老舊小區改造：各地政策創新與實踐案例

老舊小區改造：各地政策創新與實踐案例

全國各地圍繞老舊住房自主更新與原拆原建開展了豐富多樣的政策創新和實踐探索，形成了一批具有示范價值的案例和經驗。這些地方實踐不僅驗證了中央政策的可行性，也為其他地區提供了寶貴參考。通過對典型地區政策細則和案例的梳理，可以更全面地把握自主更新政策的實施路徑和效果。

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廈門市的“增容擴面”政策代表了經濟發達地區的創新探索。廈門市《城鎮老舊小區自主更新改造指導意見》提出，在日照等條件允許的前提下，項目改造可增加不超過原產權證書登記面積20%的建筑面積，其中10%用于加裝電梯和建設公共服務及配套設施，10%用于原有住宅按套擴面。這種適度的容積率獎勵機制極大提升了居民參與改造的積極性。值得注意的是，廈門政策對新增面積的土地價款處理采取了差異化策略：因增設電梯、公共開放架空空間、建設公共服務及配套設施增加的建筑面積，以及新增地下空間開發且由全體業主共有的建筑面積，不需要補交土地價款；而因原有住宅按套擴面的部分，則需補交土地價款，但創新性地允許在辦理不動產權證前或房屋上市交易時補交，大大緩解了居民的資金壓力。

岳陽市的“原拆原建”程序規范為中小城市提供了參考。岳陽市政策明確了老舊房屋原拆原建的六步實施程序：提出項目申請→合法面積認定→編制更新方案→組織審查審批→開展施工建設→組織聯合驗收。這種標準化流程設計既保證了改造過程的規范性，又提高了實施效率。其中，聯合審查和聯合驗收機制尤其值得關注，由區政府授權建設主管部門牽頭組織多部門聯合審查，在編制地塊的不動產單元編碼后，相關部門可加快辦理許可審批手續；工程完成后，又由多部門聯合驗收，實現了審批流程的簡化和協同。這種“一事一議”的靈活審批機制，有效解決了傳統改造項目審批環節多、耗時長的問題。

北京市的“責任規劃師制度”在專業技術支持方面樹立了典范。朝陽區成立的“葵花籽”責任規劃師團隊，在2023年累計開展基層服務1500余次，其中老舊小區改造類項目50余個、背街小巷等環境提升類項目40余個，顯著提升了社區建設管理決策的科學性和治理方式的精細化水平。這種專業力量下沉社區的機制，彌補了居民自主更新中專業知識不足的短板，在設計方案優化、審批手續辦理、施工質量控制等環節發揮了關鍵作用。北京市石景山區一棟40年危樓的改造案例就受益于這一制度，改造后業主僅需補交20-40萬元，即可獲得20平米的面積增加，房價也實現翻倍。

杭州市與上海市的試點經驗同樣具有借鑒意義。杭州浙工新村、上海鳳南一村等早期試點項目雖然暴露出資金壓力大、協調難度高等問題，但也探索出了可復制的經驗。如杭州市在2023年試點“微更新備案清單”，對不涉及結構安全的改造免除規劃許可；上海市靜安區推行“社區規劃師”制度，引入專業機構提供免費技術咨詢。這些創新舉措為其他地區提供了寶貴參考。

各地支持政策的共性要素主要體現在四個方面：一是資金籌措方面，普遍允許使用住房公積金、專項維修資金，并給予財政補貼和稅費減免，如岳陽規定改造項目中不超過原居住建筑面積的部分及改造新增用于提供社區養老、托育、家政服務的房產、土地，可免收城市基礎設施配套費等行政事業性收費；二是審批流程方面，多采取聯合審查、聯合驗收等簡化程序，提高效率；三是技術標準方面，對建筑間距、日照標準等無法達到現行規范的，普遍采取“不低于現狀條件”的底線標準，增強改造可行性；四是實施模式方面，鼓勵單棟獨立改造、多棟聯合改造和小區整體改造等多種方式，適應不同情境。

表：各地老舊住房自主更新政策比較

地區

政策亮點

面積調整規則

資金支持政策

審批創新

廈門

增容擴面20%

10%公共用途+10%套內擴面

允許分期補地價，公積金提取

聯合審查，并聯審批

岳陽

六步實施程序

按原建筑面積認定

行政事業性收費減免

多部門聯合審查驗收

責任規劃師制度

個案確定

財政資金補助

專業技術下沉社區

杭州

微更新備案清單

適度增加

居民自籌為主

簡化規劃許可

這些地方實踐表明，老舊住房自主更新政策的成功實施需要因地制宜的制度設計、多元化的支持政策和靈活的實施機制。各地在遵循中央政策框架的前提下，結合本地實際進行的創新探索，共同豐富了我國城市更新的政策工具箱和實踐案例庫。