(yè)損失補償辦法》的通知（滬房規(guī)范〔2025〕2號）
（5）上海市房屋管理局關于印發(fā)《上海市國有土地上房屋征收評估管理規(guī)定》的通知（滬房規(guī)范〔2025〕3號）
第二節(jié) 評估機構的選定
1.評估機構的確定
1.1評估機構的資質(zhì)
從事房屋征收評估的估價機構，應當具有估價機構一級、二級、三級資質(zhì)等級，但三級資質(zhì)在暫定期內(nèi)的除外。
估價機構應當具有與房屋征收評估項目工作量相適應的足夠數(shù)量的注冊房地產(chǎn)估價師和輔助人員。
同一征收項目的房屋征收評估工作，原則上由一家估價機構承擔。房屋征收范圍較大的，可以由兩家或者兩家以上估價機構共同承擔。
1.2評估機構的確定程序
1.2.1項目發(fā)布
房屋征收決定公告公布后或者舊城區(qū)改建房屋征收范圍內(nèi)的被征收人、公有房屋承租人的改建意愿的同意比例達到90%以上的，房屋征收部門應當將房屋征收評估項目在市估價師協(xié)會網(wǎng)站上發(fā)布。發(fā)布內(nèi)容應當包含房屋征收評估項目名稱、四至范圍、征收房屋大致戶數(shù)及建筑面積，完成評估時限、需要估價機構數(shù)量、估價機構擁有注冊房地產(chǎn)估價師數(shù)量，以及估價機構報名的起止時間、地點、聯(lián)系方式和應當提交的資料等，報名起止時間應當不少于3個工作日。
1.2.2估價機構報名
房屋征收部門應當向自愿報名的估價機構出具回執(zhí)，并將經(jīng)審核符合條件的估價機構名單在房屋征收范圍內(nèi)張貼公示。對于經(jīng)審核不符合條件的估價機構，應當書面告知并說明原因。
1.2.3估價機構確定
房屋征收部門組織被征收人、公有房屋承租人在5個工作日內(nèi)，在張貼公示的估價機構名單中協(xié)商選定估價機構。
協(xié)商不成的，房屋征收部門應當組織被征收人、公有房屋承租人在張貼公示的估價機構名單中進行投票，按照簡單多數(shù)的原則，以得票數(shù)多少的順位確定估價機構，也可以采取搖號、抽簽等隨機方式確定估價機構。
房屋征收部門應當將確定的估價機構名單在房屋征收范圍內(nèi)和市估價師協(xié)會網(wǎng)站上予以公告。
估價機構的確定，房屋征收部門可以邀請公證機關對估價機構的確定過程和結果進行公證。
區(qū)（縣）住房保障房屋管理局在估價機構確定過程中，可以邀請區(qū)（縣）監(jiān)察部門、街道辦事處等共同監(jiān)督。
1.2.4禁止行為
估價機構不得采取迎合征收當事人不當要求、虛假宣傳、惡意低收費等不正當手段承攬房屋征收評估業(yè)務。
估價機構不得轉讓或者變相轉讓受托的房屋征收評估業(yè)務。
房地產(chǎn)價格評估機構應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預。
第三節(jié) 評估委托
估價機構確定后，由房屋征收部門作為委托人，向估價機構出具房屋征收評估委托書，并與其簽訂房屋征收評估委托合同。
1.房屋征收評估委托書
房屋征收評估委托書應當載明：
（1）委托人的名稱；
（2）受托估價機構的名稱；
（3）評估目的；
（4）評估對象范圍；
（5）評估要求；
（6）委托日期等內(nèi)容。
2.房屋征收評估委托合同
房屋征收評估委托合同應當載明下列事項：
（1）委托人和估價機構的基本情況；
（2）負責本評估項目的注冊房地產(chǎn)估價師；
（3）評估目的、評估對象、評估時點等評估基本事項；
（4）委托人應當提供的評估所需資料；
（5）評估過程中雙方的權利和義務；
（6）評估費用及收取方式；
（7）評估報告交付時間、方式；
（8）違約責任；
（9）解決爭議的方法；
（10）其他需要載明的事項。
第四節(jié) 房屋評估程序
1.房屋調(diào)查結果的提供
房屋征收評估前，房屋征收部門應當對房屋征收范圍內(nèi)房屋的權屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記，明確評估對象。
房屋征收部門應當向受托的估價機構提供征收范圍內(nèi)經(jīng)公布的房屋調(diào)查結果，包括已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑物、構筑物的認定、處理結果情況。
2.房屋性質(zhì)、用途和建筑面積認定
對于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房地產(chǎn)權證書和房地產(chǎn)登記簿的記載為準；房地產(chǎn)權證書與房地產(chǎn)登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房地產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以房地產(chǎn)登記簿為準。
對于未經(jīng)登記的建筑物和構筑物，由區(qū)（縣）人民政府組織有關部門進行調(diào)查、認定和處理。
對于落政房屋、公有住房、代管房產(chǎn)等房屋的性質(zhì)、用途、建筑面積的認定，按照相關規(guī)定處理。
3.制定評估工作方案
房屋征收評估委托合同簽訂后，估價機構應當制定評估工作方案，并送房屋征收部門備案。
同一征收項目由兩家或者兩家以上估價機構承擔的，應當共同協(xié)商確定一家估價機構為牽頭單位；協(xié)商不成的，由房屋征收部門指定。牽頭單位確定后應當在市估價師協(xié)會網(wǎng)站上公告。牽頭單位應當組織相關估價機構就評估對象、評估時點、價值內(nèi)涵、評估依據(jù)、評估假設、評估原則、評估技術路線、評估方法、重要參數(shù)選取、評估結果確定方式等進行溝通，統(tǒng)一評估標準和評估工作方案。相關估價機構應當按照統(tǒng)一的評估標準和評估工作方案開展評估。
4.現(xiàn)場查勘
估價機構應當指派與評估項目工作量相適應的足夠數(shù)量的注冊房地產(chǎn)估價師和輔助人員對被征收房屋進行實地查勘，調(diào)查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內(nèi)外部狀況的照片等影像資料，做好實地查勘記錄，并妥善保管。房屋征收部門、被征收人、公有房屋承租人和注冊房地產(chǎn)估價師應當在實地查勘記錄上簽字或者蓋章確認。
在房屋征收決定公告公布前，對舊城區(qū)改建房屋征收范圍內(nèi)同意改建的被征收人、公有房屋承租人，按照前述規(guī)定進行實地查勘。
被征收人、公有房屋承租人應當協(xié)助注冊房地產(chǎn)估價師對被征收房屋進行實地查勘，提供或者協(xié)助搜集被征收房屋價值評估所必需的情況和資料。
估價機構應當將指派的注冊房地產(chǎn)估價師及輔助人員的名單報市估價師協(xié)會備案。
5.評估方法
注冊房地產(chǎn)估價師應當根據(jù)評估對象和當?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發(fā)法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。
被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應當選用市場法評估；被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟收益的，應當選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的，應當選用假設開發(fā)法評估。
有條件同時選用兩種以上評估方法評估的，應當選用兩種以上評估方法評估，并對各種評估方法的測算結果進行校核和比較分析后，合理確定評估結果。
6.評估的范圍
（1）被征收房屋價值。
（2）用于產(chǎn)權調(diào)換房屋的價值，除本市對用于產(chǎn)權調(diào)換房屋價格有特別規(guī)定外，應當由按照已確定的估價機構評估確定用于產(chǎn)權調(diào)換房屋的市場價值。
（3）被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價值，以及機器設備、物資等搬遷和安裝費用等的補償，由征收當事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托估價機構通過評估確定。
無法恢復使用設備價值的補償，以及被征收人、公有房屋承租人認為其停產(chǎn)停業(yè)損失補償超過被征收房屋評估價值8%的，應當委托估價機構通過評估確定。房屋征收部門應當與估價機構簽訂委托合同。估價機構可以出具分項的評估報告，分項評估報告的結果應當納入評估報告。
7.不配合評估的處理
被征收人、公有房屋承租人拒絕在實地查勘記錄上簽字或者蓋章的，房屋征收部門應當請無利害關系的第三人見證，估價機構應當在評估報告中說明有關情況。
在房屋征收評估過程中，房屋征收部門或者被征收人、公有房屋承租人不配合、不提供相關資料的，估價機構應當在評估報告中說明有關情況。
被征收人、公有房屋承租人不提供資料、拒絕估價人員實地查勘，致使房屋評估無法進行的，估價機構可參照被征收房屋同區(qū)域、同建筑類型的房屋進行評估。
第五節(jié) 評估結果及異議
1.評估結果
1.1初步評估結果
估價機構應當按照委托合同的約定，向房屋征收部門提供分戶的初步評估結果。分戶的初步評估結果應當包括評估對象的構成及其基本情況和評估價值。房屋征收部門應當將分戶的初步評估結果在征收范圍內(nèi)向被征收人、公有房屋承租人公示，公示時間不少于7日。
公示期間，估價機構應當安排注冊房地產(chǎn)估價師對分戶的初步評估結果現(xiàn)場解釋。存在錯誤的，估價機構應當修正。
1.2評估報告
分戶初步評估結果公示期滿后，估價機構應當向房屋征收部門提供委托評估范圍內(nèi)被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。房屋征收部門應當向被征收人、公有房屋承租人轉交分戶評估報告。
分戶的初步評估結果、整體評估報告和分戶評估報告應當由負責房屋征收評估項目的兩名以上注冊房地產(chǎn)估價師簽字，并加蓋估價機構公章。不得以印章代替簽字。
被征收人、公有房屋承租人或者房屋征收部門對評估報告有疑問的，出具評估報告的估價機構應當向其作出解釋和說明。
1.3報告?zhèn)浒概c資料歸檔
本市逐步實行評估報告網(wǎng)上備案，并納入房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)。
房屋征收評估業(yè)務完成后，估價機構應當將評估報告及相關資料立卷、歸檔保管。
2.評估異議
2.1評估復核
被征收人、公有房屋承租人或者房屋征收部門對評估結果有異議的，應當自收到評估報告之日起10日內(nèi)，向出具評估報告的估價機構提出書面復核評估申請，并指出評估報告存在的問題。
估價機構應當自收到書面復核評估申請之日起10日內(nèi)對評估結果進行復核。復核后，改變原評估結果的，應當收回原評估報告，重新出具評估報告；評估結果沒有改變的，應當書面告知復核評估申請人。
2.2評估鑒定
2.2.1 鑒定的申請
被征收人、公有房屋承租人或者房屋征收部門對估價機構的復核結果有異議的，應當自收到復核結果之日起10日內(nèi)，向估價專家委員會申請鑒定。
房屋征收部門在報請區(qū)（縣）人民政府作出補償決定前，應當征詢被征收人、公有房屋承租人對評估報告或者復核結果是否有異議；有異議的，房屋征收部門應當向估價專家委員會申請鑒定，并將鑒定結果作為報請的材料。
區(qū)（縣）人民政府在申請人民法院強制執(zhí)行前，評估報告或者復核結果未經(jīng)估價專家委員會鑒定的，房屋征收部門應當向估價專家委員會申請鑒定，并將鑒定結果作為申請的依據(jù)。
2.2.2 協(xié)助鑒定
房屋征收評估鑒定過程中，估價機構應當按照估價專家委員會要求，及時提交評估報告及相關材料，并就鑒定涉及的評估相關事宜進行說明。需要對被征收房屋進行實地查勘和調(diào)查的，有關單位和個人應當協(xié)助。
2.2.3 鑒定結果
估價專家委員會應當選派專家組成專家組進行鑒定。專家組成員為3人以上單數(shù)，其中房地產(chǎn)估價師不得少于二分之一。
估價專家委員會應當自收到鑒定申請之日起10日內(nèi)，對申請鑒定評估報告的評估程序、評估依據(jù)、評估假設、評估技術路線、評估方法選用、參數(shù)選取、評估結果確定方式等評估技術問題進行審核，出具書面鑒定意見。
經(jīng)估價專家委員會鑒定，評估報告合法、規(guī)范、合理的，應當維持評估報告；評估報告存在不合法或者不規(guī)范或者不合理的，出具評估報告的估價機構應當改正，重新出具評估報告。
第六節(jié) 征收估價過程中律師法律業(yè)務的工作內(nèi)容
1.征收估價過程中律師工作的一般內(nèi)容
1.1檢索估價機構及估價人員是否具備資質(zhì)；
1.2估價機構的選定是否存在程序瑕疵；
1.3審查估價機構或注冊房地產(chǎn)估價師的行為是否存在轉讓或變相轉讓受托的房屋征收評估業(yè)務；是否存在未經(jīng)兩名以上注冊房地產(chǎn)估價師簽字、未加蓋估價機構公章、以印章代替簽字等行為；
1.4估價機構公示初步估價結果是否存在程序瑕疵；
1.5分戶估價報告是否送達；
1.6委托人對估價報告存在異議的，協(xié)助其申請復核評估申請，復核后，對復核結果仍有異議的，協(xié)助其向估價專家委員會申請鑒定；
1.7審查估價機構或估價師是否存在違法違規(guī)行為。
2.征收估價過程中律師為征收人提供法律服務的注意事項
2.1律師應提示委托人，須如實向估價機構提供估價所需資料，協(xié)助估價機構開展現(xiàn)場查勘等工作。
2.2律師應提示委托人，將分戶估價報告按照法律送達的標準送達被征收人。
2.3律師應提示委托人，征收估價的價值標準為公開市場價值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。委托征收估價，應當明確被征收房屋的性質(zhì)（包括用途，下同）和面積。
2.4律師應提示委托人不得授意評估機構作出偏離客觀公正的評估結果。
3.征收估價過程中律師為被征收人提供法律服務的注意事項：
3.1律師應提示委托人，須充分調(diào)查候選估價機構的資質(zhì)與信譽，調(diào)查估價機構及估價人員與征收人是否有利害關系，建議被征收人慎重選擇評估機構。
3.2律師應提示委托人，如實向估價機構提供估價所需資料，配合估價機構開展現(xiàn)場查勘等工作。征收估價的價值標準為公開市場價值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。
3.3應提示委托人拒絕評估或拒絕申請重新評估、鑒定的法律后果。
4.征收估價過程中律師為估價機構提供法律服務的注意事項
4.1對估價工作程序的合法性進行核實。核實包括房地產(chǎn)估價人員是否持證上崗；對被征收房屋進行實地查勘是否有實地查勘記錄、被征收房屋狀況的照片及錄像；實地查勘記錄是否由實地查勘的估價人員、征收人、被征收人簽字認可。
4.2律師應提示委托人接受房屋征收估價委托后，處理好與征收人、被征收人的關系，客觀公正評估。未經(jīng)許可不得轉讓、變相轉讓受托的估價業(yè)務。
4.3核實委托人是否按照征收估價委托合同約定的時間和要求完成估價，向征收人出具估價報告（包括分戶估價報告）。律師應提示委托人，如未按照約定的時間和要求完成估價，或者估價失實的，應當承擔賠償責任，構成犯罪的，可被追究刑事責任。
第四章
房屋征收補償
第一節(jié) 一般規(guī)定
1.概念界定
（1）房屋征收補償協(xié)議，是指房屋征收部門與被征收人、公有房屋承租人依照法律法規(guī)的規(guī)定，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產(chǎn)權調(diào)換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協(xié)議。
（2）評估價格=被征收房屋的房地產(chǎn)市場評估單價×被征收房屋的建筑面積。被征收房屋的房地產(chǎn)市場評估單價低于評估均價的，按評估均價計算。
（3）評估均價=被征收范圍內(nèi)居住房屋評估總價÷居住房屋總建筑面積。被征收房屋評估均價經(jīng)復核、鑒定后有變動的，評估均價不受其影響。
（4）價格補貼=評估均價×補貼系數(shù)×被征收房屋的建筑面積。
（5）折算單價，是作為認定居住困難戶使用的參數(shù)。區(qū)縣人民政府在制定折算單價標準時，應當參照房屋征收范圍內(nèi)使用的政府定價的產(chǎn)權調(diào)換房屋的價格確定。
2.相關依據(jù)
（1）《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務院令第590號）
（2）《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》（上海市人民政府令第71號，根據(jù)2024年4月2日上海市人民政府令第13號修正）
（3）《上海市住房租賃條例》（2023年2月1日起施行）
（4）上海市房屋管理局關于印發(fā)《關于貫徹執(zhí)行〈上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則〉的若干意見》的通知（滬房規(guī)范〔2022〕3號；自2022年7月1日起施行，有效期至2027年6月30日）
（5）關于貫徹執(zhí)行《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》若干具體問題的意見（滬房管規(guī)范征[2012]9號，經(jīng)滬房規(guī)范〔2021〕10號延期至2026年6月30日）
（6）《關于進一步規(guī)范本市房屋征收補償工作的通知》（滬房管征〔2014〕243號）
（7）關于印發(fā)《上海市共有產(chǎn)權保障房（經(jīng)濟適用住房）申請對象住房面積核查辦法》的通知（滬房規(guī)范〔2019〕17號）
（8）《關于房屋征收中進行房屋類型鑒定的批復》（滬房管征[2012]356號）
（9）《關于修訂 <上海市房屋建筑類型分類表> 的通知》（滬房[1990]規(guī)字發(fā)第518號）
（10）《關于調(diào)整本市房屋建筑類型分類的通知》（滬房地資市[2003]141號）
（11）上海市房屋管理局關于印發(fā)《上海市國有土地上房屋征收評估
技術規(guī)范》的通知（滬房規(guī)范〔2025〕1號）
（12）上海市房屋管理局關于印發(fā)《上海市國有土地上非居住房屋征收
停產(chǎn)停業(yè)損失補償辦法》的通知（滬房規(guī)范〔2025〕2號）
（13）上海市房屋管理局關于印發(fā)《上海市國有土地上房屋征收評估
管理規(guī)定》的通知（滬房規(guī)范〔2025〕3號）
第二節(jié) 房屋類型和建筑面積的認定
1.被征收房屋類型的認定
房屋類型根據(jù)《關于修訂 <上海市房屋建筑類型分類表> 的通知》（滬房[1990]規(guī)字發(fā)第518號）、《關于調(diào)整本市房屋建筑類型分類的通知》（滬房地資市[2003]141號），以房產(chǎn)產(chǎn)籍資料記載的房屋類型為準。
2.被征收居住房屋建筑面積的認定
2.1被征收公有居住房屋建筑面積的認定
承租的公有居住房屋，以租用公房憑證所記載的建筑面積為準；租用公房憑證記載的是居住面積的，按下表所列的換算系數(shù)計算建筑面積：
2001年11月1日前租用公房憑證中已有記載、用于居住并已計算收取租金的閣樓，高度在1.2米至1.7米（含1.7米）的部分，按照實際居住面積的1/2及上款規(guī)定的換算系數(shù)計算建筑面積；1.7米以上的部分，按照實際居住面積及上款規(guī)定的換算系數(shù)計算建筑面積。其他情形的閣樓，不計算建筑面積。
租用公房憑證記載的獨用的廚房（灶間）、備餐室、廁浴室、壁櫥、箱子間、走道、曬臺、陽臺、天井、樓梯間等部位的面積不作為換算建筑面積的基數(shù)，但單獨調(diào)配作為居住部位使用的除外。
2.2被征收私有居住房屋建筑面積的認定
（1）已經(jīng)登記的私有居住房屋，其建筑面積一般以房地產(chǎn)權證書和房地產(chǎn)登記簿的記載為準；房地產(chǎn)權證書和房地產(chǎn)登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房地產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以房地產(chǎn)登記簿為準。私有居住房屋中的閣樓（包括房地產(chǎn)權證“附記”部分的閣樓），不予認定建筑面積；已經(jīng)登記的私有居住房屋，在房地產(chǎn)權證記載以外的搭建面積，不予認定建筑面積。
（2）未經(jīng)登記的私有居住房屋，以相關批準文件記載的建筑面積為準，實際建筑面積小于相關批準文件記載的建筑面積的，以實際建筑面積為準。
（3）未經(jīng)登記的私有居住房屋，有房屋建造批準文件但未記載建筑面積的，以房屋行政管理部門認定的房屋調(diào)查機構實地丈量建筑面積為準，超出房屋建造批準范圍的搭建部位不予認定建筑面積。
（4）未經(jīng)登記的私有居住房屋，無批準文件的不予認定建筑面積，但有相關材料證明在1981年以前建造、并用于居住的房屋，以房屋行政管理部門認定的房屋調(diào)查機構實地丈量的建筑面積為準，1981年以后改擴建增加的部位不予認定建筑面積。相關材料指房管歷史資料、地籍圖、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）出具的證明等。
注：按以上規(guī)定中不予認定建筑面積的部分，可以給予建筑物殘值補償，但經(jīng)認定為違法建筑的不予補償。
2.3被征收非居住房屋建筑面積的認定
2.3.1 非居住房屋的界定標準
《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》中所稱的非居住房屋，按照下列規(guī)定予以認定：
（1）原始設計為非居住房屋，延續(xù)至房屋征收決定作出時仍作為非居住房屋使用的，應當認定為非居住房屋；
（2）公有房屋承租人與公有房屋出租人簽訂了公有非居住房屋租賃合同，建立了公有非居住房屋租賃關系的，可以認定為非居住房屋；
（3）房地產(chǎn)權證書和房地產(chǎn)登記簿記載的權利人為單位，可以認定為非居住房屋，但其房屋性質(zhì)明確記載為居住或者實際用作職工或者職工家庭居住使用的除外；
（4）原始設計為居住房屋，經(jīng)市或者區(qū)房屋行政管理部門批準居住房屋改變?yōu)榉蔷幼∮猛镜模刑貏e規(guī)定以外，可以認定為非居住房屋。但在2001年11月1日以前，已經(jīng)以居住房屋作為經(jīng)營場所并領取營業(yè)執(zhí)照的，可以認定為非居住房屋；
在2001年11月1日以后，以居住房屋作為經(jīng)營場所并領取營業(yè)執(zhí)照，未經(jīng)市或者區(qū)房屋行政管理部門批準居住房屋改變?yōu)榉蔷幼∮猛镜模徽J定為非居住房屋。
（5）根據(jù)滬房地資拆[2008]217號文規(guī)定：市、區(qū)勞動部門核發(fā)的《非正規(guī)就業(yè)許可證》，以及市、區(qū)民政部門或街道核發(fā)的《社區(qū)服務證》的持證人所使用的居住房屋，不認定為非居住房屋。
2.3.2被征收非居住房屋建筑面積的認定
（1）有房地產(chǎn)權證的，以房地產(chǎn)權證記載的非居住用途的建筑面積為準。
（2）公有房屋簽訂公有非居住房屋租賃合同的，以合同記載的建筑面積為準。
（3）經(jīng)政府相關職能部門審批同意“居改非”的房屋，以審批文件記載的非居住面積為準。
（4）經(jīng)工商部門核發(fā)營業(yè)執(zhí)照的非居住房屋，工商部門的相關申請和批準文件中有營業(yè)面積記載的，以相關文件記載的營業(yè)面積為準，所記載的營業(yè)面積大于房屋確權面積的，按房屋確權面積計（房屋確權面積指經(jīng)“面積認定小組”認定的有效房屋建筑面積）。
（5）經(jīng)工商部門核發(fā)營業(yè)執(zhí)照的非居住房屋，工商部門的相關申請和批準文件中無營業(yè)面積記載的，由房屋征收部門組織或委托有資質(zhì)的房屋測繪單位進行現(xiàn)場測量，經(jīng)“面積認定小組”認定后，在基地范圍內(nèi)予以公示。
3.關于執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的私有出租居住房屋的界定
《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》中所稱的執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的私有出租居住房屋，包括由房屋行政管理部門代理經(jīng)租的私有居住房屋、落實私房政策后由房屋行政管理部門代為經(jīng)租的居住房屋，以及1983年12月17日《城市私有房屋管理條例》實施前已經(jīng)建立租賃關系，執(zhí)行政府規(guī)定租金標準，且租賃關系延續(xù)至今的私有出租居住房屋。
征收執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的私有出租居住房屋，區(qū)房屋征收部門應當以被征收人、房屋承租人提供的下列材料作為認定依據(jù)：
（1）當時的房屋租賃協(xié)議；
（2）租金交納證明；
（3）1983年12月17日前，已有承租人戶口報在被征收房屋內(nèi)的證明。
第三節(jié) 房屋征收補償協(xié)議
1.房屋征收補償協(xié)議主體
1.1協(xié)議主體
房屋征收補償協(xié)議應當由房屋征收部門與被征收人、公有房屋承租人簽訂。
1.2協(xié)議主體的確定
（1）私有房屋由其產(chǎn)權人作為補償協(xié)議簽訂主體；產(chǎn)權人死亡的，由該私有房屋的繼承人作為補償協(xié)議簽訂主體，繼承人有多人的，可以協(xié)商委托確定簽約代表。
（2）公有房屋由其承租人作為補償協(xié)議簽訂主體。公有居住房屋租賃期間承租人戶口遷離本市或者死亡的，補償協(xié)議的簽訂主體按以下方法確定：
①公有居住房屋承租人戶口遷離本市的，本處有本市常住戶口的共同居住人可以協(xié)商變更承租人，變更后的公有房屋承租人作為補償協(xié)議簽訂主體。
②公有居住房屋承租人死亡的，由本處有本市常住戶口的共同居住人繼續(xù)履行租賃合同；無共同居住人的，其生前有本市常住戶口的配偶和直系親屬可以繼續(xù)履行租賃合同。繼續(xù)履行合同者有多人的，應當自行協(xié)商確定承租人，確定后的公有房屋承租人作為補償協(xié)議簽訂主體。
③房屋征收決定作出前，各當事人之間仍未協(xié)商一致的，由征收范圍內(nèi)的第三方公信評議機構組織協(xié)商。協(xié)商一致的主體作為補償協(xié)議簽約主體；協(xié)商不一致的，由公有房屋出租人依據(jù)協(xié)商結果按照《上海市房屋租賃條例》相關規(guī)定書面確定公有房屋承租人，確定后的公有房屋承租人作為補償協(xié)議簽訂主體。
（3）補償協(xié)議簽訂主體確定后，應由簽訂主體本人簽訂補償協(xié)議；確因特殊情況本人不能簽訂的，可以由其法定代理人或委托代理人簽訂，委托代理的必須提供委托和被委托雙方簽名蓋章的書面委托書或辦理公證的委托文書。
2.訂立補償協(xié)議
補償協(xié)議的內(nèi)容主要包括：
（1）協(xié)議主體；
（2）被征收房屋的位置、性質(zhì)、建筑面積；
（3）補償方式；
（4）補償、補貼和獎勵費；
（5）用于產(chǎn)權調(diào)換房屋的地點和面積；
（6）臨時安置費或周轉用房；
（7）停產(chǎn)停業(yè)損失；
（8）搬遷期限；
（9）過渡方式和過渡期限等事項。
被征收人、公有房屋承租人認為房屋征收部門不依法訂立協(xié)議的，可以依法申請行政復議或者提起訴訟。
3.協(xié)議的履行
補償協(xié)議訂立后，雙方當事人應當依約履行；房屋征收部門不依法履行、未按照約定履行或者違法變更、解除補償協(xié)議的，可以依法申請行政復議或提起訴訟。
第四節(jié) 征收補償方式、標準和計算方法
1.征收居住房屋的補償方式
征收居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人可以選擇：
（1）貨幣補償；
（2）房屋產(chǎn)權調(diào)換。
被征收人、公有房屋承租人選擇房屋產(chǎn)權調(diào)換的，房屋征收部門應當提供用于產(chǎn)權調(diào)換的房屋，并與被征收人、公有房屋承租人計算、結清被征收房屋補償金額與用于產(chǎn)權調(diào)換房屋價值的差價。
因舊城區(qū)改建征收居住房屋的，作出房屋征收決定的區(qū)（縣）人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房源，供被征收人、公有房屋承租人選擇，并按照房地產(chǎn)市場價結清差價。就近地段的范圍，具體由房屋征收部門與被征收人、公有房屋承租人在征收補償方案征求意見過程中確定。
2.征收居住房屋的補償、補貼和獎勵
2.1補償和補貼
征收居住房屋的，應當根據(jù)不同情況，給予被征收人、公有房屋承租人以下補償、補助：
（1）被征收房屋的房地產(chǎn)市場評估價格；
（2）價格補貼；
（3）特定房屋類型的套型面積補貼；
（4）居住困難戶的保障補貼；
（5）搬遷費和臨時安置費。
2.2獎勵
對按期簽約、搬遷的被征收人、公有房屋承租人，房屋征收部門應當給予獎勵，具體獎勵標準由各區(qū)（縣）人民政府制定，一般包括：
（1）簽約獎；
（2）按期搬遷獎；
（3）不予認定建筑面積材料補貼或無不予認定建筑面積獎等。
3.征收居住房屋的補償、補貼計算標準
被征收居住房屋的補償金額=評估價格+價格補貼。被征收房屋屬于舊式里弄房屋、簡屋以及其他非成套獨用居住房屋的，被征收房屋的補償金額增加套型面積補貼。
（1）評估價格
評估價格=被征收房屋的房地產(chǎn)市場評估單價×被征收房屋的建筑面積。被征收房屋的房地產(chǎn)市場評估單價低于評估均價的，按評估均價計算。
評估均價=被征收范圍內(nèi)居住房屋評估總價÷居住房屋總建筑面積。評估均價標準，由房地產(chǎn)價格評估機構在評估后計算得出，由房屋征收部門在征收范圍內(nèi)公布。
（2）價格補貼
價格補貼=評估均價×補貼系數(shù)×被征收房屋的建筑面積。補貼系數(shù)不超過0.3，具體標準由區(qū)人民政府制定。
（3）套型面積補貼
套型面積補貼=評估均價×補貼面積。套型面積補貼按照房屋征收決定作出之日合法有效的房地產(chǎn)權證、租用公房憑證計戶補貼，每證補貼面積標準不超過15平方米建筑面積，具體標準由區(qū)人民政府制定。
（4）征收居住房屋的其他補貼標準
征收居住房屋，被征收人、公有房屋承租人選擇房屋產(chǎn)權調(diào)換的，產(chǎn)權調(diào)換房屋交付前，房屋征收部門應當支付臨時安置費或者提供周轉用房。
征收居住房屋造成搬遷的，房屋征收部門應當向被征收人、公有房屋承租人支付搬遷費。
臨時安置費和搬遷費的具體標準由區(qū)人民政府制定。
4.征收執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的公有出租居住房屋的補償、補貼標準
4.1貨幣補償
征收執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的公有出租居住房屋，被征收人選擇貨幣補償?shù)模赓U關系終止。
（1）對被征收人的補償金額計算公式為：評估價格×20%；
（2）對公有房屋承租人的補償金額計算公式為：評估價格×80%+價格補貼；
被征收房屋屬于舊式里弄房屋、簡屋以及其他非成套獨用居住房屋的，按照本細則規(guī)定增加套型面積補貼。
4.2房屋產(chǎn)權調(diào)換
征收執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的公有出租居住房屋，被征收人選擇房屋產(chǎn)權調(diào)換的，由被征收人負責安置公有房屋承租人，租賃關系繼續(xù)保持。
對被征收人的補償金額計算公式為：評估價格+價格補貼；
被征收房屋屬于舊式里弄房屋、簡屋以及其他非成套獨用居住房屋的，按照本細則規(guī)定增加套型面積補貼。
5.征收執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的私有出租居住房屋的補償、補貼標準
征收執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的私有出租居住房屋：
（1）對被征收人的補償金額計算公式為：評估價格×100%；
（2）對公有房屋承租人的補償金額計算公式為：評估價格×80%+價格補貼；
被征收房屋屬于舊式里弄房屋、簡屋以及其他非成套獨用居住房屋的，按照本細則規(guī)定增加套型面積補貼。
6.征收非居住房屋的補償
6.1補償方式
征收非居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人可以選擇：
（1）貨幣補償；
（2）房屋產(chǎn)權調(diào)換。
6.2補償和標準
征收非居住房屋的，應當對被征收人、公有房屋承租人給予以下補償：
（1）被征收房屋的市場評估價格；
（2）設備搬遷和安裝費用；
（3）無法恢復使用的設備按重置價結合成新結算的費用；
（4）停產(chǎn)停業(yè)損失補償。
因征收非居住房屋造成被征收人、公有房屋承租人停產(chǎn)停業(yè)損失的補償標準，按照被征收房屋市場評估價的8%確定。
涉及產(chǎn)業(yè)用地上房屋征收的，停產(chǎn)停業(yè)損失的補償標準根據(jù)被征收房屋市場評估價的一定比例確定，并與產(chǎn)業(yè)用地綜合績效評估評定的A、B、C、D績效類別按照以下方式聯(lián)動：被評為D類的產(chǎn)業(yè)用地，按不高于3%確定；被評為C類的產(chǎn)業(yè)用地，按不高于5%確定；被評為A類和B類的產(chǎn)業(yè)用地，按不高于8%確定。前期未開發(fā)投產(chǎn)或已停產(chǎn)的，原則上不考慮停產(chǎn)停業(yè)損失。
被征收人、公有房屋承租人認為其停產(chǎn)停業(yè)損失超過前述標準的，應當向房屋征收部門提供房屋被征收前三年的平均效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等相關證明材料。房屋征收部門應當委托按照《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》第二十四條第二款規(guī)定選定的房地產(chǎn)價格評估機構對停產(chǎn)停業(yè)損失進行評估，并按照評估結果予以補償。被征收人、公有房屋承租人對評估結果有異議的，可以按照《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》第二十五條第三款規(guī)定申請復核、鑒定。
（5）搬遷獎勵。被征收人、公有房屋承租人按期搬遷的，應當給予搬遷獎勵。具體獎勵標準由區(qū)人民政府制定。
7.征收執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的公有出租非居住房屋的補償標準
征收執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的公有出租非居住房屋，被征收人可以選擇：
（1）被征收人選擇貨幣補償?shù)模赓U關系終止；
對被征收人的補償金額計算公式為：評估價格×20%；
對公有房屋承租人的補償金額計算公式為：評估價格×80%。
（2）被征收人選擇房屋產(chǎn)權調(diào)換的，由被征收人安置公有房屋承租人，租賃關系繼續(xù)保持。
8.征收依法代管房屋的補償標準
征收房屋管理部門依法代管的房屋，房屋征收部門應當與代管人訂立征收補償協(xié)議。征收補償協(xié)議應當經(jīng)公證機構公證，征收房屋有關資料應當向公證機構辦理證據(jù)保全。
征收居住房屋的，補償方式與標準按照征收執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的私有出租居住房屋的補償、補貼標準執(zhí)行；征收非居住房屋的，對被征收人的補償金額為：評估價格×100％，對房屋承租人的補償按照征收執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的公有出租非居住房屋的補償標準執(zhí)行。
9.征收設有抵押權房屋的補償標準
征收設有抵押權的房屋，抵押人與抵押權人應當按照國家和本市房地產(chǎn)抵押規(guī)定，就抵押權及其所擔保債權的處理問題進行協(xié)商。
抵押人與抵押權人達成書面協(xié)議的，房屋征收部門應當按照協(xié)議對被征收人給予補償。達不成協(xié)議，房屋征收部門對被征收人實行貨幣補償?shù)模瑧攲⒀a償款向公證機構辦理提存；對被征收人實行房屋產(chǎn)權調(diào)換的，抵押權人可以變更抵押物。
10.征收宗教團體所有的房屋的補償標準
征收宗教團體所有的房屋，房屋征收部門應當事先征求宗教事務管理部門的意見，并與宗教團體簽訂征收補償協(xié)議。
征收由房屋行政管理部門代理經(jīng)租的宗教團體的房屋，租賃關系終止。征收居住房屋的，補償方式與標準按照征收執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的私有出租居住房屋的補償、補貼標準執(zhí)行、征收非居住房屋的，對被征收人的補償金額為：評估金額×100％，對房屋承租人的補償按照征收執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的公有出租非居住房屋的補償標準執(zhí)行。
第五節(jié) 居住困難戶的優(yōu)先保障
1.居住困難戶的認定標準
按照本市經(jīng)濟適用住房有關住房面積核定規(guī)定以及《上海市國有土地上房屋征收與補償實施條例》第三十一條第二款規(guī)定的折算公式計算后，人均建筑面積不足22平方米的居住困難戶，增加保障補貼，但已享受過經(jīng)濟適用住房政策的除外。增加的保障補貼可以用于購買產(chǎn)權調(diào)換房屋。
折算公式為：被征收居住房屋補償金額÷折算單價÷居住困難戶人數(shù)。
保障補貼=折算單價×居住困難戶人數(shù)×22平方米-被征收居住房屋補償金額。
折算單價由區(qū)人民政府公布。
符合經(jīng)濟適用住房政策規(guī)定條件的居住困難戶，可以優(yōu)先購買經(jīng)濟適用住房。
2.居住困難戶的申請
居住困難審核申請，應當由被征收人、公有房屋承租人自愿提出。
被征收人、公有房屋承租人不提出居住困難審核申請，房屋使用人、共同居住人可以提出居住困難審核申請。
被征收人、公有房屋承租人向區(qū)住房保障機構提出居住困難審核申請的，要如實填報申請文書，提交房地產(chǎn)權屬、租用公房憑證、身份證、實際居住等相關證明材料，并簽署同意接受住房狀況核查且將核查結果予以公示的書面文件，由區(qū)住房保障機構按照《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》規(guī)定進行核查、認定和公示。
截止簽約期滿尚未提出申請或雖提出申請但未提交完整申請資料的被征收人和公有房屋承租人，應當自行承擔逾期申請造成的獎勵補貼等經(jīng)濟損失。
3.居住困難戶的審核
區(qū)住房保障機構應當按照《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》以及本市經(jīng)濟適用住房的相關規(guī)定對居住困難戶進行認定，居住困難審核的內(nèi)容，應當是房屋征收決定公告之日，在被征收房屋處有本市非農(nóng)業(yè)常住戶口連續(xù)滿一年，在本市無其他住房（或者雖在本市有其他住房，但居住困難）。
其他住房指在被征收房屋處有本市戶籍的人員本人及配偶（或以未成年子女名義）在本市有其他住房，有下列情形之一均認定為其他住房：
（1）在他處擁有公有住房使用權，或者擁有私有房屋所有權（含宅基地、商品住房包括使用貸款購房的情形）；
（2）將已購公有住房出售、公有住房承租權差價交換，或者獲得過住房貨幣補貼；
（3）他處房屋獲得過拆遷補償安置，或者房屋征收補償；
（4）享受過共有產(chǎn)權保障住房（經(jīng)濟適用住房）政策。
4.居住困難戶的公示
經(jīng)認定符合條件的居住困難戶及其人數(shù)在征收范圍內(nèi)公示，公示期為15日。公示期內(nèi)有異議的，由區(qū)住房保障機構在15日內(nèi)進行核查和公布。公示期內(nèi)如未提出異議的，公示期滿后按規(guī)定增加居住困難戶保障補貼。
5.關于作出補償決定前的居住困難審核
被征收人、公有房屋承租人可能符合居住困難條件，但未提出居住困難審核申請，且與房屋征收部門不能達成補償協(xié)議的，由房屋征收部門委托相關部門對被征收人、公有房屋承租人進行居住狀況的核查、認定后，報區(qū)人民政府。區(qū)人民政府在作出補償決定前，應當征詢被征收人、公有房屋承租人是否需要提出居住困難審核申請的意見。征詢可以通過書面形式征詢，也可以在審理調(diào)解時當場征詢。被征收人、公有房屋承租人在書面征詢發(fā)出之日起5日內(nèi)不提出書面審核申請，或者在當場征詢時，不提出書面審核申請的，視作放棄居住困難保障補貼。
區(qū)人民政府依法作出補償決定的，應在國有土地上房屋征收范圍內(nèi)予以公告。
第六節(jié) 搬遷
1.搬遷期限
實施房屋征收應當先補償、后搬遷。
作出房屋征收決定的區(qū)（縣）人民政府對被征收人、公有房屋承租人給予補償后，被征收人、公有房屋承租人應當在補償協(xié)議約定或者補償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。
2.禁止行為
任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人、公有房屋承租人搬遷。禁止建設單位參與搬遷活動。
第五章
屋征收補償利益的分割
第一節(jié) 一般規(guī)定
1.概念界定
（1）公房，主要指國家或單位福利分配、調(diào)配或者國家認可的其他原因而取得的公有房屋，包括直管公房、系統(tǒng)公房等。
（2）私房，即私有房屋，是指由個人或家庭購買、建造的產(chǎn)權屬私的房屋，主要包括售后公房、老私房和商品房等。
（3）安置對象，是指有權取得被征收房屋補償款或享受安置的人。
（4）房屋價值補償款，指被征收居住房屋的補償金額（評估價格+價格補貼+套型面積補貼）。
注：本章所涉房屋僅限于個人承租或所有的住房。
2.相關依據(jù)
（1）《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》（上海市人民政府令第71號，根據(jù)2024年4月2日上海市人民政府令第13號修正）
（2）上海市高級人民法院《關于房屋動拆遷補償款分割民事案件若干問題的解答》（滬高法民一[2004]3號）
（3）上海市高級人民法院《房屋征收補償利益分割民事糾紛研討會會議紀要》（滬高法民[2020]4號）
第二節(jié) 房屋征收補償利益的組成及分割原則
1.房屋征收補償利益的組成
1.1居住房屋
居住房屋的征收補償利益主要包括：
（1）房屋價值補償，具體由房屋評估價格、價格補貼及特定類型房屋的套型面積補貼三部分構成；
（2）選擇貨幣或房屋產(chǎn)權調(diào)換補貼；
（3）居住困難戶的保障補貼；
（4）裝飾、裝潢補貼；
（5）搬遷費；
（6）臨時安置或過渡費；
（7）家用設施移裝費；
（8）簽約獎；
（9）按期搬遷獎；
（10）不予認定建筑面積材料補貼或無不予認定建筑面積獎；
（11）其他獎勵補貼。
1.2非居住房屋
（1）被征收房屋的市場評估價格；
（2）設備搬遷和安裝費用；
（3）無法恢復使用的設備按重置價結合成新結算的費用；
（4）停產(chǎn)停業(yè)損失補償；
（5）簽約獎；
（6）搬遷獎；
（7）裝潢補貼；
（8）執(zhí)照補貼；
（9）未認定非居面積補貼；
（10）選擇貨幣補償獎或自行購房補貼；
（11）其他獎勵補貼。
1.3居非兼用房屋
對于居住和非居住兼用的房屋，各區(qū)一般按居住建筑面積和非居住建筑面積分別計算各項補償、獎勵和補貼。按證計算的獎勵不重復計算。
2.房屋征收補償利益的分割處理原則
在法院處理此類案件的司法實踐中，傾向意見認為：征收個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應當依法給予補償，征收住宅的，還應保障被征收人的居住條件，故征收補償款分割應體現(xiàn)補償與安置兼顧的原則。
在處理補償款分割時，一是要明確補償安置對象；二是要確保產(chǎn)權人的房屋價值得以相應補償；三是安置對象所獲得的安置房屋面積或補償款，應不少于最低居住保障標準；四是產(chǎn)權與居住權利應盡量合一。
第三節(jié) 公有房屋征收補償利益分割中的律師實務
1.公房安置對象的認定
律師在代理房屋征收補償利益分配案件時，應了解被征收房屋的性質(zhì)，被征收房屋系公房時，律師應審查公房補償可能存在的安置對象。
1.1承租人
公有房屋承租人以租用公房憑證、公有非居住房屋租賃合同所載明的承租人為準。
房屋征收范圍內(nèi)的公有居住房屋承租人戶口遷離本市的，本處有本市常住戶口的共同居住人可以協(xié)商變更承租人，變更后的公有房屋承租人作為補償協(xié)議簽訂主體。
房屋征收范圍內(nèi)的公有居住房屋承租人死亡的，由本處有本市常住戶口的共同居住人繼續(xù)履行租賃合同；無共同居住人的，其生前有本市常住戶口的配偶和直系親屬可以繼續(xù)履行租賃合同。繼續(xù)履行合同者有多人的，應當自行協(xié)商確定承租人。經(jīng)協(xié)商達成一致的，由協(xié)商一致的主體作為補償協(xié)議簽約主體；協(xié)商不一致的，由公有房屋出租人依據(jù)協(xié)商結果按照《上海市房屋租賃條例》相關規(guī)定書面確定公有房屋承租人。
在司法實踐中，對公房承租人移民后，其他親屬將戶口遷至該房屋內(nèi)居住，但并未變更承租人，此種情況下房屋征收時是否可將承租人認定為安置對象的問題，傾向意見認為：如果戶口未注銷且未取得外國國籍，由于沒有明文規(guī)定承租權因承租人移民自動喪失，因此，同住人不申請變更承租人的，承租人移民后的承租權并不能自動喪失，仍屬安置范圍。如果戶口已注銷或者已取得外國國籍，由于中國不承認雙重國籍，其已不屬于中國公民，自然不應再取得福利性公房的相應拆遷補償。
1.2共同居住人
根據(jù)《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》之規(guī)定，共同居住人是指作出房屋征收決定時，在被征收房屋具有常住戶口，并實際居住生活一年以上(特殊情況除外)，且本市無其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人。
即共同居住人的認定一般需同時滿足以下三個條件：
（1）戶籍條件。征收人作出征收決定時，需要在被征收房屋具有常住戶口。
實務中以下情形可視為滿足戶籍條件：
在本市無常住戶口，至征收決定之日，因結婚而在被征收公有住房內(nèi)居住滿五年的；房屋征收時，因在服兵役、讀大學、服刑等原因，戶籍被遷出被征收公有居住房屋，且在本市他處也沒有福利性房屋的。
（2）居住條件。除特殊情況外，作出征收決定時應在被征房屋內(nèi)實際居住一年以上，一般需為成年后且戶籍末次遷入后。
特殊情況包括但不限于征收時在被征收房屋有常住戶口，但因居住困難、家庭矛盾無法居住，他處也未取得福利性質(zhì)房屋的；知識青年、支內(nèi)、支邊青年及其子女按政策將戶籍遷入被征收房屋的。
（3）住房條件。作出征收決定時，在本市無其他住房或雖有其他住房但居住困難。
在共同居住人認定時，對于“其他住房”的性質(zhì)，應該僅限于福利性質(zhì)的房屋，具體包括原承租的公有住房、計劃經(jīng)濟下分配的福利房、自己部分出資的福利房，房款的一半以上系用單位的補貼所購買的商品房，公房被拆遷后所得的安置房（包括自己少部分出資的產(chǎn)權安置房），以及按公房出售政策購買的產(chǎn)權房等，不應將自購商品房歸為他處住房。職工向工作單位承租單位職工宿舍，雖然職工與單位之間形成租賃關系，但雙方并非基于福利分房形成的公有住房租賃關系，職工一般不辦理公房調(diào)配手續(xù)，也沒有取得公房租賃憑證，故一般不應視為“他處有房”。共同居住人在他處因私有房屋征收而分得的安置房，原則上不屬于“他處有房”，但在私房征收中享受過托底保障等福利性政策的除外。
1.3居住困難的認定標準
公房戶籍在冊人員，他處有房但居住困難的，仍屬于征收補償安置對象。對于“居住困難”的認定，既要盡可能確定統(tǒng)一的標準，又要充分考慮公有住房分配政策的歷史沿革。“居住困難”是指在他處房屋內(nèi)人均居住面積不足法定最低標準的情況。法定最低標準面積的認定，應按照房屋調(diào)配當時的公房政策所規(guī)定“居住困難”的面積標準。
1.4托底保障人口
對于符合居住困難保障對象的人口，以征收人審核認定且在征收協(xié)議中載明為準。
1.5空掛戶口人員的補償利益
空掛戶口人員并非公有住房的承租人或者同住人，在被征收房屋內(nèi)既無產(chǎn)權利益亦無居住利益，一般不屬于征收補償安置對象，原則上不能分得征收利益。
如果在征收補償安置時確實基于戶籍因素考慮過該部分人員利益的，可以適當給予貨幣補償。補償款的數(shù)額可以參考因人口因素而增加的補償價值予以酌定。需要注意的是，確定空掛戶口人員系配房考慮對象必須有明確依據(jù)，不能按政策推定，而應當由征收單位出具加蓋公章的情況說明。
1.6未成年時受配公房的性質(zhì)
實踐中，有的當事人在未成年時曾與父母共同受配過公有住房，在成年后又分得另一套公房，在確定成年后又分得的另一套公房同住人范圍時，該當事人是否會因為曾經(jīng)受配房屋而被認定為“他處有房”存在一定爭議。上海市高級人民法院《房屋征收補償利益分割民事糾紛研討會會議紀要》（滬高法民[2020]4號）傾向性意見認為，未成年人與父母共同受配公房時，未成年人并非作為獨立的民事主體獲得住房福利，而是附隨于父母的居住利益，故原則上不屬于他處有房，不影響其成年后所獲得公房在征收時同住人的認定。
2.公有住房補償利益的分配
《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》對公有房屋補償利益的分配，僅僅做了一般性的規(guī)定，即公有房屋承租人所得的貨幣補償款、產(chǎn)權調(diào)換房屋歸公有房屋承租人及其共同居住人共有，未就征收利益應該如何分割作出具體規(guī)定。律師可根據(jù)當前征收法規(guī)、政策的規(guī)定以及司法實踐中的操作，向委托人提供公房補償利益的分配意見。
2.1公有住房補償利益分配的一般規(guī)則
2.1.1公有居住房屋價值補償款的分配
上海市高級人民法院《關于房屋動拆遷補償款分割民事案件若干問題的解答》（滬高法民一[2004]3號）中對公有居住房屋價值補償款的分配做了原則規(guī)定，即公有居住房屋拆遷補償款承租人、同住人之間，一般遵循一人一份、均等分割的原則取得拆遷補償款。
有以下情況之一的人，可以酌情多分：
（1）承租人或同住人屬于年老體弱，缺乏經(jīng)濟來源，且按均分所得的補償款，無法購得房屋保證其正常生活的；
（2）承租人或同住人在取得公房承租權時額外支付過較多款項的；
（3）對公房內(nèi)居住的未成年人實際承擔監(jiān)護義務的。
2.1.2 公有非居住房屋價值補償款的分配
（1）非居住公房，個人承租的公有非居住用房的拆遷補償款歸承租人。
（2）居住和非居兼用公房，應結合征收協(xié)議是否明確區(qū)分居住補償和非居住補償份額，予以分別處理。如已經(jīng)明確區(qū)分居住補償和非居住補償份額的，則對居住補償部分，承租人和同住人可以共同分割；對非居住補償部分，利用該房屋進行經(jīng)營的人是該公房的承租人或同住人的，則該承租人或同住人可以適當多分因非居而增加的補償款。如果未明確區(qū)分的，利用該房屋進行經(jīng)營的承租人或同住人，就整個補償款可以適當多分，具體份額由人民法院酌定。
以上情況，當事人另有約定的從其約定。
（3）“居改非”公房，該類公有非居住用房是由公有居住用房變更而來，辦理“居改非”手續(xù)時由同住人辦理或經(jīng)同住人同意，在征收時按照公有非居住用房進行補償安置，對于補償款中屬非居住用途補償?shù)牟糠郑瑧鶕?jù)《高院解答》第十條、第十一條的相關精神處理。如果“居改非”后該公房全部用于經(jīng)營的，利用該房屋進行經(jīng)營的承租人或同住人，可以就非居住用途補償款適當多分。
如果“居改非”后該公房經(jīng)營、居住兼用的，則按上述（2）居住和非居兼用公房的情況處理。
2.1.3其他獎勵、補貼的分配
除房屋價值補償款外，其他獎勵和補貼都是由多種不同名目的款項組成，每個名目的款項都有不同的計算方式和考量因素，也都各自存在法律或政策上的依據(jù)。從法律關系的角度分析，任何一項補償款都屬于以下三種類型之一，以下分類及分配供參考。
（1）補償性利益
對于補償性利益，應以補償項目所對應的補償對象為分配主體。
搬家補償費、臨時安置補助費...
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