江蘇
上海外環為什么還不能全面放開限購？
上海外環限購的“部分松綁”而非全面放開，本質上是超大城市在“穩房價、去庫存、防風險、促平衡”多重目標下的精細化調控。未來是否進一步放開，將取決于外環外去化效果、配套建設進度（如軌交、醫療）及宏觀經濟走勢。
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上海外環未全面放開限購（僅部分松綁）的原因涉及多重因素的綜合考量：
梯度調控策略：上海采取“核心區嚴控、外圍松綁”的差異化政策，外環內（尤其是內環）仍維持限購，以避免核心區域因需求外溢導致房價劇烈波動或資源過度集中。例如，外環內要求滬籍家庭限購2套、非滬籍需3年社保限購1套，這種設計既保護了核心區房價穩定性，又引導需求向外環外疏解。
結構性庫存問題：外環外新房庫存占全市80%，去化周期達18-20個月，部分區域（如嘉定、青浦）掛牌量激增，價格較峰值下跌15%。政策松綁外環外限購（如取消套數限制、降低社保門檻）旨在定向釋放剛需和改善需求，加速去庫存，而非全面刺激市場。
避免“踩踏式拋售”：若全面放開限購，外環外大量次新房（如2026年解禁房源）可能集中入市，導致價格暴跌，引發市場恐慌。當前政策通過逐步釋放需求，試圖避免這一風險。
職住平衡導向：外環外集聚臨港新片區、虹橋商務區等產業區，但青年就業者居住占比僅28%。政策通過松綁限購鼓勵“工作在郊區、居住在郊區”，促進區域協調發展，而非無序擴張。
金融風險防范：全面放開可能吸引投機性資金涌入，推高杠桿率。當前政策通過保留社保門檻（如非滬籍需1年社保）和差異化利率，抑制短期炒作。
觀察市場反應：北京、上海等一線城市近期松綁均采取“外圍先行”策略，通過局部試點評估效果。若外環外政策效果不佳（如量升價跌），可能進一步調整；若過熱，則可收緊核心區政策作為緩沖。
房產稅試點銜接：上海是房產稅試點城市，外環外首套免稅、二套人均60㎡免稅等政策需與限購松綁配套，避免地方財政收入驟減。全面放開可能破壞這一平衡。
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