曾經的“菜籃子”！一環(huán)邊最大城中村將成為新地標

編者按：

近年來，國家城市更新戰(zhàn)略明確要求"從規(guī)模擴張轉向品質提升，從增量開發(fā)轉向存量提質"。合肥市積極響應，出臺《合肥市城市更新專項規(guī)劃（2021-2035年）》，以"宜居、韌性、智慧"為核心目標，推動城市發(fā)展方式轉型。

在此背景下，合肥樓市平臺推出"城市更新更美好"系列策劃，本期關注合肥包河區(qū)周谷堆片區(qū)城市更新，從城郊農田到安徽最大農產品集散中心，再到如今合肥城市更新重點區(qū)域，承載合肥商貿發(fā)展與 “合漂” 安居記憶。

作為合肥“菜籃子”的周谷堆，在歷經數年發(fā)展后，正以一場規(guī)模空前的城市更新，揭開區(qū)域發(fā)展的新篇章。從南一環(huán)邊的最大城中村群，到覆蓋52.27公頃土地的系統(tǒng)性改造工程，這片承載著商貿繁榮與民生記憶的土地，即將迎來脫胎換骨的蛻變。

NO.1|壹

周谷堆片區(qū)改造全面啟動

周谷堆，對于許多人來說，首先聯想到的是農產品批發(fā)市場。歷經數十年的發(fā)展與變遷，周谷堆始終與“菜籃子”緊密相連，見證著商貿的繁榮與時代的進步。

隨著城市的發(fā)展，人流量激增，周邊也逐漸聚集了多個城中村。這些城中村以低廉的房租和豐富的創(chuàng)業(yè)就業(yè)機會，吸引了眾多“合漂”青年，成為了他們安身立命之地。然而，這些城中村由于“野蠻生長”，逐漸暴露出諸多問題，如房屋老舊、消防安全隱患等，嚴重影響了居民的生活質量。

因此周谷堆被作為合肥市城市更新重點區(qū)域，周谷堆片區(qū)城市更新項目涉及周谷堆社區(qū)與分路口社區(qū)的五個城中村及周邊共計約87萬平方米征遷面積。其中，周谷堆社區(qū)內的四個城中村（張大郢、張小郢、淝河郢、新河埂郢），是南一環(huán)邊最大的集中連片“城中村”。

據了解，周谷堆社區(qū)城中村拆除量為50.3萬平方米，2023年，周谷堆片區(qū)啟動危舊房搬遷騰空移交工作；同年，分路口社區(qū)吳大郢城中村率先啟動項目征收，周谷堆片區(qū)城市更新項目敲下房屋拆除“第一錘”；周谷堆城中村城市更新項目的正式啟動，標志著周谷堆片區(qū)內所有城中村已全部啟動改造，片區(qū)城市更新項目迎來了新進展。

早在2024年年初，周谷堆片區(qū)城市更新（城中村改造）項目設計招標公告公示，內容包含片區(qū)城市規(guī)劃設計、經營性地塊、安置地塊、公益性地塊及基礎設施配套項目、社會停車場、老舊小區(qū)改造、道路沿線景觀提升、公園提升、新建道路（南淝河路，為城市主干道）等，是個系統(tǒng)性的工程。

周谷堆片區(qū)概念規(guī)劃范圍為東至銅陵路高架-南淝河路-至德路，西至馬鞍山路南北一號高架，南至望江東路，北至南一環(huán)路-南淝河（包含小郭郢、小沖地塊）。初步擬規(guī)劃拆除新建用地面積總計約52.27公頃，總建筑面積約110萬平方米，其中計容建筑面積約80萬平方米。

安置地塊總用地面積約 17.36 萬公頃，計容建筑面積約41.93萬平方米。經營性地塊總用地面積約14.65 萬公頃，計容建筑面積約30.49萬平方米。規(guī)劃獨立配套一所36班小學、一所15班幼兒園、一所12班幼兒園、一個黨群服務中心（含菜市場）、一個停車樓及兩個停車場等，總用地面積約4.6萬公頃，總計容建筑面積約3.47萬平方米。

公園綠地及公園提升改造方面，規(guī)劃新建占地面積約35.26畝街頭游園；望江東路與銅陵路道路交叉口公園、南淝河路與銅陵路交叉口現狀綠地、南淝河河濱公園等進行優(yōu)化提升。

老舊小區(qū)改造包括對新河埂恢復樓、周谷堆小區(qū)、鳳巢園恢復樓、鳳巢園、海達小區(qū)、文昌雅居、文昌新村A區(qū)、文昌新村B區(qū)等8個小區(qū)進行改造。

此外，區(qū)域內還將新建及改擴建一批道路，其中新建約10萬平方米市政道路；南一環(huán)路、馬鞍山路、太湖路等約3.4公里重要干道沿線整治提升；南淝河路約2.4公里110kV桿線入地及現狀破復等。

NO.2|貳

區(qū)域市場價值重塑

目前，包河區(qū)一環(huán)附近幾乎沒有土地供應及新房在售，也僅去年成交一宗地塊，合肥城改和濱湖集團聯合競得包河區(qū)BH202441號地塊，主要還是以二手房市場成為主。隨著周谷堆片區(qū)城市更新的推進，區(qū)域房地產格局將迎來重大變化。

包河區(qū)是合肥房地產市場熱點區(qū)域，從歷年包河區(qū)成交來看，雖然市場下行，一直保持較高的成交量，而且包河區(qū)成交量一直排名九區(qū)前列。

而從成交價格來看看，整體成交價格一直在上漲，尤其目前新計容項目整體價格相對較高。庫存方面，由于項目較多，包河區(qū)庫存在九區(qū)中最高的，但由于去化速率較快，因此去化周期也相對健康。

周谷堆片區(qū)位于合肥一環(huán)邊，區(qū)位優(yōu)勢明顯。隨著城市更新的推進，大量土地將被釋放，未來可能規(guī)劃建設高品質住宅和商業(yè)設施，區(qū)域房產價值有望得到重塑和提升。

再來看下二手房市場，周谷堆片區(qū)整體二手房掛牌價格都相對較低，片區(qū)小區(qū)掛牌價格約1.2萬/㎡，但有些品質項目價格還是比較堅挺，比如陽光城悅瀾府掛牌價格2萬/㎡，綠地海德公館掛牌價格1.7萬/㎡。

NO.3|叁

結語

周谷堆的城市更新，是合肥城市發(fā)展邏輯的縮影——在城市化進程加速的背景下，如何通過系統(tǒng)性改造平衡歷史遺留問題與未來發(fā)展需求，成為關鍵命題。此次更新不僅釋放了稀缺的一環(huán)邊土地資源，更通過安置房、教育配套、綠地公園等多元規(guī)劃，試圖構建“宜居+宜業(yè)+宜商”的復合型社區(qū)。

從房地產市場看，包河區(qū)作為合肥成交熱區(qū)，其庫存壓力與去化速度的動態(tài)平衡，折射出城市更新對區(qū)域價值的雙向影響：短期可能因拆遷導致二手房供應波動，但長期看，高品質住宅與商業(yè)設施的落地，將重塑片區(qū)價值梯隊。城市更新的終極目標，應是讓發(fā)展成果惠及更廣泛群體。周谷堆的實踐證明，當城市更新從“空間改造”升級為“治理升級”，當短期利益讓位于長期民生，才能真正實現“人民城市”的本質回歸。這場涉及87萬㎡土地的變革，不僅是合肥一環(huán)邊的空間重構，更是一場關于城市發(fā)展理念的深刻革新。