青島“藏雷”黃金地塊，“利潤王”輕松碾壓“央企王”！

5輪，僅僅5輪報價，招商蛇口就匆匆認慫了！青島今年最受關注的黃金地塊拍賣——市北CBD元鼎地塊，僅僅用了5輪叫價就匆匆落幕。被業內稱之為“利潤王”的中海，輕松擊敗有“央企王”之稱的招商，以樓面價13180元/㎡、總價8.41億元將這一稀缺地塊收入囊中，溢價率僅0.61%。整場土拍快得讓人恍惚：招商是來拍地的，還是來當“氣氛組”的？

▲市北CBD元鼎地塊

1、

時隔13年抄底CBD

9月12日青島市北CBD元鼎地塊出讓，中海地產和招商蛇口這兩家央企同場競拍，這是主城區核心商圈多年難得一遇的優質地塊，業內原以為會迎來一場龍虎斗，甚至有猜測招商會借機在青島推出近年風頭正勁的“招商系”產品，沒曾想，比起拍價不過多出區區80元/㎡，招商便戛然而止，中海不費吹灰之力勝出。

據業內人士透露：“可能招商總部給的地價授權很低，根本沒打算死磕”。坊間甚至流傳一種說法：招商蛇口總部近來不太重視青島，有戰略性收縮之意，基本放棄青島了。這聽起來有些夸張，但招商近年在青島的種種表現，堪稱騷操作，“買房后秒變孫子”的戲碼，就發生在李滄招商璀璨璟園項目——有業主稱自己付完款后售樓員態度瞬間變臉，甚至把她拉黑，引發業主不滿。更尷尬的是，招商在1個多月前就放出風，要在CBD拿元鼎地塊，并以此為噱頭，對璀璨璟園進行大幅降價促銷，如今土拍擺爛躺平，據傳這些折扣馬上又要收回去。

但反觀中海，表面低調，實則果斷，一看機會合適，迅速出手，時隔13年再進青島CBD。中海上一個在CBD板塊的項目，還是紫御觀邸，2012年曾因“直降百萬”促銷，引發青島樓市轟動。

2、

黃金地塊也藏雷？

元鼎地塊位于市北CBD核心區，緊鄰主干道南京路，步行六七分鐘就是地鐵3號線與4號線換乘的錯埠嶺站；斜對面有新業廣場購物中心，一公里內萬達廣場、卓悅里、京東MALL等大型商場扎堆。周邊還有青島第五十三中學、市北實驗幼兒園等教育資源，以及婦女兒童醫院、阜外醫院等醫療配套——幾乎把主城生活的便利想象都填滿了。

▲市北CBD元鼎地塊

更難得的是，從區位、控規要求判斷，中海元鼎項目的定位，應該是中高端改善產品。據控規要求，元鼎地塊容積率2.4，限高54米，地上建筑最高18層，最大戶數452戶。按照住宅建筑面積5.42萬㎡、最大戶數452戶推算，戶均面積120㎡。

要知道，此前CBD板塊的新盤容積率動輒3.0以上，高樓林立，而元鼎地塊具備低容積率、小高層的優勢，更契合當下改善型客戶對居住品質的追求。再加上這次中海拿地價并不高，13180元/㎡的樓面地價，遠低于2022年潤府、安瀾地的拿地價17825元/㎡，這地價給中海留下了充裕的利潤空間去升級產品。

▲諾德逸安居，容積率3.6

目前，CBD板塊內唯一在售的新盤諾德逸安居，含精裝修約2.5~2.7萬，受制于3.6的高容積率去化緩慢。板塊內的次新房，華潤潤府二手房約3.3~3.5萬，離元鼎最近的桃李芳菲，二手房約2.7萬。元鼎地塊容積率更低，初步預計價格會在3萬左右，最快年底開盤。

▲中海元鼎地塊東側，有5棟未拆的老樓

然而，看似王炸的元鼎地塊，也埋著不少“雷”，周邊環境的硬傷很難忽視。地塊北側緊貼遼陽西路高架橋，車流不息帶來噪音和灰塵；西側隔壁是撫順路批發市場，環境嘈雜；南側緊鄰矗立著熱電公司一根巨大的混凝土煙囪，雖然據說早停產不冒煙了，但一堆廠房加一個大煙囪，也太丑了。這一圈“硬核”鄰居，注定了項目未來的景觀和舒適度會打折扣。另外，地塊本身還有些先天不足，原本是規劃商務用途的地塊臨時改為住宅，涉及與東側五棟樓居民的權益糾紛。

3、

“利潤王”絕非浪得虛名

中海地產之所以被業內戲稱為“利潤王”，絕非浪得虛名。即便在行業寒冬期，中海的盈利能力依然傲視群雄：2025年上半年，在同行們紛紛以降換量的時候，中海依舊保持住千億銷售規模和雙位數凈利率，中海的一貫風格是：該賺錢時絕不含糊，一旦形勢不對也跑得比誰都快。

▲黃島

中海天空之境工地

中海在西海岸開發天空之境項目，為追求速度和最大利益，早晚施工擾民、占路施工、遮擋周邊老樓采光等問題頻出，鬧得沸沸揚揚——中海的利潤，可是從犧牲別人的舒適度里摳出來的。

▲中海元鼎地塊

這次中海重返主城區核心板塊，不得不說，CBD元鼎地塊的情況，和黃島天空之境有些類似，也有“歷史遺留問題”：它東側緊挨著5棟已有多年的老居民樓，未來開發過程中是否會產生摩擦，考驗著中海項目操盤水平、溝通能力以及央企的責任與擔當。